Можно купить еще четыре квартиры: какая переплата по ипотеке вас ждет при покупке жилья в 2024 году

Жилищный вопрос для многих россиян остается открытым. Кто-то задумывается о покупке квартиры, чтобы обзавестись собственной недвижимостью и не платить за аренду, а кто-то рассматривает квадратные метры в новостройках как инвестицию.

Однако сейчас ипотечные ставки не радуют, ежемесячные платежи съедают весомую часть дохода людей, решившихся на жилищный кредит. И у многих возникает вопрос: а стоит ли сейчас вообще влезать в это дело?

Разбираемся вместе с ярославским экспертом, кому выгодно оформлять ипотеку в 2024 году и сколько переплаты придется отдать банкам в нынешних условиях.

Для начала рассмотрим вариант покупки однушки в ярославской новостройке. Судя по опубликованным объявлениям, средняя цена на рынке 4–4,5 миллиона рублей.

Открываем ипотечный калькулятор на сайте «Домклик». В первую очередь рассмотрим вариант без льгот. Минимальный первоначальный взнос за квартиру стоимостью 4 миллиона 500 тысяч рублей, по данным сервиса, составит 679 тысяч 500 рублей. Сумма займа при таком раскладе — 3 миллиона 820 тысяч 500 рублей. Процентная ставка по базовой программе — 19,5%. Ежемесячный платеж при кредитовании на 30 лет составит 63 тысячи 274 рубля. Одобрят его лишь при минимальной зарплате в 80 тысяч 952 рубля. Недурно. В апреле 2024 года губернатор Ярославской области Михаил Евраев называл среднюю зарплату в регионе. По его данным, она составляет 54 тысячи 119 рублей. Меньше платежа по ипотеке. А по прогнозам экспертов, зарабатывать по 100 тысяч большая часть горожан сможет лишь через 12 лет.

Итак, считаем. При ежемесячном платеже и сроке кредита в 30 лет общая сумма по кредиту составит 22 миллиона 778 тысяч 640 рублей. Вычитаем из них стоимость самой квартиры — 4 миллиона 500 тысяч и получаем в итоге 18 миллионов 278 тысяч 640 рублей. Это — сумма переплаты по ипотеке. На нее можно купить еще 4 такие же квартиры, и больше двухсот тысяч останется у вас на руках.

Второй вариант более щадящий для семейного бюджета — ипотека с господдержкой. Правда, в этом случае первоначальный взнос должен быть больше. За ту же квартиру за 4 миллиона 500 тысяч разом придется отдать 1 миллион 354 тысячи 500 рублей. При таком раскладе сумма кредита составит 3 миллиона 145 тысяч 500 рублей. Срок тот же — 30 лет. А вот ежемесячный платеж гораздо меньше — 25 тысяч 309 рублей. Необходимый доход, чтобы оформить кредит, — 43 тысячи 25 рублей.

Вновь прибегаем к калькулятору. Ежемесячный платеж чуть больше 25 тысяч на 30 лет в итоге складывается в 9 миллионов 111 тысяч 240 рублей. Вычитаем стоимость квартиры — переплата составит 4 миллиона 611 тысяч 240 рублей. Уже гораздо приятнее предыдущего варианта, но в целом складывается в стоимость еще одной подобной квартиры.

Банки предлагают и другие варианты льготных займов по пониженным процентам, но у каждого варианта свои критерии. Например, чтобы получить ипотеку для IT, нужно, чтобы компания, в которой работает человек, соответствовала определенным условиям.

Некоторые не рассматривают новостройку в качестве желаемого жилья по разным причинам. Например, из-за того, что планируют сэкономить на ремонте в первое время после оформления ипотеки, а потому ориентируются на вторичный рынок. Что ж, рассмотрим и этот вариант.

В среднем однушки на вторичном рынке в Ярославле можно отыскать по цене в 3–3,5 миллиона рублей. Для квартир, купленных не у застройщика, у банков меньше льготных предложений. Поэтому рассматриваем базовый вариант.

Минимальный первоначальный взнос на квартиру стоимостью 3 миллиона 500 тысяч рублей составит 353 тысячи 500 рублей. В таком случае банк предлагает в кредит 3 миллиона 146 тысяч 500 рублей под 19,8% процентов годовых. Ежемесячный платеж составит 52 тысячи 913 рублей. Срок кредитования — 30 лет. При этом доход заемщика должен составлять не меньше 68 тысяч 600 рублей в месяц.

За это время банку нужно будет отдать в сумме 19 миллионов 48 тысяч 680 рублей. Вычитаем стоимость квартиры и получаем переплату в 15 миллионов 548 тысяч 680 рублей. На эту сумму можно купить 4 квартиры, и останется на одну небольшую комнату в общежитии.

По мнению доцента кафедры управления и предпринимательства ЯрГУ имени Демидова Александра Прохорова, предпосылок к скорому снижению ключевой ставки Центробанка, из-за которой ипотека стала настолько дорогой, нет.

— Повышение процентной ставки — процесс объективный. Из-за того, что экономика перегрета. То есть спрос на товары и услуги больше предложения. И варианта развития событий два: инфляция или повышение процентной ставки. Поэтому, пока у нас спрос больше предложения, ставка будет оставаться высокой, пока нет факторов, которые увеличивали бы предложение. Например, строительство новых предприятий, большие инвестиции, появление большого количества новых фирм, которые выпускают товары и оказывают услуги, — объяснил экономист. — Пока я не вижу факторов увеличения предложения. Учетная ставка будет высокой, соответственно, чтобы сходились концы с концами и у государства и у отдельных предприятий, необходимо менять параметры экономики.

Один из подобных параметров, по словам Александра Прохорова, учетная ставка. Высокий процент Центробанка вынуждает другие организации давать займы по повышенному проценту. Оттого и дорогая ипотека.

— Она завышена, работать по ней, конечно, невозможно. То есть окупить кредит в реальной коммерческой сфере очень сложно. С учетом ставки 16% реальный кредит должен быть где-то 25%. Туда еще закладываются риски, маржа банка. И нужно еще отработать этот процент. Мало какой бизнес потянет такое. Происходит перераспределение ресурсов из коммерческого сектора в сектор, который живет за счет бюджетных вложений. Я к тому, что подорожание ипотеки — это естественное следствие. Происходит перераспределение ресурсов, и оно затрагивает все сферы деятельности. На ипотечных заемщиках оно складывается через повышение процента по ипотеке, — пояснил эксперт.

Александр Прохоров считает, что брать ипотеку или нет, дело каждого. Но специалист уверен, что вкладывать деньги в провинциальный жилищный рынок не стоит.

— Я-то считаю, что в провинциальных городах — а Ярославль все-таки не столица — ипотека нужна только тем, кому негде жить, и кто категорически хочет сменить жилищные условия. А как средство вложения денег я не верю в жилищный рынок, потому что количество жилья уже достигло той величины, которой достаточно для обеспечения населения. И те люди, которые сейчас вкладывают деньги в жилье, думая, что это вечный капитал, когда им надо будет это продать, — они поймут, как ошиблись, — пояснил свою точку зрения экономист.

Ярославский брокер по недвижимости Александр Смирнов выдает более оптимистичные прогнозы для тех, кто собрался брать ипотеку в этом году. По словам специалиста, он ожидает снижения ставок по ипотеке во второй половине 2024 года.

— Возможно, ближе к концу года. Это будет зависеть от решения Центрального банка, то есть от того, насколько были достигнуты цели поставленные регулятором при поднятии ключевой ставки. Например, такие, как замедление роста цен на товары и услуги, — считает Данил Смирнов.

По его мнению, ипотеку в 2024 году стоит брать тем, кто рассматривает жилье в новостройке, так как есть шанс взять займ по льготным программам по более низкой ставке.

— В некоторых банках квартиру в новостройке можно приобрести со ставкой от 6% годовых, в то время как ставка квартиры на вторичном рынке начинается от 16,7% годовых, — пояснил Данил Смирнов. — Покупателям с собственными денежными средствами стоит обратить внимание на вторичный рынок. Темпы спроса здесь еще ниже чем на строящиеся жилье, и владельцы дают хорошие скидки при проведении торга.

Также брокер по недвижимости дал советы, с помощью которых можно уменьшить переплату по процентам. Например, не копить долгое время крупную сумму для погашения части долга, а делать это сразу при появлении свободных средств.

— Так как проценты оплачиваются за каждый день пользования кредитом, чем раньше вы сделаете досрочное погашение, тем меньше будет переплата, — пояснил Данил Смирнов.

Также выгодно делать досрочные платежи в первые несколько лет после оформления кредита, так как в этот период сумма ежемесячного платежа в большой степени идет на оплату процентов. По словам специалиста, чем больше размер досрочного погашения, тем меньше будет переплата по процентам.

— При досрочном погашении всегда есть выбор: сокращать сумму ежемесячного платежа или срок кредита. Переплата по процентам сокращается в обоих случаях, — рассказал Данил Смирнов.

А вот выбор между сокращением суммы ежемесячного платежа или сроком кредита каждый должен выбрать сам для себя. Всё зависит от финансового состояния заемщика.

— Когда вы сокращаете размер ежемесячного платежа, у вас остается больше свободных средств и есть выбор, как ими распорядиться. Таким образом, есть возможность каждый месяц увеличивать сумму досрочных платежей. При выборе сокращения срока кредита уменьшается количество ежемесячных платежей, что также ведет к сокращению общей суммы стоимости кредита, — объяснил брокер по недвижимости.

Ранее мы публиковали большое интервью с экономистом и брокером по недвижимости. Там эксперты рассказали, чего ждать от ключевой ставки, льготной ипотеки и цен на жилье в 2024 году.