Как вырастет налог на недвижимость

Депутаты Госдумы приняли закон, по которому с 2015 года налог на имущество для граждан будет рассчитываться по кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. Насколько вырастет размер налога?

Ответ на этот вопрос станет известен, когда местные власти утвердят ставки налога на имущество физлиц. Владельцев больших квартир и домов ждет неприятный сюрприз. Со следующего года им придется платить повышенный налог на недвижимое имущество. Закон вступает в силу с 1 января 2015 года, однако для плавного перехода и избегания скачка цен дается четыре года, за которые регионы могут перейти на кадастровую систему.

«Существующая система взимания налога на имущество, на мой взгляд, несовершенна. И это понимают все специалисты рынка. Ее главный недостаток в том, что сумма взыскания рассчитывалась исходя из инвентаризационной стоимости квартиры, которая очень далека от реальной рыночной, – считает аналитик Игорь Ефимов. – Я считаю, что главную трудность представляет собой как раз оценка рыночной стоимости. При существующем разбросе цен, помимо всего прочего, велика вероятность необъективной оценки, занижения или завышения стоимости для налогообложения».

По старой системе налогообложения новый микрорайон «Преображенский», что строится сейчас в Ченцах, должен принести в городскую казну дополнительные налоги – около 75 млн рублей в виде налога на недвижимость и примерно семь млн рублей в виде НДФЛ. Сейчас эта сумма вырастет.

Облагаться налогом будут лишь те объекты, которые расположены в пределах муниципального образования. Заплатить придется не только за жилые дома, помещения, торговые центры, магазины и офисы. В списке облагаемых налогом объектов будут прописаны земельные участки, предназначенные для разного рода фермерства (ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства), гаражи и машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы и нежилые здания, сооружения, строения, помещения.

На федеральном уровне установлены только рамки: ставки до 0,3% от кадастровой стоимости объектов предусмотрены для жилья (в том числе и недостроенного), гаражей и машино-мест, до 0,5% – для иных строений и до 2% – для недвижимости стоимостью свыше 300 млн руб.

Для отдельных категорий налогоплательщиков (например, для инвалидов первой и второй групп инвалидности, инвалидов с детства, военнослужащих, участников ВОВ, пенсионеров) предусмотрены налоговые льготы. Кроме того, по каждому объекту будет осуществляться вычет квадратных метров, не облагаемых налогом (для квартиры это 20 кв. м, для дома и индивидуального жилого строения – 50 кв. м, для комнаты – 10 кв. м).

Например, если общая площадь квартиры составляет 44 кв. м, то ее собственник заплатит за 24 квадрата. А владелец дома в 49 кв. м не будет платить налог вовсе.

Что же такое кадастровая стоимость? Установленная кадастровая стоимость в отношении объектов капитального строительства начала действовать с 1 января 2013 года. По законодательству РФ кадастровая оценка проводится один раз в пять лет. Результаты оценки утверждаются органами власти и применяются до утверждения новых результатов.

«Ярославский рынок недвижимости достаточно активен, цены растут. То есть рыночная стоимость квартир, а значит, и сумма налога может меняться чуть ли не ежемесячно, – говорит риелтор Елена Ерофеева. – Кроме того, цены на жилье сильно варьируются не только в рамках страны или пределах одного региона, но и в пределах города или даже одного района города. Более того – имеют значение этаж, состояние жилого фонда и многое другое».

Для кадастровой оценки объектов недвижимости применяется методика «массовой оценки». При этом качество и месторасположение недвижимости, уровень общественного и инженерно-транспортного оснащения местности, а также другие факторы учитываются в данном случае далеко не в полной мере.

«На практике это приводит к тому, что различие между реальной рыночной стоимостью конкретного объекта и его кадастровой стоимостью может оказаться очень серьезным. Между тем согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости», – поясняет начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ярославской области Тамара Никитина.

Если вы не согласны с результатами проведенной оценки, то их можно оспорить. В противном случае собственник будет выплачивать завышенные налоги.

В авторской колонке «Капитальное мнение» директор компании «Метро-Оценка» Анна Ладыга привела следующий пример:

«Есть земельный участок площадью 70 соток, для которого определена кадастровая стоимость в размере 63 миллиона рублей. Его рыночная стоимость при индивидуальной оценке выходит на 28 миллионов рублей. Разница составит 35 миллионов рублей, т. е. сумма, исходя из которой считается налог, может быть ниже в два раза. При ставке в 1,5% в первом случае придется платить налог в размере 945 тыс. рублей в год, а во втором (после переоценки кадастровой стоимости) – 420 000 рублей. Вряд ли кому-то понравится платить лишние 525 тысяч рублей, причем ежегодно. И это при разнице в два раза между кадастровой и рыночной оценкой. А если разница в 10 раз? В этом случае выгоду от оспаривания кадастровой стоимости сложно переоценить».