Миф об эконом-классе

Чем ближе к концу года, тем больше стремление к подведению итогов недавнего прошлого: по вводу жилья, по росту цен, по объемам ипотечного кредитования и т. д. Новостные ленты пестрят цифрами, некоторые из которых вызывают, как минимум, любопытство, а как максимум – сомнения.

Возьмем для примера данные о вводе жилья. За три квартала 2013 года в Ярославской области было введено в эксплуатацию 217 тысяч кв. м жилья, что составляет 103% к аналогичному периоду прошлого года. Около 40% от сданного – жилье эконом-класса. И вот эти 40% вызывают массу вопросов.

Средняя площадь однокомнатной квартиры, представленной на первичном рынке, составляет 44,5 кв. м, при средней же стоимости метра в 48 970 руб. получается, что средняя однушка в строящемся доме обойдется в 2 179 165 рублей. Даже если взять самую маленькую из выставленных на продажу однокомнатных квартир площадью 33,1 кв. м в сочетании с минимальной ценой в 38 000 за квадрат, то выйдет 1 257 800 рублей. Только вот за 38 000 руб. продается не 33, а 41,5 кв. м, поэтому цифра получится не такая радужная.

Среднемесячная начисленная заработная плата в августе 2013 г. составила 22 210 рублей. Получается, что семье из трех человек (считая одного ребенка), чтобы накопить на такую среднюю однушку понадобится более восьми лет, при условии, что семья сможет все это время жить на доход одного супруга. И, конечно, если цены на квартиры останутся прежними. В целом это, конечно, маловероятно. Вот тут и возникает вопрос, где же эти почти 90 тыс. кв. м жилья эконом-класса? Правильнее будет сформулировать вопрос по-другому: какое жилье тогда отнести к этому самом классу «эконом»?

Попробуем взглянуть на этот вопрос с двух разных сторон. В декабре 2012 года Российской гильдией риэлторов (РГР) был принят единый классификатор многоквартирных жилых новостроек. В соответствии с ним, эконом-класс – это жилье в типовых домах без ограничений по материалам строительства. Высота потолков в квартирах до 2,7 м, площадь кухни до восьми кв. метров. Площадь однокомнатных квартир – от 28 кв. м, двухкомнатных – от 44 кв. м, трехкомнатных – от 56 кв. метров. При этом, если дом хотя бы по одной характеристике не подходит в следующий комфорт-класс, то он относится к эконом-классу.

Анастасия Голлай родилась в 1984 г. в г. Лабытнанги Тюменской области, в Ярославле – с 2001 г. Аналитик ООО «Метро-Оценка». Гуманитарий с экономико-техническим и юридическим образованием, закончила курсы для аналитиков на базе учебного центра РГР. Увлечение – социальные латиноамериканские танцы, hand-made.

Если рассмотреть с этой точки зрения дома, сданные в течение первых трех кварталов 2013 года, то из 31 дома, сданного в эксплуатацию, по указанным характеристикам к эконом-классу можно отнести 11 жилых домов, расположенных в г. Ярославле и ближайшем пригороде, т.е. 35 процентов. В пересчете на метры получится 42% жилья эконом-класса от общего объема ввода (около 40 тыс. кв. м жилья).

Получается вполне красиво. Вот только средняя площадь пресловутой однокомнатной квартиры в этих домах в период наблюдения равна 42 кв. м, а средняя цена 50 600 руб., т. е. обойдется такая однушка эконом-класса в 2 125 200 рублей. И снова выходят те же восемь лет при ограничениях несовместимых с реальностью.

Теперь рассмотрим само понятие эконом-класса с другой стороны, поставив во главу угла площадь квартиры, как один из важных факторов, образующих итоговую стоимость жилья. По данным областной целевой программы «Стимулирование жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011–2015 года, рекомендуемые площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади для отнесения жилых помещений к жилью эконом-класса в Ярославской области следующие:

• для однокомнатных квартир – 28–45 кв. м;

• для двухкомнатных квартир – 44–60 кв. м;

• для трехкомнатных квартир – 56–80 кв. м.

Если исходить из точки зрения, при которой площадь квартир в доме не должна превышать указанные границы, то получается, что в рекомендуемые диапазоны попадают квартиры в 15 домах, что составляет уже 48% от общего числа. В квадратных метрах расчет получается прямо противоположный, так как площадь квартир в этих домах составит всего 30% от всего введенного в эксплуатации жилья.

В этом случае средняя площадь выставленной на продажу квартиры составит 36,7 кв. м, а цена метра вырастет до 51 600 руб., что при элементарном умножении даст общую стоимость в размере 1 893 720 рублей. И вышеупомянутая семья будет копить на такую квартиру семь лет вместо восьми при прочих равных и не особо реальных условиях.

Самое интересное, что пересекутся эти два варианта в не очень большом числе домов, а точнее всего в шести, что составит чуть менее 20% от общего количества сданных в эксплуатации объектов. А в квадратных метрах итого меньше, всего 11 процентов. Средняя площадь квартиры – 34 кв. м. При стоимости 56 800 руб. она обойдется в 1 931 200 рублей. И опять мы придем к тем же семи с небольшим годам, когда «ни есть, ни пить, а на квартиру копить».

Получается, что как ни крути, как ни классифицируй имеющееся предложение, а эконом-класс получается на практике недоступным для массового потребителя. С точки зрения отчетности он есть, а для потенциального покупателя – это скорее прекрасный миф, почти как синяя птица.