Анастасия Голлай, аналитик рынка недвижимости: «Число желающих сдать квартиру растет быстрее, чем число арендаторов»

Аренда квартиры или офиса – дело ответственное, непростое, изобилующее нюансами и деталями. Рынок аренды – один из наиболее гибких, быстро реагирующих на внешние изменения. О том, как сегодня развивается рынок аренды жилой и коммерческой недвижимости, какие объекты пользуются популярностью и как меняются цены, а также о том, ждет ли ярославских арендаторов рост ставок, в интервью Dom.76.ru рассказала аналитик компании «Метро-Оценка» Анастасия Голлай.

– Как сейчас можно охарактеризовать рынок жилой аренды?

– По итогам 2013 года рынок аренды жилой недвижимости показал рост и увеличение спроса. Число квартир, сдаваемых в аренду, например, через ГК «Метро» в 2013 г. примерно на треть больше, чем было и в 2012, и в 2011 годах. Первый квартал текущего года продолжил тенденцию. В аналогичном периоде прошлого года число взятых в аренду квартир было в два раза меньше, чем в нынешнем, 2014, году. Не все могут позволить купить квартиру, в том числе в ипотеку. Поэтому вынуждены квартиру снимать. Также зачастую арендуют жилье те, кто приобрели квартиры в строящихся домах и ждут завершения строительства. Например, я живу в доме, построенном пять лет назад, там более половины квартир сданы в аренду. Это тоже говорит о состоянии рынка, как минимум о наличии стабильного спроса на аренду жилья.

Анастасия Голлай родилась в 1984 г. в г. Лабытнанги Тюменской области, в Ярославле – с 2001 г. Аналитик ООО «Метро-Оценка». Гуманитарий с экономико-техническим и юридическим образованием, курсы для аналитиков на базе учебного центра РГР. Увлечение – социальные латиноамериканские танцы, hand-made.

– Насколько сбалансированы спрос и предложение?

– В целом предложение превышает спрос, число желающих сдать квартиру растет быстрее, чем арендаторов.

– Какие квартиры сегодня наиболее, а какие наименее востребованы?

– Однозначно самыми востребованными являются однокомнатные квартиры. Если сравнивать, например, с двухкомнатными, то «однушки» сдаются почти в два раза чаще. Трехкомнатные квартиры берут в аренду еще реже, спрос на них меньше, чем на однокомнатные примерно в три раза. Практически отсутствует спрос на многокомнатные квартиры и сейчас невелик интерес к аренде комнат.

– То есть аренда комнат сегодня не актуальна?

– На данный момент долю комнат в общем объеме аренды можно оценить на уровне 10–15% от общего объема снимаемого жилья. Спрос, может, и небольшой, но достаточно стабильный. Комнаты преимущественно снимают студенты, приезжающие из области и других регионов России. С другой стороны, арена комнат – единственный сегмент рынка аренды жилой недвижимости, где за последние два года цены в среднем не выросли. Можно сделать вывод, что спрос на аренду комнат не растет и вполне возможно, что в ближайшие годы будет снижаться.

– Какие районы наиболее, а какие наименее популярны у арендаторов?

– Наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются Дзержинский и Фрунзенский районы, далее по объему снимаемых квартир идет Заволжский район. На эти три района приходится порядка 70% всего арендованного жилья. Самым низким спросом пользуется Красноперекопский район. Почти треть от общего числа арендуемой жилой недвижимости приходится на центральные (Кировский и Ленинский) районы города.

– Существует ли тенденция смещения спроса в другие районы?

– Сказать, что за последнее время кардинально произошло изменение в разрезе интереса к отдельным районам города нельзя, лидеры пока не меняются, да и веских причин для изменений спроса нет. Многие теоретически хотели бы снимать квартиру поближе к центру, но практически не все могут себе это позволить.

– Каковы средние расценки у нас по городу: где самое дешевое арендное жилье, где самое дорогое?

– Самое недорогое арендное жилье было и есть в Дзержинском районе города. Здесь средняя стоимость аренды составляет для однокомнатных квартир около 10 тысяч рублей в месяц при аренде от 11–12 месяцев и на более длительный срок. Аренда «двушки» в Брагино в среднем обойдется в 11–12 тысяч в месяц, а «трешки» – уже около 13 тысяч. Следующим по стоимости аренды идет Заволжский район, здесь стоимость месячной аренды в среднем выше на одну–две тысячи рублей. Аренда квартиры во Фрунзенском районе обойдется еще чуть в большую сумму: однокомнатные квартиры здесь сдают в аренду среднем за 12–12,5 тысяч рублей, цены на двухкомнатные доходят в среднем до 17–17,5 тысяч рублей в месяц. Стоимость аренды в центральных районах города для «однушек» сопоставима, если не брать в расчет Пятерку, где цены ниже. Снять однокомнатную квартиру в центре города в среднем обойдется в 14–15 тысяч, на Пятерке это будет уже 10–11 тысяч рублей. Аренда двухкомнатных квартир в Кировском районе заметно дороже, чем в Ленинском: 21–22 тысячи в первом случае против 14–15 – во втором. На Пятерке ценник будет еще немного ниже – в среднем аренда «двушки» здесь как и в Брагино обойдется в 12 тысяч рублей в месяц.

– Как изменилась динамика цен за последнее время?

– За последние два года цены на аренду квартир в Ярославле выросли на пару тысяч рублей в месяц. При этом можно отметить, что самый высокий рост стоимости аренды жилья пришелся на Пятерку, здесь за два года аренда квартир стала дороже, чем была, например, в начале 2012 г. на три–четыре тысячи руб. в месяц. А вот стоимость аренды комнат, как я уже говорила, практически не меняется, причем в этом сегменте рынка нет и большого разброса цен между районами. В среднем по городу аренда комнаты обойдется в пять–шесть тысяч рублей в месяц.

– Влияет ли сегодня на рынок аренды сезонность?

– Сезонность на рынке аренды есть, хотя и не очень заметная. Но все же можно выделить пик спроса в августе–сентябре, когда жилье ищут поступившие или уезжавшие на лето студенты. Небольшой спад приходится на конец зимы – начало весны, но он очень незначителен.

– Ваш прогноз на ближайшее будущее?

– На данный момент большинство экспертов прогнозируют активный рост рынка арендного жилья. Стагнация в экономике, практическое отсутствие роста реальных доходов населения, а также прогнозируемое на ближайшие годы повышение ипотечных ставок повышают спрос на аренду жилья. К тому же сейчас все активнее ведутся разговоры о формировании сегмента арендного жилья, поддерживаемого властями на федеральном уровне. Рост спроса и соответствующие федеральные программы неизбежно приведут к тому, что на рынок выйдут и юридические лица. В юго-восточных регионах нашей страны, где много приезжающих на длительное время сотрудников иностранных компаний, рынок арендного жилья или доходных домов развит зачастую даже лучше, чем сегмент продажи квартир.

– Какова сегодня ситуация на рынке офисной недвижимости?

– Наибольшим спросом при аренде пользуются небольшие (до 50 кв. м) офисы в центральных районах города, преимущественно расположенные на первом этаже. Наличие в офисе телекоммуникаций, таких как телефон и Интернет, также является одним из базовых требований нашего времени. Далее по востребованности идут офисы в Дзержинском районе и на Московском проспекте.

– Какие параметры, наряду с расположением коммерческого объекта, являются определяющими при принятии решения об аренде помещения?

– Распространенными пожеланиями являются круглосуточный доступ в офис и (или) наличие отдельного входа. Но, пожалуй, самым важным требованием, кроме местоположения и площади, является цена: сейчас на рынке велика потребность именно в недорогих офисах небольших площадей. Говоря о недорогих офисах, мы понимаем ценник в 500–600 рублей за один кв. м в месяц для Кировского и до 500 рублей в месяц в Ленинском районе города.

Здесь необходимо отметить, что за последние два года изменились параметры спроса на аренду офисов. Анализ предпочтений потребителей, проводимый в I квартале 2012 г., показал, что основной спрос действует на помещения от 50 до 400 кв. м. Наибольшим спросом на тот момент пользовались помещения площадью до 100 кв. м. Таким образом, можно сделать вывод о том, что массовый спрос сместился на помещения меньших размеров, чем это было два года назад.

– Как изменяется динамика арендных ставок?

– Если говорить о динамике, то стоимость аренды практически не меняется в течение последних лет. В первую очередь это связано со структурой рынка коммерческой недвижимости г. Ярославля. Для города наиболее характерны офисы классов D и E. Как правило, это перепрофилированные помещения в административных или жилых зданиях, плохо приспособленные под ведение коммерческой деятельности. Смещение спроса в сторону помещений маленьких площадей говорит о невысокой платежеспособности большинства потребителей и их желании сэкономить. При этом, если говорить о центральных районах города, цены здесь выше, чем хотелось бы массовому потребителю: средняя цена аренды в Кировском районе города составляет 700–800 рублей за один кв. м, в Ленинском – 400–500 рублей за метр. При этом качество недорогих площадей зачастую оставляет желать лучшего. Бывают случаи, когда за эти 400–500 рублей пытаются сдавать помещения, требующие ремонта. Поэтому можно сказать, что на данный момент в Ярославле не полностью удовлетворен спрос на недорогие офисы маленьких площадей, имеющих нормальное качество, проще говоря, нормальную бюджетную отделку.

– Каковы характерные особенности рынка торговой недвижимости Ярославля?

– Если говорить о торговых помещениях, то, кроме центральных районов города, также очень востребованными являются Дзержинский и Фрунзенский районы. Самые популярные площади опять же небольшие, но не такие маленькие как офисные, до 100 кв. метров. Главными требованиями, кроме площади и, конечно, небольшой цены, является хорошее расположение: в идеале на первой линии, с хорошей транспортной доступностью и большим потоком потенциальных покупателей. При этом предложение на данный момент сформировано преимущественно площадями от 100 до 500 кв. метров. В этом плане ситуация не сильно меняется в последние годы, именно такими площадями было по большей части сформировано предложение и в предыдущие пару лет.

Если говорить о ценах, то на данный момент самым дорогим, что неудивительно, является Кировский район города, здесь средняя стоимость аренды составляет 1000–1200 рублей за один кв. м. Следующим по дороговизне аренды можно назвать Ленинский район со средними ценами 900–1000 рублей за «квадрат». Среди спальных районов самым дорогим является Фрунзенский район (800–900 рублей за один кв. м), а самым доступным – Дзержинский (600–700 руб. за кв. м). Это цены для площадей до 100 кв. м, которые в настоящее время демонстрируют тенденцию к росту.

– Ожидается ли рост арендных ставок в ближайшее время?

– Товарооборот постоянно увеличивается, несмотря на несколько депрессивное состояние экономики, поэтому спрос на аренду коммерческой недвижимости будет расти. Это касается и торговой и офисной недвижимости. Что, само собой, будет поддерживать арендные ставки на уровне не ниже текущего. Рост цен возможен, но незначительный.