Дисконт на землю

В Ярославской области планируется строительство нового микрорайона площадью 52,68 га. Застройщикам представили участок, предназначенный для комплексной застройки. Однако у застройщиков возникла масса вопросов.

Аукцион на право аренды этого земельного участка с гарантированной возможностью выкупа запланирован на 29 марта. Проведением аукциона занимается Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, с которым у правительства области подписано соглашение о сотрудничестве. Победителю пообещали помощь в снятии административных барьеров, сокращении сроков всевозможных согласований и утверждений. По утверждению властей, это позволит в дальнейшем выставить жилье на продажу по ценам на 10% ниже средней на первичном рынке.

«Возведение квартир и домов экономкласса по проектам комплексного развития территории в Ярославской области является основным приоритетом жилищного строительства, – рассказал директор департамента строительства Ярославской области Владимир Хмелев. – Участок граничит с поселком Ченцы, где «Ренова-СтройГруп» планирует на площади 72 гектара построить жилой комплекс, преимущественно состоящего из жилья экономкласса. Близость к уже осваиваемому участку позволит аккумулировать все возможности и совместно осваивать на комплексной основе достаточно большую площадку. Участок располагается в полутора километрах от Ярославля».

Вопросы инженерной инфраструктуры вызвали массу вопросов. По словам заместителя руководителя департамента развития инженерной инфраструктуры Фонда РЖС Равиля Алиаскарова, на земельном участке уже существуют договоренности подключения к электросетям, газовым трубопроводам, сетям «Водоканала».

Цена квадратного метра жилья будет ниже среднерыночной. Цена Минрегиона для жилья в Ярославской области на первое полугодие 2012 года составляет 31 950 рублей. В своих расчетах специалисты Фонда РЖС ориентировались на более низкую цену.

«Начальная цена права на заключение договора аренды составляет 2 млн 962 тысяч 980 рублей включая НДС 18%, шаг аукциона – 100 тысяч рублей., срок аренды – пять лет, – пояснил руководитель департамента маркетинга и мониторинга Фонда РЖС Николай Шмелев. – Минимальный объем застройки составляет 26 тысяч квадратных метров, что позволит обеспечить комфортным жильем более 500 человек. Впрочем, плотность застройки может быть увеличена застройщиком».

Сами застройщики сразу же заявили, что плотность застройки не просто может, а должна быть увеличена. Новые кварталы на окраинах Ярославля появляются с завидным постоянством. Проекты комплексного освоения являются основными драйверами развития жилищного строительства. Однако главная проблема КОТов никуда не исчезла: отсутствие дорожно-транспортной и социальной инфраструктур – по-прежнему самый острый вопрос для девелоперов.

«Если мы построим 26 тысяч квадратов, да еще будем оплачивать подключение инженерной инфраструктуры, то мы ничего не заработаем, – говорит директор ООО «Строитель плюс» Евгений Журин. – Чтобы проект имел финансовую привлекательность, необходимо построить на этом участке 120-140 тысяч квадратов. Но подключение к сетям стоит очень дорого. И давайте не будем забывать о необходимости социальной инфраструктуры. Нужно сразу ее запроектировать, потому что люди не поедут туда, где нет дорог, школ, больниц. Согласно нашим расчетам, на такой территории необходима как минимум школа на 800 мест, два детских сада по 120 мест, учреждения культуры, библиотека. Итого 30 тысяч квадратных метров социальной инфраструктуры. На нее может уйти около 1 миллиарда 240 миллионов рублей».

Правда, обязательства по софинансированию этих объектов на тридцать процентов берет на себя Министерство регионального развития РФ. А земельные участки под «социалку» Фонд РЖС пообещал предоставить бесплатно.

Согласно современным правилам землепользования и застройки, застройщик, выходя на какой-то проект, обязан предусмотреть в необходимом количестве все объекты инфраструктуры: магазины, детские сады и образовательные учреждения, парковки, зеленые насаждения и так далее. Если не учесть все перечисленное, то проект такого жилого комплекса не будет согласован. Другое дело, что строительство социальной инфраструктуры – это задача не застройщика, а городских или областных властей. Хорошо, когда эти вопросы удается решать совместными усилиями. Например, застройщик может построить детский сад или школу за счет собственных средств, а потом городские власти могут принять эти объекты на свой баланс, выкупив по себестоимости. Согласитесь, мало кому интересно жить в чистом поле, даже если такое жилье будет в разы дешевле.