Классификация жилья: бизнес- и элит-класс

Вопрос о том, что считать элитным жильем на ярославском рынке недвижимости и по каким критериям его определять и делить на виды классификации, до сих пор остается открытым. Сегодня не существует общепризнанной классификации элитной недвижимости, и сам термин «элитное жилье» трактуется каждой компанией по-своему.

В прошлый раз мы рассказали о разработанном ярославскими аналитиками региональном классификаторе многоквартирных жилых новостроек (РК МЖН). В соответствии с классификацией все новостройки Ярославской области будут относиться к одному из четырех классов жилья – элит, бизнес, комфорт и эконом. Причем жилье бизнес- и элит-класса будет объединяться в категорию зданий повышенной комфортности, а эконом- и комфорт-классы будут массовым жильем. О массовом жилье мы уже писали, а сегодня расскажем об элитном.

Сегодня нет четких границ элитного класса и четких параметров оценки. Поэтому анализ этого сегмента становится весьма условным. Работа риелторов, застройщиков, проектировщиков не имеет четкости из-за того, что нет унифицированной классификации. И в результате ряд компаний не стесняется продавать жилье комфорт-класса по цене элитного.

«Отсутствие единых для всех, четких критериев каждого класса дает возможность продавать квартиры под классом, которому они не соответствуют, а наличие оных делает рынок более открытым. Появление классификатора должно повлиять на повышение качества объектов, – считает один из основных разработчиков Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов–новостроек по потребительскому качеству (классу) Стерник Геннадий Моисеевич. – В настоящее время, стремясь получить максимальную прибыль, застройщик самостоятельно определяет класс и категорию жилья, пользуясь собственной шкалой оценок. Все это очень субъективно».

Что такое ярославская элитная недвижимость? Сложно ответить на этот вопрос.

«Какое жилье называть элитным? Строят дома из силикатного кирпича. Оштукатурили, покрасили и позиционируют как элитное жилье. А все потому, что дом расположен в центре города, – говорит генеральный директор компании «ТеплоСтрой» Владимир Липанов. – В Ярославле жилье называют элитным, исключительно исходя из местоположения объекта. Даже о метраже сложно говорить. Все понимают, что квартира площадью в 100 квадратов в центре, при условии, что квадратный метр продается по 100 тысяч рублей, будет стоит в итоге 10 млн рублей. Есть такие прецеденты. Но кто будет это покупать? Есть люди, которые могут себе это позволить, но они себе уже купили жилье. На сегодняшний день нет жестких оценочных действий, связанных с элитными домами. Поэтому классификация, безусловно, нужна. Для того, чтобы можно было бы ее распространить не только для анализа рынка, и понимать, что же сейчас пользуется спросом, но и для того, чтобы чиновники четко понимали, что на рынке пользуется спросом, что строится и что им необходимо для решения государственных социальных задач. На сегодняшний день таких стандартов нет. Хотя Минстроем и Фондом РЖС было обозначено, что такое квартиры и дома эконом-класса. Но, обозначив их, мы пока видим, что это не стало делением на рынке между классами эконом, эконом плюс, бизнес, бизнес плюс, элитным и так далее».

Специалисты уверены, что разница в классах должна быть отражена не только в метраже, но и в качестве дома, придомовой территории, подъезда, качестве материалов, технологии строительства и т. д.

«Покупатель должен ясно понимать, что именно он приобретает. А для этого на рынке должно быть утверждено четкое представление о стандартах качества элитного жилья, – поясняет аналитик компании «Метро-Оценка» Анастасия Голлай. – Многие застройщики в рекламных целях позиционируют как элитное жилье не самые удачные объекты, как с точки зрения качества и планировки, так и в плане экологии и расположения. И эта маркетинговая политика работает: люди по большим ценам покупают квартиры, которые едва ли можно отнести к комфорт-классу».

Критерии, заложенные в основу региональной классификации, тщательно систематизированы. Для элит-класса они выглядят так:

1. Индивидуальный архитектурный облик здания (индивидуальный проект).

2. Материалы строительства.

3. Площади квартир: для бизнес-класса (для 1-комнатных квартир – от 45 кв. м., для 2-х комнатных квартир – от 60 кв. м., для 3-х комнатных квартир – от 80 кв. м., для 4-х комнатных квартир – от 100 кв. м., для 5-комнатных квартир – от 120 кв. м.) и для элит-класса (для 1-комнатных квартир – от 55 кв. м., для 2-х комнатных квартир – от 80 кв. м., для 3-х комнатных квартир – от 100 кв. м., для 4-х комнатных квартир – от 120 кв. м., для 5-комнатных квартир – от 150 кв. м.).

4. Площадь кухни не менее 12 метров бизнес-класса и не менее 15 – для элитного жилья.

5. Высота потолков не менее трех метров.

6. Наличие не менее двух санузлов в квартирах с тремя и более комнатами.

7. Свободная планировка квартир, возможность перепланировки, гибкое объемно-пространственное решение.

8. Наличие паркинга.

9. Огороженная территория.

10. Охрана.

11. Видеонаблюдение.

12. Возможность подключения к телекоммуникационным сетям.

13. Наличие лифтов в домах высотой более четырех этажей, лифты повышенной комфортности.

14. Инженерное обеспечение: наличие автономного отопления, систем пожаротушения, дополнительной водо- и воздухоподготовки.

15. Консьерж или ресепшн.

16. Ландшафтный дизайн придомовой территории.

При соответствии дома всем указанным характеристикам допустим железобетонный каркас в качестве материала несущих конструкций.

Этот вариант классификации – не окончательный, она будет дорабатываться. Авторы-классификаторы – компания «Метро-Оценка» – открыты для сотрудничества по этому вопросу.

Региональная классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству (РК МЖН)

Классификационная таблица, содержащая классообразующие признаки (характеристики) многоквартирных жилых новостроек (далее МЖН) и их критериальные значения по четырем потребительским классам качества. Получена на основании данных экспертного опроса, проведенного среди профессиональных участников рынка жилой недвижимости г. Ярославля.