«А зачем они нам нужны?» Как бизнесмены и ярославцы воюют из-за ТЦ, считавшегося пристройкой к дому

В Ярославле огромный торговый центр многие годы считался частью многоквартирного дома. Речь идет о двухэтажной пристройке на Волгоградской улице, 39 в Дзержинском районе города. Предприниматели построили здание и оформили его как нежилые помещения многоэтажки. Да так, что нежилые площади в итоге превысили жилые. Из-за этого у собственников квартир возникли проблемы с содержанием дома, и они обратились за помощью в прокуратуру.

Суд встал на сторону жильцов и исключил здание ТЦ из состава дома. Однако предприниматели остались недовольны таким решением.

Двухэтажный торговый центр «Атак» присоединен к многоквартирному дому еще одним ТЦ, под названием «Салют». Последний до сих пор считается частью многоквартирного дома. Но проблема для жильцов состояла именно в «Атаке».

Сам по себе «Атак» с первого взгляда напоминает большой рынок в помещении. Кажется, будто здесь есть всё: большую часть первого этажа занимает гипермаркет «Ашан». Эскалаторы, ведущие на второй этаж, привозят посетителей в длинный торговый ряд, где продают одежду, посуду, пиротехнику, книги и даже интимные товары. Ближе к концу торговой галереи расположено ателье.

— Да мы сюда нечасто ходим, — махнула рукой старушка в шубе, второй опираясь на своего пожилого спутника. — Приходим в супермаркет, масло дешевое взять. А так в другие места ездим.

Остальные брагинцы отвечают примерно то же самое: кто за маслом приходит, кто за мукой. Большинство приезжает ради «Фикс Прайса», расположенного на втором этаже ТЦ.

Часть помещений в торговом центре пустует. На стеклянных витринах висят объявления о сдаче павильонов в аренду. Торгующая нижним бельем и полотенцами женщина на вопрос о том, насколько выгодно быть тут арендатором, грустно усмехнулась:

— Арендую с 2014-го. Людей ходит мало, было бы выгодно — не было бы пустых помещений. Ко мне могут зайти три человека в день, а могут пятнадцать, — объяснила предпринимательница по имени Светлана.

— А почему не съедете отсюда? — спрашиваем.

— Хорошие места все заняты. Здесь хоть какая-то клиентура есть. А там может вообще ничего не быть.

Другие обитатели торгового центра настроены более позитивно. В магазине пиротехники, работающем 10 лет, говорят: люди ходят.

— Не очень много, конечно. Но есть. У нас продукция круглогодичная: есть всё на праздники, юбилеи. Держимся, вроде бы ничего. За наше помещение платим 23 тысячи рублей в месяц. На всё хватает, — рассказала продавец павильона.

В секс-шопе говорят: дефицита покупателей у них нет.

— Лет 7 уже тут работаю, с самого открытия. Собственник арендует помещение, да. У нас где-то двадцатка. Не хотелось бы, конечно, чтобы на нас все эти разборки отразились. Место хорошее, люди приучены к нам ходить. Это уже своеобразная самореклама, — рассказала продавец Татьяна.

Из «Атака» мы перебрались в «Салют». Площадей там меньше, но павильоны вновь на любой вкус и цвет. Например, рядом с местным ломбардом соседствует магазин сантехники, а рядом торгуют искусственными цветами.

На втором этаже мы встретились с представителем одной из компаний, владеющей частью помещений в «Салюте» и «Атаке». Алексей Круглов рассказал, что собственники помещений в ТЦ уже подали апелляцию на решение суда и намерены остаться в составе многоквартирного дома. Они считают, что жильцы просто решили от них отказаться, чтобы самостоятельно решать вопросы управления домом и нежилыми помещениями.

Бизнесмен объяснил, что по решению суда из состава многоквартирного дома исключили именно «Атак». «Салют Плюс» так и остался частью восемнадцатиэткажки на Волгоградской.

— Адресно не могут отсоединить «Атак», так как он имеет общие коммуникации с жилым домом и торговым центром «Салют Плюс», а также общий земельный участок. На заседание суда приглашали представителей ООО «Салют Плюс». Большинство собственников нежилых помещений «Атак» узнали о прошедшем суде из публикаций в СМИ. И поэтому сейчас в областном суде это будет обжаловаться всё. Была уже подана апелляция, — рассказал Алексей Круглов.

— А если откажут в апелляции?

— Есть дальше инстанции у нас. Есть кассационный суд, например. В «Атаке» помимо нас девять собственников. Первый этаж — это собственность Москвы, как и часть цоколя.

По словам предпринимателя, бизнес тоже страдает из-за соседства с многоквартирным домом. Жильцы сетуют на то, что владельцы помещений в ТЦ накопили долги за капитальный ремонт. Те, в свою очередь, утверждают: они бы платили, если бы им предоставляли отчетные документы.

— Понимаете, их жалобы слышат, а наши? Мы ходили в городскую прокуратуру с заявлением. Так как мы считаемся единым объектом, мы обязаны платить за капремонт и текущий ремонт. Жильцы говорят, что мы должники, но мы платили деньги до тех пор, пока не попросили отчетности с председателя. Финансовая отчетность не предоставляется, председатель не перевыбирается. Если какие-то собрания проводятся, нас не информируют, втихаря принимают какие-то решения не в пользу собственников нежилых помещений. Так как нежилых помещений больше, чем жилых, последнее собрание, проведенное председателем дома, признали незаконным, потому что решения были приняты без нашего участия, — рассказал Алексей 76.RU. — И чтобы, будем говорить, снять гнет, который их отягощает, лишние вопросы убрать, они просто решили адресно отсоединить торговый центр, чтобы голосов жилого дома было больше, чем у нежилых помещений. Но опять же до настоящего момента никакой отчетности не предоставляют.

По словам Алексея, в 2022 году прошло собрание товарищества собственников недвижимости «Успех». В него входят собственники квартир в высотке на Волгоградской, 39 и нежилых помещений. Тогда они попытались сменить председателя, и поначалу у них это получилось. Правда, затем недовольные жильцы оставшихся квартир отозвали это решение через суд и вновь назначили руководителем того же человека.

— Новый председатель собирался заключить договор с управляющей компанией «Дом с лилиями», чтобы она обслуживала и дом и нежилые помещения. Они говорили, что будут предоставлять полностью всю информацию о расходах и доходах, соответственно, куда деньги наши уходят. В итоге дом проводит свое собрание, которое суд признал незаконным, опять переизбирает бывшего председателя. И сейчас мы до сих пор судимся. То есть и председатель, получается, сейчас незаконно свое место занимает и незаконно пытается делить наше помещение. Было написано, что площади нежилых помещений больше, чем жилые. Но если отделить «Атак», останется только «Салют плюс». И тогда жилых помещений будет больше и начнется давление на торговый центр. Все ремонты, которые проводились в нежилых помещениях, проводились собственниками нежилых помещений, а не силами ТСН «Успех», — рассказал предприниматель.

Также он объяснил, что договоры по поставке электричества, отопления и других коммунальных услуг у собственников помещений торгового центра заключены напрямую с организациями. Поэтому задолженность у них есть только по капитальному и текущему ремонту.

— У нас, чтобы вы понимали, коммунальные услуги — это электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение и так далее. Со всеми поставщиками услуг у нас заключены прямые договоры. То есть мы по коммуналке ТСН «Успех» ничего не должны. У нас задолженность только по текущему и капитальному ремонту, с чего мы и начали. Но мы хотим знать, куда наши деньги уходят, а нам не предоставляют информацию, — развел руками Алексей. — Ремонт общедомового имущества, капитальный ремонт крыши торгового центра, ООО «Фокс» осуществляло полностью за свой счет. Затраты на данный ремонт составили более миллиона рублей. Уборку территории мы также проводим за свой счет — оплата клининга и спецтехники.

Также бизнесмен рассказал, что сейчас торговля идет неважно. Поэтому большая часть средств уходит как раз на оплату коммуналки.

— И получается, что мы, как они пишут, заевшиеся, богатые, коммерческие структуры и так далее. Но сейчас торговля просела, аренды минимальные, у нас хватает средств как раз на оплату выставленных счетов поставщиками. Эта проблема длится с 2017 года, — объяснил Алексей.

Высотка на Волгоградской встречает гостей облезлым стенами в подъезде и скрипучими лифтами. Зайти внутрь подъемников страшно: когда нога встает на пол, металлическая коробка начинает шататься. А путь по лестнице пролегает через открытые балконы. На каждом пролете — мусор и вонь.

— Ой, если честно, я ничего про это не знаю, не вникала в эти дела. Вы вон в ту квартиру сходите, там инициативная жительница, она знает, — улыбнулась в ответ на вопрос о конфликте жильцов и собственников торгового центра невысокая девушка лет двадцати. — Мы в это не лезем.

Поднялись еще на пару этажей и постучались в названую квартиру. Дверь открыла аккуратного вида пенсионерка, одетая в домашний костюм. Выслушав вопрос о том, почему жильцы так жаждут отсоединиться от «Атака», она эмоционально всплеснула руками:

— А зачем они нам нужны? Когда строили наш дом, никакого торгового центра «Атак» и в помине не было. По проекту был «Салют Плюс», как в каком-нибудь другом жилом доме. Встроенно-пристроенное помещение. Мы жили с «Атаком», потому что жители не знали, что это часть дома. Мы не были ТСЖ, состояли в управляющей компании. В 2017 году мы решили создать ТСН. На тот момент голосов жителей было больше, чем собственников нежилых помещений. Все эти годы мы разбирали свои житейские проблемы. А потом мы стали выставлять им счета за содержание дома, текущий ремонт и капитальный ремонт. Поскольку «Салют» — встроенно-пристроенный, у нас общий подвал, крыша. Они не стали оплачивать счета и до сих пор не оплачивают. Мы подали на них в суд и с 2017 года постоянно судимся. Все судебные решения на нашей стороне, но на нашем счету от них так и нет перечислений, — рассказала жительница дома. — Почему я за свой дом плачу, а они нет? Мы должны содержать подвал, дом, крышу, вместе с ними.

Жительница Брагина объяснила, что с того момента, как появился торговый центр «Атак», площадь нежилых помещений увеличилась, соответсвенно, на собраниях перевес голосов оказывался на стороне предпринимателей.

— Они протаскивали все свои решения. Например: снять председателя ТСН, которого выбирали жители. Ревизионную комиссию снимают. Передают дом в управляющую компанию, нас лишили полностью возможности выбирать. У нас как было ТСН, так и осталось. Но сколько трудов и судов это стоило? «Атак» признали отдельно стоящим сданием, но они, естественно, подали апелляцию. Им выгодно быть с нами, чтобы поставить своего председателя и делать всё, что они хотят. Еще ни рубля нам не заплатили, нам лифты надо менять, — махнула рукой в сторону подъемников женщина. — Какие отчетности? Они не платят нам. Какое они право имеют копаться в нашем кошельке, получается?

Председатель ТСН «Успех» Владимир Бажанов в разговоре с 76.RU пояснил, что конфликт с бизнесом начался где-то с 2018 года.

— Они содержание и ремонт наотрез отказались оплачивать. В управдом оплачивали, а в ТСН жителям — ни в какую. А жители полностью обслуживают весь дом, в том числе и общее имущество за свой счет. Из-за того, что у них больше площадей, они сменили правление и пытались уйти от уплаты этих денежных средств. Пока что мы выиграли заседание о выводе «Атака» из состава многоквартирного дома. «Салют» не может не числиться в составе дома, он встроенный. Они пользуются отоплением за счет жителей на нашем счетчике, — пояснил Владимир. — Все документы им предоставлялись, неоднократно в судах этот вопрос поднимался.

Известие о том, что ярославская прокуратура потребовала отсоединить от жилой высотки торговый центр, появилось в конце января 2024 года. Двухэтажное здание много лет было оформлено как нежилое помещение многоквартирного дома в Дзержинском районе города. Тогда же и выяснилось, что площадь торгового центра превысила жилую квадратуру дома.

История началась еще в 2013 году. Компания «Салют Плюс» начала строительство двухэтажного здания впритык к многоэтажке. Работы согласовали протоколом общего собрания собственников квартир — перевес голосов оказался на стороне коммерсантов. Однако позже выяснилось, что нарушения всё же были допущены. Еще на этапе строительства волнение жильцов стало поводом для прокурорской проверки. Тогда в ведомстве установили факт незаконного возведения торгового центра, нашли многочисленные нарушения на объекте. Жители соседних домов переживали, что дети и подростки могут травмироваться на неогороженной территории. Однако, несмотря на внимание правоохранителей, тогда ТЦ всё же достроили.

Сам дом и торговые центры «Салют» и «Атак» расположены на участке площадью 4,8 тысячи квадратных метров. Земля официально может использоваться для эксплуатации многоквартирного дома. Ее минимальная стоимость оценивается в 30,8 миллиона рублей.

После исключения «Атака» из состава жилого дома возникает вопрос о его нахождении на этой земле. Получается, что коммерческое здание располагается на участке, предназначенном для содержания многоквартирного дома, что противоречит законодательству.

Источник 76.RU, знакомый с ситуацией, уточнял, что «торговый центр сносить не будут». В таком случае, получается, что если решение суда останется в силе и торговый центр будет считаться отдельной постройкой, нужно будет менять назначение участка и отсоединять его от территории, на которой расположен дом.

Для того чтобы понять, как развернется ситуация, нужно дождаться окончательного судебного решения. На сайте Ярославского областного суда говорится, что были поданы три апелляционные жалобы. И от стороны жильцов, и от представителей безнесменов. В суде пояснили, что решения ни по одной из них еще нет.

Мы будем следить за развитием ситуации.