Квартиры, которые не продаются

Оптимальным для продажи объекта недвижимости на вторичном рынке Ярославля считается срок в два–четыре месяца. За три–пять месяцев уходят с рынка такие объекты повышенной ликвидности, как «гостинки» и жилье типа «очень старый фонд». Однако есть в продаже объекты, в несколько раз превысившие потенциальный срок реализации.

Несмотря на то, что спрос на жилье в Ярославле продолжает превышать предложение, «зависшая» в продаже квартира – явление не редкое.

«То, насколько быстро квартира будет продана, зависит от множества факторов. На это влияет и экономическая ситуация в стране и регионе, и соотношения спроса и предложения на рынке, и особенности самого объекта, – говорит риелтор Елена Ерофеева. – Важно и то, во сколько оценит объект продавец – именно цена может сделать объект наиболее или наименее привлекательным для покупателей. Стоимость квартиры должна быть адекватной рыночным условиям – и занижение и завышение цены воспринимается клиентами негативно».

Подолгу не продаются некоторые квартиры хрущевской, брежневской и сталинской планировки. Здесь причины затянувшейся продажи лежат на поверхности – чаще всего жилфонд находится в очень плохом состоянии, а вот неоправданно высокую цену на него продавец снижать не желает.

Если говорить о массовом спросе, то на вторичном рынке наибольшим спросом сегодня пользуются одно- и двухкомнатные брежневки, а также квартиры улучшенных планировок в домах 90-х гг. постройки. Популярные у покупателей квартиры чаще всего расположены на средних этажах кирпичных домов.

Удивительно, но «зависшие» квартиры расположены по всему городу, вне зависимости от месторасположения дома и престижности района.

Среди объявлений на сайте Dom.76.ru такие «труднопродаваемые» объекты имеются. Например, 4-комнатная квартира на Волжской набережной продается с августа прошлого года. Продавец просит за 77-метровую квартиру 6,5 млн рублей. Столько же времени находится в продаже и трехкомнатная квартира на улице Сахарова в Заволжском районе. Двухуровневая квартира общей площадью 144,5 кв. м с ремонтом, дорогостоящей мебелью и встроенной техникой продается за 7,9 млн рублей.

Сегмент элитной недвижимости – типичный залежалый товар. Спрос на нее падает с каждым годом. 15% подобного жилья остается нераспроданным. Сегодня чаще всего ярославцы покупают квадратные метры экономкласса, на которые приходится порядка 90% всех сделок. В текущих рыночных условиях клиенты выбирают самые высоколиквидные варианты.

«Сегодня разница между ценой однокомнатных и двухкомнатных квартир практически стерта. Это произошло по одной простой причине: ликвидность одного и второго определяется значительно выше, чем спрос на трехкомнатные, четырехкомнатные и тем более пятикомнатные квартиры», – поясняет генеральный директор компании «ТеплоСтрой» Владимир Липанов.

По мнению девелоперов, покупателей пугает как высокая стоимость, так и дорогое содержание элитного жилья, оплата коммунальных услуг. По мнению экспертов, для массового спроса на элитное жилье у ярославцев недостаточно высокая покупательская способность. У тех же, кто готов его приобретать, уже сложились приоритеты: большинство из них предпочитает жить за городом, где есть действительно элитные дома.

«Немногие сейчас готовы переплачивать за излишки площади или, например, нестандартную отделку от дизайнера, если это делает существенно дороже квадратный метр», – говорит Елена Ерофеева.

Не забывайте о рекламе. Этот фактор также влияет на срок экспозиции. Хорошая рекламная кампания привлечет внимание потенциальных покупателей. Поэтому к созданию и размещению объявления о продаже недвижимости подходите ответственно.

Отметим, что сроки экспозиции самых дорогих сдающихся в аренду элитных квартир в настоящее время в среднем составляет 3–3,5 месяца.

Возникают сложности и квартирами нестандартной планировки. В Москве многоуровневые квартиры составляют всего 0,5% от общего числа предложений. Такое соотношение существует и в Ярославской области. По словам экспертов, многоэтажные квартиры вытесняются коттеджами и таунхаусами. По статистике, на 10 тысяч одноуровневых квартир приходится одна многоуровневая. Как говорят ярославские риелторы: «Те, кто мог позволить себе квартиру за 10–15 млн – уже их имеют. Так что сегодня такие квартиры – неликвидные объекты».

Кроме того, продажа объекта может затянуться из-за нерасторопности риелтора, отъезда хозяина, противящихся продаже сособственников, порчи документов.

С другой стороны, специалисты советуют не унывать, ведь рано или поздно на каждую квартиру находится свой покупатель.

«Мы продавали дачу 2,5 месяца, – рассказывает ярославец Федор Кондратьев. – Место хорошее, рядом с городом. Участок большой, 15 соток, но вот состояние дома не слишком хорошее. Мы не особенно торопились, но хотели продать ее до конца активного сезона. В результате нашелся покупатель, который хотел купить именно наш дом. Цену пришлось снизить, зато участок мы продали за неделю».

У человека, у которого нет необходимости продать объект срочно, есть возможность и подождать, пока не найдется покупатель, готовый купить объект по заявленной цене.