Квартира «с сюрпризом»

Часто бывает так, что купленная квартира впоследствии оказывается вовсе не такой прекрасной, как казалось изначально. Счастливые владельцы недавно приобретенного жилья со временем осознают, что их новая квартира, оказывается, обладает рядом существенных недостатков, которые они по неопытности или лени не обнаружили до покупки. Многие недостатки жилья тщательно скрываются риелторами и застройщиками, а в результате страдает покупатель.

Группы риска

Существуют квартиры, находящиеся в так называемых «группах риска». Сделки с владельцами такого жилья чаще всего заканчиваются неприятностями различного масштаба. Это квартиры, в которых на момент сделки кто-то прописан или проживает, квартиры, доставшиеся по наследству, жилье лиц призывного возраста, лиц, осужденных в соответствии с решением суда, несовершеннолетних собственников, одиноких граждан пенсионного возраста, инвалидов, лиц, состоящих на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

«Как показывает практика, самой рискованной покупкой является приобретение квартиры у несовершеннолетних собственников, одиноких граждан пенсионного возраста, инвалидов и лиц, состоящих на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, – считает юрист Елена Шамахова. – Дело в том, что ст. 177 ГК РФ декларирует ограничения на действия граждан, «неспособных понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки». Таким образом, уже после совершения сделки она в судебном порядке может быть аннулирована».

До выхода на сделку обязательно нужно иметь на руках справку из психоневрологического диспансера, не числится ли там на учете продавец. В любом случае, если существуют подозрения насчет порядочности продавца и достоверности документов, от сделки стоит отказаться.

Кто исправит недоделки?

По данным Первого cтоличного юридического центра, среди лиц, обратившихся за юридической помощью, не было ни одного покупателя, которого бы устраивало качество предоставленной застройщиком квартиры. По статистике, около 20 процентов жилых помещений имеют существенные изъяны, не позволяющие использовать их по назначению, 30 процентов квартир содержат недостатки, для устранения которых необходимо затратить более полумиллиона рублей. Почти 50 процентов квартир имеют недоделки, для устранения которых покупателям придется израсходовать от 50 до 400 тысяч рублей. Как показывает практика, люди просто не знают, кто должен отвечать за все эти неприятные казусы, и большую часть работ по устранению брака берут на себя.

«Застройщик несет полную ответственность за сданный объект и в течение пяти лет со дня передачи квартиры участнику долевого строительства должен бесплатно устранять недостатки капитального характера, выявленные в процессе эксплуатации дома. Правда, это правило распространяется не только на дольщиков, но и на договоры купли-продажи готовых квартир», – рассказывает представитель компании-застройщика Анатолий Климов.

В случае, если вы обнаружили дефекты на момент вселения в квартиру, а именно в новостройку, то обязательно в акте приема-передачи необходимо указать на эти изъяны. Покупателю следует под роспись представителя застройщика нарочным или заказным письмом вручить строительной компании претензию с перечислением точного перечня недостатков и указать время для их устранения (начальный и конечный периоды).

Если же застройщик не собирается ничего исправлять, то можно воспользоваться законом РФ «О защите прав потребителей». По итогам строительно-технической экспертизы, потребитель подает исковое заявление в суд с требованиями о взыскании сумм, определенных экспертизой и необходимых для устранения имеющихся недостатков в жилом помещении, взыскании морального вреда, затрат на государственную пошлину, адвоката и саму экспертизу.

Одна из самых распространенных проблем квартир на вторичном рынке – негерметично заделанные межпанельные швы. Они приводят к промерзанию зимой и появлению грибка от влаги летом. Чтобы обнаружить этот недостаток, нужно внимательно осмотреть стены продаваемой квартиры снаружи дома. Также обратите внимание и на ситуацию, при которой обои на стенах неоднородны. На втором месте проблемы с отоплением и протекающая кровля.

«Эта проблема характерна для квартир, расположенных на последних этажах, – поясняет руководитель отдела продаж агентства недвижимости Ирина Молева. – Имеет смысл пообщаться с соседями, живущими на последних этажах дома, где вы собираетесь покупать квартиру. Также очень часто встречаются проблемы с шумоизоляцией и незаконная перепланировка».

Что скрывает ложь

Для сокрытия тех или иных недостатков квартиры риелторами используются различные ухищрения. Осмотр в темное время суток весьма популярен в случае, если около дома находится нечто не слишком привлекательное. Ведь обходить вокруг дома поздним вечером станет лишь малая доля потенциальных покупателей.

Классика жанра – повышение классности квартир. Вначале клиенту показывают две-три-четыре-пять квартир, не имеющих практически ничего общего с его желаниями, затем одну-две подходящие. Ну а после этого снова всякую ерунду. Причем риелтор с каждым показом начинает все больше давить, апеллируя к тому, что выбор нужно делать как можно быстрее, иначе придется довольствоваться тем, что осталось.

Нередко встречается и воображаемая «скидка» на квартиры на последнем этаже, в то время как в реальности цена квартир у застройщика абсолютно одинакова. А ведь жильцам квартир на последнем этаже чаще всего приходится бороться с протекающей крышей, низким давлением в водопроводной системе и запахами из вентиляции.

Однако моральные устои есть не у каждого, поэтому метод борьбы с подобным обманом прост: смотрите внимательно, составляйте собственное мнение, не стесняйтесь заглядывать во все углы и открывать краны. И не торопитесь. В конце концов, это вы покупаете квартиру.