Экономжилье для государства: барьер непреодолим?

Стоимость квадратного метра остается важнейшим фактором при реализации федеральных жилищных программ, заявил на днях в Москве губернатор Ярославской области Сергей Вахруков. Но налицо несоответствие: жилье по государственным жилищным программам должно покупаться по стоимости до 30 тысяч рублей за квадрат, тогда как рыночная стоимость в области – 42 тысячи.

В пятницу, 25 ноября, в Москве было подписано соглашение о реализации инвестиционного проекта комплексного освоения территорий в Ярославской области между правительством региона, группой компаний «РЕНОВА-СтройГруп» и администрацией Ярославского муниципального района.

Группа компаний «РЕНОВА-СтройГруп» собирается построить в поселке Ченцы Ярославского района новый жилой комплекс – порядка 300 тысяч квадратных метров, преимущественно экономкласса, и несколько социальных объектов. Объекты займут территорию в 72 га. Соглашение предусматривает возведение крупного жилого района в течение шести лет до 2017 года. После завершения строительства в районе будет проживать 15 тысяч жителей. Для обеспечения стандартов экономической доступности жилья, в будущем районе предусмотрено преимущественно строительство домов эконом-класса малой этажности и таунхаусов. Также будет создана развитая социальная и транспортная инфраструктура, центры деловой активности, обширные парковые зоны. В настоящее время разрабатывается проект планировки территории.

«Мы определяем свою емкость рынка и спокойно в этом формате находимся, – говорит генеральный директор ООО «РСГ-Московская область» Дмитрий Туляков. – Для Ярославля мы можем себе позволить строить 20-40 тысяч квадратов в год. Но город может обеспечить дополнительный спрос, например, строительство и реализацию до 50 тысяч квадратных метров в год за счет программ по расселению из ветхого жилья, а также специальных программ для бюджетников и молодых семей. У города существует потребность в расселении граждан из аварийного фонда, но цена покупки квадратного метра жилья для подобных нужд установлена властями на уровне 30 тысяч рублей».

Проблемой в реализации госпроектов остается высокая стоимость жилья в Ярославской области. Чем выше стоимость жилья, тем меньше социальный эффект от средств, направляемых на реализацию программ. Отметим, что в Ярославской области разница между ценой установленной государством и рыночными реалиями делает продажу жилья по социальным программам непривлекательной для застройщиков, а в редких случаях приводит к явлениям мгновенного перехода социального жилья на вторичный рынок.

«Для нас принципиально важна стоимость квадратного метра, потому что по многим жилищным программам она имеет конечную предельную величину, – сказал губернатор Ярославской области Сергей Вахруков. – Сегодня Ярославская область покупает жилье по федеральным программам, где стоимость квадратного метра не превышает 30 тысяч рублей. А рыночная стоимость в Ярославле составляет более 42 тысяч рублей за квадратный метр».

Действительно, цены, установленные Минрегионом, оторваны от реальности, соглашаются эксперты.

«Даже если мы говорим о расселении аварийного жилищного фонда или расселении хрущевок, про которое мы можем говорить, рыночная стоимость, которая определяется сейчас на рынке при покупке или продаже на вторичке – это никак не 30 тысяч, – считает региональный представитель саморегулируемой организации некоммерческого партнерства «Первая национальная организация строителей» Сергей Травин. – Ярославская область у нас большая, и цена за метр в области у нас оценивается в зависимости от удаленности от Ярославля. Вот для них, может быть, это и реально, для города это не реально и занижено».

Сегодня цена объекта далеко не равна себестоимости возводимого жилья плюс прибыль инвестора: всевозможные обременения и пресловутые административные барьеры удорожают квадратный метр в разы.

«К затратам, ложащимся в себестоимость квадратного метра, относят не только стоимость возведения самого жилого дома (коробки), но и плату за подключение к инженерным сетям, за земельный участок, выплату кредитов, затраты на перенос коммуникаций, снос ветхих строений и многое другое, – поясняет аналитик Игорь Ефимов. – Прибавьте к этому различные административные барьеры – и уже получается, что «тульский пряник» серийного производства у нас продают по цене имбирного рождественского из Вены, сделанного вручную».

Однако так считают не все – ряд застройщиков уверен, что их коллеги слишком завысили свои аппетиты и утверждают, что при желании можно получить прибыль, даже строя по таким стандартам. Приводя свои аргументы, специалисты апеллируют к тому, что в домах экономкласса совсем другая планировка, заложены более дешевые материалы. И, даже исходя из этих условий, подрядчик может получить прибыль не менее 11%. Но даже те, кто предлагает строить по государственным стандартам, соглашаются с тем, что одна из проблем повышения цен на квадратные метры заключается в слабом развитии инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры застраиваемых территорий. Бремя такой застройки государство в большинстве случаев перекладывает на частных девелоперов. Они же вынуждены учитывать эти дополнительные затраты в конечной стоимости продукта. Соответственно растет цена продажи, так как девелоперы не могут работать себе в убыток.