Долевое строительство: работа со страховкой

В скором времени застройщики будут страховать ответственность. По мнению властей, это поможет снизить риски «незавершенки» для дольщиков при долевом строительстве.

Незавершенное долевое строительство – системная проблема, и власти не раз это признавали. Но без «долевки» никак не обойтись, ведь по статистике только у 3% граждан достаточно денег на покупку новой квартиры.

«Законодательство достаточно несовершенно, – говорит начальник государственной жилищной инспекции, главный государственный жилищный инспектор Ярославской области Денис Мещеряков. – Вопросами долевого строительства я занимаюсь с 2007 года. Сначала эти полномочия имел департамент строительства. Потом они перешли в госжилинспекицю. Закон «Об участии в долевом строительстве» появился в 2005 году. До этого вообще творилось невообразимое – кто во что горазд. Денежные средства привлекались по странным договорам. С появлением закона определенный уровень защиты у людей появился. Но этот закон был немного оторван от практики. За годы применения стали видны недоработки документа».

Ярославские депутаты инициировали изменения в региональное и федеральное законодательство, чтобы усовершенствовать нормативно-правовую базу по долевому строительству. Для того, чтобы системно предупреждать проблему, предлагается целый ряд направлений. В первую очередь, это страхование ответственности застройщиков перед дольщиками.

«Появляется еще один субъект, который может контролировать застройщика, – поясняет Денис Мещеряков. – В случае, если застройщик не достраивает объект, дольщик может получить страховое возмещение и не ждать годами достройки».

Страхованием ответственности застройщиков озаботились и на федеральном уровне. Закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан, был принят в начале этого года. Страховать договоры будут через Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). С начала 2014 года все договоры долевого участия будут подлежать обязательному страхованию. По мнению разработчиков, это должно снизить число недобросовестных застройщиков на рынке и количество объектов незавершенного строительства. При этом застройщики в этом некоммерческом объединении будут самостоятельно фондировать свои риски и отделять «черных» строителей от «белых». Страховые компании не пожелали страховать застройщиков из-за непрозрачности рынка.

При этом страхование объекта будет обязательным пунктом для застройщика. Это позволит сделать договор участия в долевом строительстве более надежным. На сегодняшний день ФЗ-214 и договор долевки не могут защитить дольщика в случае банкротства застройщика. Здесь же у людей появиться возможность вернуть свои деньги по страховому полису.

Как заявляют в департаменте строительства мэрии Ярославля, сегодня застройщики пришли к новой бизнес-модели своей работы, когда деньги дольщиков привлекаются не на начальном этапе строительства, а при 70-80-процентной готовности дома.

«Раньше, как только застройщик получал разрешение на строительство, тут же открывались продажи, – рассказывает директор департамента организации строительства и жилищной политики мэрии Ярославля Владимир Евдокимов. – Люди покупали квартиры, у застройщика появлялись деньги. Как он ими распоряжался – это его внутрихозяйственная деятельность. Но что получилось на выходе, мы знаем. Проблемные объекты. На сегодняшний день застройщик, по определению кодекса, это физическое или юридическое лицо, обладающее правами на землю. То есть за ним практически ничего нет.

Обычно это компании с уставным капиталом в 10 тысяч рублей, и строят они только на привлеченные денежные средства. Отсюда иногда возникают проблемы. Все финансирование, все движение денежных средств по проекту происходит только за счет реализации квартир. Есть реализация в достаточном объеме, покрывающая необходимые на сегодняшний день затраты – дом строится. Если есть перекос в одну или другую сторону – это почти стопроцентная остановка строительства».

И эти застройщики с уставным капиталом в 10 тысяч рублей существуют в форме ООО и отвечают по своим обязательствам в пределах уставного капитала и имеющегося у компании имущества.

«Многие застройщики совершают ошибки при изначальном планировании использования привлеченных денежных средств, – отмечает аналитик Игорь Ефимов. – Тем самым на конечных этапах они лишаются возможности дофинансирвоать завершение проекта».

Однако эксперты сходятся во мнениях, что ввод обязательной страховки для застройщика неизбежно приведет к удорожания цены квадратного метра на 3-10%.