Строительство с приключениями

Практика показывает, что повышение стоимости квадратного метра жилья, задержка сроков строительства и низкое качество строительных работ – не что иное, как последствия проблем строительного бизнеса. Застройщики требуют от региональных властей установления «правил игры»: понятного порядка получения земельных участков, своевременно утвержденных и обнародованных генпланов и планов землепользования, проектной планировки.

Как следует из доклада директора департамента строительства Ярославской области Владимира Хмелева, в 2012 году план по вводу жилья был выполнен на 100 процентов. По сравнению с 2011 годом рост объемов построенного жилья составил 112 процентов. Ввод жилой площади на одного жителя в среднем по области – 0,363 квадратных метра. Строительная отрасль в Ярославской области постепенно выбирается из «ямы» и показатели начинают превышать докризисные. Однако прорехи в строительном законодательстве и игнорирование проблем застройщиков сводят на нет положительные тенденции, наметившиеся на рынке. В региональном правительстве признают, что на территории области имеет место разбалансировка спроса и предложения на рынке жилья как по соотношению цен на строящееся жилье и уровня доходов населения, так и по структуре строящегося жилья. Цена квадратного метра остается неадекватно высокой. Ну и, конечно, острой проблемой остаются недостроенные объекты долевого жилищного строительства.

Одна из основных проблем ярославского строительного рынка – большие сроки согласования документации. Сам процесс строительства занимает меньше времени, чем оформление документов и беготню по инстанциям. От заявки до получения разрешения на строительство проходит полтора–два года. И это при нормативном сроке возведения здания в один год.

«Следует направить запрос к федеральным властям об ускорении реализации постановления правительства, которое обещает улучшение инвестиционного климата, – заявил на депутатских слушаниях депутат Ярославской областной думы Александр Кучменко. – Оно предполагает появление федерального закона, который разрешит начинать строительство по заявительному принципу, к 2018 году сокращение всевозможных согласительных процедур с 51 до 11 суток. Сроки выдачи разрешений сократятся до 56 суток».

В качестве другой вечной причины остановки развития рынка первичной недвижимости строительные компании Ярославля называют проблемы, возникающие при работе с монополистами-поставщиками энергии. Плата за присоединение к электросетям в области, по мнению застройщиков, очень высока. Энергетики же настаивают, что полученные деньги идут на развитие энергосистемы.

«Подключение коммуникаций у нас самое дорогое, – говорит исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ярославский строительный альянс» Владимир Липанов. – 25 процентов цены квадратного метра – это цена коммуникаций. А должно быть 8–10 процентов».

По утверждению экспертов, это является серьезной проблемой для области, поскольку негативно влияет на инвестиционный климат региона. Более того, страдает и конечный потребитель – в стоимость квадратного метра закладываются все издержки, связанные с отсутствием на стройплощадке коммуникаций. Однако энергетики ведут собственный бизнес и диктуют свои условия, а местные власти не могут оказать на них практически никакого влияния, и застройщики зачастую не могут воспрепятствовать «произволу» монополистов, если он имеет место. «Надо помнить, что за исключением «Ярославльводоканала» все остальные – это открытые акционерные общества, которые ведут собственный бизнес, – говорит директор департамента организации строительства и жилищной политики мэрии Ярославля Владимир Евдокимов. – Приходится убеждать их в необходимости разработки инвестиционных программ. Инвестиционная программа подразумевает привлечение финансов – либо кредитных ресурсов, либо платы за техприсоединение. Когда застройщик начнет застраивать территорию, он же не начинает строить сразу десять домов. Сначала строит один дом, потом два, и так далее. Соответственно, деньги идут не в том объеме, в котором необходимо. Поэтому некоторым ресурсопоставляющим компаниям необходимо, конечно, свои программы финансировать в том числе и за счет кредитных средств».

К местным властям у строителей целый список претензий. Стоимость проектов планировки и межевания выглядит гипертрофированной, что отпугивает строительное сообщество. А ведь нужно установить границы территорий, на которых уже расположены и могут располагаться строительные объекты, в пределах значительной (больше квартала) площади земель. Понятно, что застройщикам, если только они не работают в рамках проектов комплексной застройки, делать проект за свои деньги не хочется.

«Надо заставлять местные власти выделять деньги на проекты планировок, – уверен директор по строительству ОАО Компания «Спектр» Сергей Смоленский. – Когда нет проектов планировки, проектов межевания, не надо думать, что придет инвестор».

Решить все вопросы быстро не получится. Поэтому в Ярославской области, возможно, будет создан вневедомственный рабочий орган, который будет пошагово решать эти проблемы.