Где жить ярославцам – решают застройщики

Девелоперы в Ярославле диктуют покупателям свои условия, а не опираются на предпочтения потребителей. Такой вывод сделали аналитики консалтинговой компании MACON Realty Group.

На рынке жилой недвижимости продолжает сохраняться дефицит предложения. При этом от количества квадратных метров зависит и стоимость жилья. Есть дефицит – значит, цены растут. Несмотря на то, что после кризиса 2008 года строительная отрасль Ярославской области в целом постепенно наращивает объемы и темпы, их не хватает, чтобы покрыть растущий спрос. В конце первого квартала этого года городские власти заявили о том, что в этом году в Ярославле планируют построить на 60 тысяч квадратных метров жилья меньше, чем планировалось. В 2013 году в городе собираются ввести порядка 210 тысяч квадратов жилья. Прирост возможен в случае решения проблем дольщиков. По итогам второго квартала результаты сдачи жилья в эксплуатацию признаны неудовлетворительными. Отставание от графика в рамках взятых на себя обязательств носит массовый характер. За первые полгода в Ярославле введено в эксплуатацию 25,5% от запланированного властями в этом году объема жилья.

«За полгода в городе введено в эксплуатацию 53,6 тысячи квадратных метров жилья, в том числе 3,35 тысячи квадратов в индивидуальных жилых домах. Если будет решена проблема обманутых дольщиков в 12-м микрорайоне, то количество построенных метров увеличится», – сказал заместитель мэра Ярославля Евгений Розанов.

Напомним, что в прошлом году план ввода жилья в эксплуатацию выполнить так и не удалось. «Большая часть вводимого жилья всегда приходится на последние предновогодние месяцы, и на данный момент застройщиками заявлено к сдаче в текущем году около 100 домов или порядка 340 тыс. кв. м квартир. С учетом стадий и темпов строительства можно ожидать ввода 44 домов или примерно 200 тыс. кв. в городской черте и 24 домов и почти 56 тыс. кв. м жилья в пригородной зоне Ярославля, так что выполнение плана, несмотря на далеко не радужные итоги первого полугодия, можно считать вполне вероятным», – уверены аналитики компании «Метро-оценка».

По данным консалтинговой компании MACON Realty Group, на сегодняшний день во многих строящихся проектах почти или совсем нет свободных квартир. Активность покупателей не останавливают даже растущие цены на жилье. За два года стоимость квадратного метра выросла на 22% и на сегодняшний день составляет 48 тысяч рублей. Средняя стоимость квадратного метра превысила докризисные показатели почти на 5%. «Метро-оценка» уточняет, что сейчас в Ярославле и пригороде на разных стадиях строительства находится более 150 домов, в 21% которых на данный момент проданы все квартиры. В 22% строящихся домов продажи еще не начаты.

Стоимость квадратного метра жилья среднего класса в Ярославле на 10 тысяч рублей больше, чем в эконом-классе. Эту разницу аналитики MACON Realty Group связывают с тем, что основная часть жилья сегмента эконом строится за городом. Совокупная жилая площадь возводимого жилья этого класса в черте города всего чуть более 40 тыс. кв. м. Аналитики убеждены, что девелоперы не прислушиваются к предпочтениям потребителей. В строящихся домах небольшая доля однокомнатных квартир – всего 38% (для сравнения: в остальных городах России – 50% и более. Во Владивостоке доля однокомнатных квартир составляет 53%, а в Пензе – 59%).

По данным Всероссийского центра уровня жизни 71% россиян живет в условиях ниже среднего – на одного человека приходится меньше одной комнаты и 30 квадратных метров от общей площади жилья (эти площади отвечают европейским стандартам). При этом высокий уровень обеспеченности жильем есть только у каждого десятого россиянина. Ярославцы же, по большей части, живут в малогабаритных квартирах и страдают от отсутствия ряда коммунальных услуг. 4,5% россиян живут в очень плохих условиях, а 33% – в плохих условиях. Плохие условия – это меньше 18 квадратных метров на человека и отсутствие каких-то важных коммунальных услуг. Очень плохие – это меньше семи квадратных метров на человека и отсутствие горячее водоснабжение.

Если на протяжении многих лет на рынке недвижимости наблюдалась тенденция постепенного роста площади квартир, популярностью пользовались просторные квартиры с множеством комнат, то сегодня произошло смещение потребительских предпочтений в сторону квартир маленькой площади.

«На сегодняшний день самая ликвидная стоимость квартиры – до 2,5 миллионов рублей. – говорит исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ярославский строительный альянс» Владимир Липанов. – Часто встречаются проекты, когда на этаже только однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это стало носить если не массовый характер, то, во всяком случае, часто встречающийся вариант. Площадь, например, трехкомнатной квартиры, закладываемой при проектировании – не более 70 квадратных метров. Если она становится 80-90 – это рассматривается уже как неликвидное, труднопродаваемое жилье. И в результате застройщик строит то, на что есть спрос на рынке».

Эксперт считает, что это негативно сказывается на рынке недвижимости. «К сожалению, когда закладывается строительство домов, в большинстве своем состоящих из однушек-двушек, а трешка – уже исключение, то это, конечно, плохо. Потому что мы создаем на рынке ситуацию, при которой в будущем у нас будет фактически то же самое, что мы имеем сейчас – если и не хрущевки, то близко к этому. Но это объективная реальность. Вот почему увеличение объемов строительства является фактором снижения цены на рынке. Большое предложение с сохранением такого спроса дает снижение цены на рынке и тем самым дает возможность населению более вариативно выбирать то, что им на самом деле необходимо», – добавляет Владимир Липанов. .

Аналитики считают, что в Ярославле практически не строится жилья экономкласса. Этот сегмент почти полностью вынесен за черту города – в пригороде реализуются шесть проектов комплексного освоения территории: «Яковлевская слобода», «Ивняки», «Зеленый бор», «Зеленый квартал», жилой район в поселке Щедрино.

«Девелоперы сознательно придерживают наиболее легкореализуемые квартиры до достижения проектом стадии средней и финальной готовности или ограничивают объемы ежеквартальных продаж. Эти меры позволяют застройщикам отложить продажи квартир до того момента, как дом будет на финальной стадии строительства и цены будет максимально высоки. Это невыгодно для покупателей, но дефицит жилья в Ярославле позволяет девелоперам диктовать свои условия», – говорится в исследовании.

Сейчас эта тенденция распространилась на все районы Ярославля и пригород.