Владимир Липанов, исполнительный директор НП «Ярославский строительный альянс»: «В Ярославской области будет многоквартирная Россия»

В настоящее время многие строительные компании реализуют масштабные проекты, рассчитанные на тысячи покупателей. Жилые комплексы возводятся в Ярославле и за его пределами. Однако вопросы повышения стоимости квадратного метра, задержки сроков строительства, проблемы ярославского девелопмента продолжают тревожить всю область. О том, почему в регионе остаются эти проблемы и что происходит в ярославском строительстве сегодня, в интервью порталу 76.ru рассказал исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ярославский строительный альянс» Владимир Липанов.

Тенденции рынка

– Владимир Николаевич, какие основные тенденции, с вашей точки зрения, сформировались на ярославском рынке недвижимости в 2012 году?

– 2012 год характерен именно тем, что выход из кризиса, который обозначился в 2011 году, стал набирать обороты. Прежде всего в росте цены. В строительстве не бывает такого, что захотелось – и у тебя появилось больше объемов сдачи. Так не получится. Нужен большой предварительный этап подготовки к тому, чтобы выйти на большие объемы. В 2007 году у нас в городе сдавалось 264 тысячи квадратных метров, в 2008 приблизительно столько же – 250 тысяч. А в 2012 году в соответствии с официальной статистикой мы сдали 203 тысячи. Поэтому говорить о том, что соотношение между спросом, который вырос за прошлый год за счет механизма работы ипотеки, и снижением объемов строительства и конкретно сдачи домов привело только к одному – к росту цены за квадратный метр. Вот это тенденция 2012 года.

– В 2013 году это направление сохранится?

– В 2013 году эта тенденция стабилизируется, цена уже не будет расти, во всяком случае, такими темпами. Потому что на самом деле покупательная способность населения не изменилась. Так, численность населения, которое может позволить себе участвовать в покупке квартиры – это примерно 10-12% от общей массы. В нашем случае даже меньше. И поэтому, поскольку покупательная способность не выросла, малый, средний бизнес не развивается быстрыми темпами. Я думаю, что рост цены в 2013 году стабилизируется, как и тот объем, который сформировался на рынке – примерно 200 тысяч квадратов по городу. По области ситуация чуть лучше чем раньше, потому что чуть больше стал строить Рыбинск. Они достаточно хорошо в 2012 году работали. По области сдано порядка 450 тысяч квадратных метров. И этот объем, я думаю, сохранится. Хотя у городской и областной администраций есть планы по увеличению объемов квадратных метров, я считаю, что если это и произойдет, то совершенно незначительно.

– Год назад мы говорили о том, что кризис в строительстве в регионе не преодолен. Какова ситуация сегодня?

– Если говорить о том, что выход из кризиса – это возможность населения участвовать в покупке – то да, мы вышли из кризиса. Так или иначе, у более значительной части населения появилась возможность ипотечного кредитования. Сегодня 80% жилья покупается за счет ипотеки. Особенно на первичном рынке. А вот если говорить об объемах строительства жилья, то мы еще не то что не вышли из кризиса – мы до докризисных показателей не дошли. Никакого перелома не произошло, чтобы быть уверенными в том, что объемы сдачи будут больше.

Жилье эконом-класса: для кого оно?

– На протяжении многих лет на рынке недвижимости наблюдалась тенденция постепенного роста площади квартир, популярностью пользовались просторные квартиры с множеством комнат. Сегодня произошло смещение потребительских предпочтений в сторону квартир маленькой площади. Правда ли, что на сегодняшний день в Ярославле строятся в основном квартиры эконом-класса? И чем это вызвано?

– Думать о том, что это вызвано снижением спроса населения на качественное жилье, нельзя. Неправильно так думать. Семья из четырех человек, в которой двое детей, конечно, хочет жить в трехкомнатной, а лучше в четырехкомнатной квартире. Но исключительно в силу того, что финансово они не могут себе этого позволить, они выбирают двушки. На сегодняшний день самая ликвидная стоимость квартиры – до 2,5 миллионов рублей. Это наиболее спрашиваемо на рынке. Люди могут себе позволить найти миллион рублей для того чтобы сделать первичный взнос по ипотеке, а остальные деньги взять в кредит. И если мы возьмем эту сумму и поделим ее на рыночную стоимость, которая у нас по Ярославлю составляет 43 тысячи, то получим метраж квартиры приблизительно в 60 квадратных метров. Это двухкомнатная квартира. На вторичном рынке есть и трехкомнатные квартиры такой площади, советский жилфонд. Но вы же понимаете, что на самом деле семья из четырех человек хочет иметь квартиру 80-90-110 метров, и это было бы правильно и комфортно. Но финансовых возможностей чаще всего для этого не хватает. Что остается делать застройщику? Он идет и перепроектирует свои квартиры. Часто встречаются проекты, когда на этаже только однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это стало носить если не массовый характер, то, во всяком случае, часто встречающийся вариант.

– Именно такие площади квартир сегодня закладывают при проектировании?

– Трехкомнатная квартира – не более 70 квадратных метров. Если она становится 80-90 – это рассматривается уже как неликвидное, труднопродаваемое жилье. И в результате застройщик строит то, на что есть спрос на рынке. Но это не значит, что люди с этим согласились. Если бы цена была не 45 тысяч за метр, а 30-35, то мы с вами имели бы прямо противоположную квартиру. Семья с удовольствием покупала бы себе за те же 2,5 миллиона 90-метровую квартиру. Резюмируя, скажу, что на сегодняшний день все это действительно очень негативно сказывается на рынке. К сожалению, когда закладывается строительство домов, в большинстве своем состоящих из однушек-двушек, а трешка – уже исключение, то это, конечно, плохо. Потому что мы создаем на рынке ситуацию, при которой в будущем у нас будет фактически то же самое, что мы имеем сейчас – если и не хрущевки, то близко к этому. Но это объективная реальность. Вот почему увеличение объемов строительства является фактором снижения цены на рынке. Большое предложение с сохранением такого спроса дает снижение цены на рынке и тем самым дает возможность населению более вариативно выбирать то, что им на самом деле необходимо. Отсюда у нас такая демография. Как семья, которая живет в двухкомнатной квартире площадью 48 квадратных метров, может планировать второго, третьего ребенка?

– Мы заговорили о демографии, и я не могу не вспомнить недавние депутатские слушания в региональной думе, когда обсуждалось жилищное строительство. Там прозвучало такое высказывание, что у нас низкая демография, и большие объемы строительства нам не нужны, ведь никто не будет этого покупать.

– Я поясню. В этом действительно есть резон, и он связан с такой вещью: мы рассматриваем, что региональные и городские структуры, государство не участвуют в качестве заказчиков социального жилья. Если взять город, то там есть две компании, которые помимо коммерческого строительства занимаются социальными проектами. А в области вообще ни одного такого заказа. У нас практически стопроцентно коммерческое жилье. Когда из 400 тысяч семей в Ярославле в покупке квартир участвует 40 – если мы берем эти цифры, то у нас получается четкий денежный эквивалент и эквивалент в квадратных метрах, который показывает, что должно быть на рынке. А это действительно 300 тысяч квадратных метров. Вот еще 100, и все, достаточно. Заммэра Рыбинска на слушаниях сказал: «Мы строим 37 тысяч квадратных метров, а расчеты показали, что нужно порядка 47. Больше у нас никто уже покупать не будет». Потому что нет тех людей, которые были бы способны прийти и купить при существующих ценах. И нет финансовых механизмов для того, чтобы поддержать тех, у кого не хватает средств, включить их в процесс покупки. Ведь им все рано нужно жилье. Но первый взнос по ипотеке – 600 тысяч. Где люди их возьмут?

– Есть ли в других регионах примеры поддерживающих финансовых механизмов?

– В Калужской области построили целый микрорайон. Так первый взнос, который должна была делать семья, – 100 тысяч рублей. Затем еще какую-то часть дает предприятие, где человек работает, а на оставшуюся часть – это 30% от общей стоимости – семья берет ипотечный кредит. При этом стоимость квадратного метра – 32 тысячи. И у них сразу образовалась очередь. Вот и почувствуйте разницу. Поэтому когда говорится о демографии, речь идет о том, что если в городе сокращается население (а в Ярославской области это так), и у нас нет притока населения извне, то объем тех, кто участвует в покупке, стабилизируется. Следовательно, если мы начинаем строить 600 тысяч, а тем более на каждого человека по квадратному метру, у нас встанет вопрос – а кто будет это покупать? Значит надо создавать механизмы, которые давали бы людям возможность покупать жилье. Делать социальную ипотеку. Ну не под 12 же процентов люди должны брать кредит. Допустим, в Татарстане – это 6-7%. Или возьмем для примера Белгородскую область. Там существует два жилищно-накопительных кооператива. Накопительная система формируется – в них порядка десяти тысяч человек. Попечительский совет возглавляет сам губернатор. К ним люди приезжают даже с Севера. Людям понятен механизм участия в покупке квартиры или дома. Они не напрямую с застройщиком решают свои вопросы, несут риски, а участвуют через систему коллективного инвестирования. Вот вам один из механизмов. Когда у вас идет массовое строительство, у вас должен быть приток трудовых ресурсов, должны строиться новые заводы, предприятия. Тогда все это находится в движении. Население США за семь лет выросло с 200 миллионов до 300. А взять тот же Рыбинск – там подсчитали, что при существующей убыли населения вскоре ежегодно будет освобождаться по 40 тысяч квадратных метров.

Застройщики и власть

– Каковы основные претензии застройщиков к властям: длительная процедура получения разрешений на строительство? Порядок получения земельных участков?

– На сегодняшний день, с одной стороны, нет такого сопротивления, как раньше, когда было все непонятно, неясно, не было четкости в работе. Существуют правила землепользования и застройки, Градостроительный кодекс. В рамках него готовишь все документы и решаешь свою задачу. С естественными монополистами – «Водоканалом», ТГК, МРСК – сейчас тоже нет противодействия, есть четкий порядок. Существует законодательная норма, она прописана, и все ее исполняют.

– То есть проблема решилась?

– Она просто растянута во времени. В городе земля очень дорогая. Вот возьмем последние аукционы – 16,6 гектара во Фрунзенском районе предлагалось за 287 млн рублей. Никто не купил, ни одной заявки. При такой стоимости земельного участка желающих покупать и не будет. И на то есть серьезные основания – сейчас не понятно, как в перспективе будет вести себя рынок и что может произойти в ближайшие годы. Я представляю застройщика, который рискнул и выложил 287 миллионов. Что он купил – право аренды участка, на котором надо сделать проект планировки территории, разобраться с инженерными коммуникациями, которые могут там быть, а могут и не быть. Конечно, все это растянется во времени, займет год-полтора. А что может произойти за это время, сложно сказать с точки зрения изменения цен на рынке, объемов. В этом сейчас большие риски. Поэтому я не могу сказать, что есть сопротивление со стороны властей. Наоборот, со стороны застройщиков есть сдерживающий характер поведения. К крупным проектам все с большой осторожностью относятся. Много вопросов, на которые пока нет ответов. Взять, например, ТГК. Им надо проводить тепло, а вдруг застройщик ничего на участке делать не будет? А примеры, когда разработанные проекты планировки микрорайонов оставались только на бумаге, мы знаем. Представьте себе, если туда провели все коммуникации. А возврата от вложенных инвестиций нет. Это же совместный продукт, тех кто делает инвестиции с точки зрения инженерных коммуникаций и застройщика. Это совместный проект, который находится у разных участников инвестиционного процесса. И в этом сложность осуществления проекта. Потому что стороны друг другу изначально не доверяют.

– Ваше мнение относительно нового закона, который направлен на создание механизма привлечения добросовестных застройщиков для завершения строительства проблемных многоквартирных домов, возводимых на основе долевого участия?

– Дело не в том, что застройщику дадут земельный участок, а в том, что застройщик ничего не знает об этих проблемных домах. У нас совсем нет информации. А ведь все должно быть достаточно прозрачно. Если вы хотите найти на рынке инвестора, то инвестору должны быть понятны открытые позиции. И тогда возникает конкуренция за эту позицию. Я пытался разбираться с одним из объектов, но было очень мало информации, чтобы понять, что произошло на объекте. Мне кажется, что когда существует не до конца раскрытая информация по объекту, связанная с его недостроем, отсюда очень мало желающих этим заниматься. Те механизмы, которые власти находят – достройка с помощью ЖСК, – это не финансовые механизмы. Это организационно-правовой механизм. Финансовый механизм лежит в плоскости кредитования (даже льготного) или собственных средств. Тогда выход будет найден. В девелоперском проекте есть несколько крупных позиций которые обязательно надо знать в деталях. Если одну из них вы не будете знать хотя бы на 90%, вы обязательно допустите просчет. Когда говорят, что дом построен на 90%, но не подключен к сетям, и в этом его недострой, сразу появляются вопросы – где сети? Как выходили на площадку не проанализировав где точки подключения, сколько это стоит? Я говорю, дайте мне генплан сетей, но ведь не дают. Точно также и по дому – дайте финансовую картину и полный перечень работ, которые не выполнены по проекту. Но это нереально. Обязательно в пакете документов чего-то не будет.

– А что происходит на рынке загородной недвижимости? Как в области развивается направление малоэтажного загородного жилья?

– Если загородное жилье оценивать в сегменте индивидуального жилищного строительства, то оно развивается исходя из принципа инициативы и продвижения конкретных производителей строительных материалов – скажем, кирпичного, деревянного домостроения. На этом все базируется, никакого комплексного освоения пока нет. А вообще, к малоэтажке относятся дома в 3-4 этажа. Такого рода малоэтажка в рамках комплексного освоения территорий сформировалась и находит свое воплощение. Дома строятся, в это же время идет проектирование новых. Я хочу это дифференцировать – индивидуальное жилищное строительство (назовем его «одноэтажное»), где на отдельную семью строится отдельный дом со своим земельным участком и многоквартирное. Для меня это 60-70 годы прошлого столетия. Вот в Ленинском районе такие же дома стоят. У нас, к сожалению, на мой взгляд тенденция пошла в эту сторону. Мы начинаем проектировать и строить небольшие квартиры в 4-этажных домах. Отличие от старых построек только в том, что они находятся в пригороде – это плюс в плане экологии. Мне кажется, что это повторение прошлого. Но с другой стороны, существует огромное количество людей, которые не могут позволить себе купить жилье по существующим ценам, а им нужно где-то жить, выезжать из ветхого жилья. Это противоречие характерно для нашего региона. Скажем в Белгородской области 70% строительства – индивидуальное жилищное строительство. Причем комплексное, вдоль дорог. И все это Россия – и здесь, и там. Но там одноэтажная Россия, а здесь будет многоквартирная.

– Ярославская область оказалась на четвертом месте в рейтинге, составленном Центром развития государственно-частного партнерства. В рейтинге субъектов РФ Ярославскую область опережают Санкт-Петербург, Татарстан и Воронежская область. В ЦФО наш регион вышел на второе место. Действительно ли ГЧП у нас активно внедряется в жизнь?

– К сожалению, на мой взгляд один из величайших недостатков нашего региона – это закрытость. У нас считается, что все инвестиционные проекты должны «вариться в собственном соку». Я считаю, что инвестиционный проект уже на начальной стадии должен быть публично рассказан как можно большему кругу лиц. У нас же все наоборот. У нас открывается тутаевский технопарк, торжественно разрезают ленточку. При этом мы видим огромный пустой зал, и нам говорят, что через полгода здесь будут арендаторы. И тутаевский, и гаврилов-ямский парки заработают. Я как специалист по инвестициям считаю, что эта позиция крайне неверная. Сначала нужно определиться, для кого вы это делаете, кому это нужно, кто будет за это платить деньги, и только после этого начинать делать. Причем лучше за их же деньги. А не наоборот – на бюджетные деньги реконструировать завод, а потом сдавать в аренду как обычная риелторская компания. По моим данным, весьма отрывочным, которые иногда слышу из уст чиновников, я знаю, что у нас существует подразделение ГЧП. Им было дано задание подготовить инвестиционный проект на основе ГЧП под названием «Чистая вода». В качестве консультантов выступили специалисты «Внешэкономбанка». Разрабатывается детальный проект, который должен заработать как инвестиционный. Если существует рейтингование, то в этом отношении мы и могли попасть в список.

– В других областях государственно-частное партнерство не работает?

– Если взять такие области, как ГЧП в дорожном, социальном строительстве – мы в этом не участвуем. В Ханты-Мансийске строят сразу 25 детских садов в течение трех лет в рамках ГЧП. Но у них правда существует прирост населения. На самом деле государственно-частное партнерство – это лакмусовая бумажка, с помощью которой европейский инвестиционный рынок оценивает степень развитости государственного управления. Наиболее развита в Европе в этом отношении Великобритания. Они отказались от механизма социального аукционного заказа (например, когда бюджет выделяет 250 миллионов, и на эти деньги строится один детский сад). Теперь они все строят через механизм ГЧП. Поскольку госуправление базируется на одном принципе – качественно и своевременно оказывать социальные услуги населению, то отсюда мы понимаем нашу ситуацию. Чиновник говорит: «Мы знаем, что нужны дороги, но денег нет. Поэтому сегодня мы сделаем здесь и тут. А там, там и там вам придется подождать». Конечно, это никуда не годится. Конкретных примеров того, что уже было сделано и построено, я не знаю.

– А туристический проект под Переславлем?

– Механизм ГЧП, который осуществился под Переславлем, осуществился не благодаря региональной власти, а благодаря тому, что люди, которые выбрали участок, пришли, попросили власти не мешать и начали делать. Экс-губернатор сам признавал, что изначально он в это не верил. Хорошо, что находятся те, кто приезжает из других регионов и начинает запускать крупные проекты. Процесс поддержки власти идет только после того как проект уже начинают реализовывать. Нам еще только предстоит что-то сделать для того, чтобы дороги в области были именно дорогами, а не направлениями, дома строились, а не разваливались, а вода была чистой.