Владимир Липанов, исполнительный директор Некоммерческого партнерства «Ярославский строительный альянс»: «Строить нужно не исходя из своих амбиций, а исходя из здравого смысла и потребности покупателя»

Сегмент новостроек всегда был своеобразным «термометром», измеряющим настроения на рынке недвижимости. Если новостройки в стагнации, то замирает весь рынок. В области не хватает жилья экономкласса. Строительство начало возрождаться, но отголоски кризиса еще ощущаются. Готовы ли строители к новым реалиям? Об этом мы поговорили с исполнительным директором Некоммерческого партнерства «Ярославский строительный альянс» Владимиром Липановым.

– Что сейчас происходит на рынке недвижимости? Можно ли уже говорить о том, что кризис преодолен?

– Кризис начался в 2008 году. Сейчас на дворе 2011 год, и можно сказать, что по таким позициям, как банковское ипотечное кредитование для физических лиц, в какой-то степени кредитование застройщиков – сегодня есть хорошее развитие. Банки, выждав паузу в течение двух лет, совершенно не выдавая кредитов, а, наоборот, производя реструктуризацию ранее выданных ипотечных кредитов, сейчас уже повернулись лицом к населению. И можно смело говорить о том, что в принципе вот где-где, а здесь кризис точно преодолен. Вопрос только в том, насколько покупательная способность населения позволяет пользоваться этими кредитами. Конечно, в этом смысле до показателей 2008 года еще далеко – к ним мы подойдем в лучшем случае в 2012 году. И это при самых благоприятных условиях, если бизнес и зарплаты населения будут находиться в той же позиции, или будут прирастать. Когда человек будет способен пойти и взять кредит, потому что у него возникла уверенность в завтрашнем дне, работе, заработной плате.

– А кризис в строительстве закончился?

– Кризис в строительстве жилых домов не преодолен. Сейчас региональный рынок находится в верхней точке кризиса. Нужно время, чтобы кривая пошла вниз. Почему не преодолен? По двум причинам. Во-первых, потому что строительство имеет определенную форму инерции. Для того чтобы выйти на площадку, надо год готовить технические условия. В течение кризиса у нас единицы застройщиков, которые делали это, чтобы сегодня выйти на площадку. Их на пальцах одной руки можно подсчитать. И поэтому новые площадки, которые были запущены, не дадут того объема выхода, который мы могли бы ожидать и который вообще, в принципе, нужен. Во-вторых, те дома которые будут сейчас сдаваться, имеют в своих проектах недостатки, связанные с метражом квартир. Иначе говоря, двухкомнатные квартиры имеют площадь 80 кв. м. Получается, если квартира в центре, то «квадрат» стоит 50 тысяч рублей. В результате эта квартира продается по цене четыре миллиона рублей. Возникает вопрос – кто сегодня способен купить себе двухкомнатную квартиру площадью 80 кв. м. за четыре миллиона рублей?

– Ипотека как инструмент возрождения строительства, на ваш взгляд, работоспособна?

– Безусловно. Сегодня верхний ценовой потолок – от двух миллионов 400 тысяч рублей до двух миллионов 700 тысяч. Эта цена сейчас определяющая. Приведу пример: семья может найти миллион рублей как 40% первого взноса по ипотеке, минимизируя свои риски и риски банкиров. А на оставшиеся 1,5 миллиона семья берет ипотечный кредит с рассрочкой на 20 лет. Такого рода финансирование покупки жилья не отягощает семейный бюджет – 15 тысяч в месяц большинство может себе позволить. Как только мы переходим границу трех миллионов, мы попадаем в категорию совершенно других покупателей, у которых уже есть другие деньги. И им 80-метровая двухкомнатная квартира за четыре миллиона не нужна. Им нужен другой масштаб квартиры и другое месторасположение. Такие покупатели ищут квартиру за четыре-шесть миллионов. Но таких покупателей сегодня очень мало. Единицы! Это, как правило, те, кто свои квартирные вопросы уже решили.

– Такие квартиры уже не относятся к категории экономкласса.

– Да, некоторые уже построенные дома, которые по проекту содержали в себе такие метражи квартир, очень трудно реализуются на рынке. Их нельзя отнести к категории экономкласса. И поэтому у застройщика нет сейчас ликвидности – товар у него есть, продать его очень сложно. Соответственно он не может дальше инвестировать вкладывать свои деньги, для того чтобы запустить новую площадку.

– Почему же застройщик строил настолько большие квартиры?

– Потому что на рынке были тогда благоприятные условия, и можно было найти покупателя на такие площади. Да и из-за проектирования легче построить квартиру большой площади. Но те, кто еще в 2008 году предусмотрел, что кризис вполне реален, и он повлечет за собой изменения покупательной способности, те, конечно, строили другие квартиры. «Однушка» должна быть не больше 32 квадратных метров, «двушка» не больше 54, а трешка 63 или максимум 68. Вот стандарты экономкласса. В квартирах микрорайона «Волжский», который мы строим по стандартам экономкласса, квадратный метр стоит 35 тысяч рублей. Скажем, «двушка» площадью 54 метра «квадрата» стоит от 1,5 до 1,8 миллиона. Здесь реально найти даже 50% от стоимости в качестве первоначального взноса по ипотеке. Но таких застройщиков два или три. В результате, вышло так, что деньги пошли на вторичный рынок. Поскольку первичного у нас нет, в ближайшее время мы будем иметь повышение цены на вторичном рынке.

– Какой рост ожидается на вторичном рынке?

– Он будет определяться исходя из покупательной способности. Но здесь есть и спекулятивный фактор. За первый квартал 2011 года рост по «вторичке» составил приблизительно 15% в отношении ноября-декабря прошлого года. И по новостройкам тоже. Там вообще цены доходят до 60-80 тысяч за квадратный метр – в зависимости от ситуации каждого конкретного застройщика. Если на застройщика не давят обязательства, они могут держать эту цену. Этот фактор тоже имеет значение. В целом, в течение двух лет цены на новостройки снизились в среднем на 25-30%. Но они были вызваны тем, что с рынка ушли те, кто покупал квартиры с точки зрения инвестиций. Они ушли с рынка, и пока еще на него не вернулись. Если бы мы в течение двух лет заложили бы большое количество площадок, то здесь был бы позитивный фактор. Все сели бы, подсчитали, что в городе в строительстве 400 тысяч квадратных метров жилья. Тогда бы вторичный рынок не рос. Он не смог бы чисто спекулятивно расти. А поскольку у нас очень мало предложений – посмотрите, как сократилось количество рекламы – вот результат. Есть всего три-четыре застройщика, которые активно себя продвигают. Причем, в основном, это не микрорайоны, а точечные дома.

– Насколько предлагаемые цены отличаются от цен реальных сделок? Насколько велик торг?

– Чем сегодня еще отличается рынок недвижимости? Индивидуальностью. Когда нет массовой застройки, рынок становится чисто индивидуальным. Имеется в виду месторасположение дома, место квартиры на этаже, ее качество, качество двора, управляющей компании, то есть огромное количество факторов. Если рынок ликвидный, то диапазон торга составляет, условно говоря, 100 тысяч рублей. Но сегодня это 300-400 тысяч рублей. Продавец может выставить квартиры по два миллиона 700 тысяч, продавать их полгода, а потом снизить цену на 300 или даже 500 тысяч рублей. Или покупатель придет и скажет: «2 миллиона 200 тысяч, и деньги сегодня». И все. Сделка может быть совершена. Поэтому те цены, которые сегодня озвучивают риелторы – это еще не факт. Объект может быть продан за совершенно другие деньги. Как правило, он сегодня будет уходить по низкой цене. Хотя, казалось бы, мы имеем немного роста, но все равно предложение еще выше. Сегодня все-таки на рынке денег не хватает. Но если ипотека будет развиваться и покупательная способность будет расти, то у нас будет рост в цене. А вот если бы у нас происходило увеличение объемов строительства, то тогда бы цена стабилизировалась.

– Жилья экономкласса сейчас не хватает, но строители в один голос заявляют, что не готовы строить по ценам, которые установил Минрегион.

– Цена Минрегиона за «квадрат» квартиры экономкласса – 30 100 рублей. Я хочу отметить, что реакция застройщиков – это нормальная психологическая реакция любого, кто занимается бизнесом. Если на рынке есть предложения по 45 тысяч за «квадрат», то почему я должен соглашаться на 30 100? Многие говорят о том, что даже себестоимость выше этой цены. Но это уже внутреннее дело компании – как минимизировать свои затраты и обеспечить себе прибыль, строя и продавая квартиры по 30 100. Есть еще один важный момент: есть регионы, где строят миллион жилых квадратных метров. Вот, например, в Саратовской области. В 2010 году там сдали один миллион квадратных метров жилья. А численность населения и покупательная способность там примерно такая же, как и в нашем регионе. Но там другая проблема. «Квадрат» стоит 28-30 тысяч рублей. А стоимость, утвержденная Минрегионом, – уже 22 тысячи. В Саратовской области думают о том, как продать квартиры по 30 тысяч за «квадрат». На рынке есть два фактора, которые компенсируют друг друга. Это желание продавца продать дороже и желание покупателя купить дешевле. Но они встречаются и договариваются только тогда, когда есть конкуренция на рынке по самим товарам. Если есть конкуренция, продавец говорит: «Я хочу продать по 45 тысяч за квадратный метр». А покупатель хочет по 25. И он может это сделать, потому что у него есть выбор! И тогда цена идет вниз, потому что предложений много. Если же предложений мало, как в нашем случае, то тогда, конечно, продавец скажет: «Я хочу по 45». И никто ему в этом не откажет. Но это же не просто прийти в магазин и купить килограмм колбасы. Это дом, вы будете там жить не один год. Люди хотят, чтобы рядом были детский сад, школа, двор, школа искусств, спортивная школа. Если бы это было не так, то мы бы построили поселок в 20 километрах от Ярославля, а потом думали – а где же наши дети будут учиться? И как мы вообще будем добираться до города? Но реалии другие.

– То есть тенденция переезда людей из центра за город, поближе к природе у нас не поддерживается?

– У людей огромное желание жить в собственном индивидуальном доме. Но в сформированном коттеджном поселке, с обеспеченной безопасностью, решенными коммунальными вопросами. Посмотрите рекламу коттеджных поселков – они предлагают земельный участок. Купите, мол, а потом или стройте дом сами, или мы вам построим. Но люди хотят в большинстве своем въехать уже в готовый дом. Где понятно, кто будут соседи, где лужайка, где что расположено. И вот таких вариантов у нас нет. А чтобы застройщику иметь такие варианты, ему надо договариваться с банкиром – на свои средства он все равно не построит. А банкам нужно подтверждение возвратности средств. Где гарантии того, что люди, действительно, будут там жить, покупать эти дома. Ведь загородное малоэтажное строительство – дорогое удовольствие. Инженерные коммуникации сделать, дорогу провести... Если все это ложится на стоимость квадратного метра, то дом вместе с участком будет стоить четыре миллиона рублей. А нам надо, чтобы дом с участком, с инфраструктурой, со всем остальным стоил не больше 2,4 миллиона.

– О проблеме отсутствия кредитования строительства постоянно говорят руководители страны.

– У АИЖК есть программа «Стимул», при которой финансируется сам застройщик. Она дифференцируется на две. Первая – для застройщика, у которого есть проблемы по достройке объектов. Ему дают деньги, на которые он достраивает дом. Но может быть, что у застройщика продано уже 90% дома... А денег нет, для того чтобы достраивать. Но тем не менее, допустим, у застройщика есть объект. Он выстроил 40% и ему надо еще 60%. Вот на эти цели ему дают кредит, он достраивает. А потом выходит на рынок, начинает продавать и возвращать этот кредит. Вторая часть программы – когда деньги даются только тому застройщику, который только сейчас получил разрешение на строительство и собирается выходить на стройку. Но у него должен быть проект экономкласса. В «Волжском» мы как раз осуществили такую программу.

– Заместитель губернатора Андрей Епанешников в качестве примера энергоэффективного строительства жилья экономкласса как раз приводил «Волжский».

– В 2008 году мы с учетом экономики анализировали, каких размеров должны быть квартиры экономкласса, чтобы они пользовались спросом. Здесь главное – стратегически правильно угадать. «Волжский» как раз был запроектирован в 2008 году. Второй вопрос, над которым мы думали, – из чего дом должен быть сделан. В основном, до 2008 года наши дома строились из кирпича. Затем буквально недавно застройщики перешли на технологию монолитно-каркасного домостроения. Эта технология более экономична, чем кирпич. Но в ней тоже есть определенные недостатки. Мы пошли по технологии сборного монолита. Это означает, что практически 80% элементов дома делается на заводе. Планировка внутри самого дома свободная. И встал вопрос – как нам сделать фасад. Есть шведско-финская технология: фасадная стеновая панель из металокаркаса вставляется в проем, фиксируется и по фасаду облицовывается керамическим кирпичом или керамогранитом. У нас запланированы керамогранитные плиты. Такие дома построены в Нижнем Новгороде, Воронеже. Сейчас по такой технологии строится дом в Череповце. Мы посмотрели, как это работает. В таких дома производили замеры температурного режима в период зимы. Жителей специально просили о том, чтобы дать возможность специалистам производить замеры, чтобы выяснить, как стеновая панель держит тепло. В одном случае был даже такой вариант, что у людей квартира не отапливалась сутки. И когда хозяева вернулись домой, они увидели что понижение температуры составило один градус. До этого мы попробовали питерскую технологию, но обнаружили, что в зимних условиях она неудобна. А нам нужно, чтобы стройка была всесезонной, удобной, экономичной и понятной по технологии. Это как раз к вопросу о том, что цена Минрегиона при определенных условиях сжатости строительства вполне нормальна. Если дом экономкласса, то он должен соответствовать определенным стандартам. И не только в области цены, и но конструктива, высоты потолков и всего остального.

– Определенная «линейка», как в автобизнесе?

– Да! Там бизнес-класс и экономкласс четко разделены. Когда приезжаешь на европейский или американский рынок строительства – просто диву даешься! Они даже наших вопросов не понимают. Мы спрашиваем: «Почему вы здесь строите каркасные дома?» Они удивляются. Понятно, что это экономкласс, что он должен быть рядом с дорогой, а соответствие между стоимостью и затратами должно быть такое-то и такое-то. И этот дом простоит 25 лет, не больше. Японцы за 50 лет дважды обновили весь жилой фонд. Вдумайтесь в это! Страна живет в совсем других параметрах. Они обновляют свой жилой фонд. А как же должен развиваться бизнес, если нет постоянного воспроизводства жилой площади?

– Малоэтажное строительство тоже рассчитано на 25 лет?

– Да, если говорить о малоэтажном строительстве, то эти дома тоже рассчитаны на четверть века. Первые застройщики, которые занимались малоэтажным строительством, строили дома по 400-500 «квадратов». Многие даже не поднимаются на второй и третий этажи. Они и не нужны на самом деле. Возьмите Финляндию, Америку. Конечно, есть индивидуальные двухэтажные дома. Но, как правило, это в том случае, если земли не хватает. Как только есть возможность – все строят одноэтажные. 140 метров хватит на все. Но мы только сейчас до этого доходим. И сейчас владельцы пытаются свои 400 метров продать. Получается не всегда. Строить нужно не исходя из своих амбиций, а исходя из здравого смысла и потребности покупателя. Кризис немного помог в этом отношении. По-другому стали смотреть на эти вещи.

– Более реально.

– Да, совершенно верно. Плюс, у нас сейчас произойдет увеличение налоговой базы. Мы еще реальнее будем смотреть на строительство дома. Сколько у нас метров, какие они? Площадь дома будет в среднем 100 квадратных метров. Вот параметры Минрегиона: максимум площади по «малоэтажке» – 90-110 метров. И одноэтажный. Необязательно ставить двухэтажную свечку. Если земли не хватает, то да. Но, к сожалению, Россия столь велика, а земли столь мало для строительства...

– И последний вопрос: вкладываются ли сейчас люди в долевое строительство? Или надо быть очень рисковым?

– Действительно, психологическое восприятие долевого участия в строительстве сейчас отрицательное. И это верно. Потому что риск существует очень приличный. Мы можем просто не знать о проблемах застройщика, которые накопились в период кризиса. Но обращаю внимание, как только люди узнают о том, что застройщик финансирует этот дом с помощью банка, то картина сразу же меняется. Потому что понятно, что здесь участвуют не только деньги дольщика. Тогда риск минимизируется. В принципе, тут даже для самого застройщика становится уже не принципиально, продаст ли он квартиры на момент строительства или после того, когда построит. Нет большой разницы в цене. Как только нет банковского софинансирования, риски серьезные.