Рынок ипотеки в регионе за последний период времени значительно оживился: ставки по займам стали более привлекательны. Участники рынка недвижимости: представители банковских структур, застройщиков и риелторских сообществ собрались за круглым столом бизнес-портала 76.ru, чтобы поговорить об общих целях – о стремлении улучшить жилищное положение многим горожанам.
Безусловно, ипотека всегда являлась дорогим инструментом, однако по мере стабилизации общеэкономической ситуации доля ипотечных сделок в общем объеме сделок купли-продажи квартир в новостройках растет.
«Сейчас мы ощущаем, что ипотека растет, – говорит руководитель комитета по связям с общественностью и СМИ НП «Межрегиональный союз риэлторов» Алла Баранова. – Чувствуется тенденция купить сегодня, поэтому большинство сделок купли-продажи осуществляется с привлечением ипотеки. Мы чувствуем на себе, что сегодня есть движение в банковском секторе, на строительном рынке. Замечу, что инвестиционная недвижимость сейчас не так популярна. Инвесторы – люди, которые покупают квартиры с целью дальнейшей перепродажи, смотрят именно на первичный рынок, поскольку строящееся жилье дешевле. Но во время кризиса они ушли с рынка и пока на него не вернулись. Если раньше обеспеченные люди покупали крупные объекты недвижимости, чтобы сохранить денежные средства, то сейчас этого нет. Жилье покупают те, кому необходимо решить свой квартирный вопрос. Больше всего сегодня востребован эконом-класс «первички».
Несмотря на то, что правительство нашей страны утвердило программу «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», реально доступней жилье так и не становится. О том, как помочь россиянам получить крышу над головой и решить одну из национальных проблем, можно рассуждать долго. У каждого участника строительного рынка, будь то чиновник, риелтор или компания-застройщик, свой взгляд на вещи.
«Сложно говорить о доступности ипотеки, когда средняя зарплата жителя намного меньше, чем первоначальный взнос, – считает менеджер по продаже ипотечных продуктов Ипотечного центра Ярославского филиала ОАО «Промсвязьбанк» Елена Степанова. – Молодой семье ипотеку взять очень сложно. Когда люди решают взять ипотечный кредит, то чаще всего им приходится привлекать поручителей, денежные средства близких родственников, пап, мам, чтобы собрать нужную сумму и соответствовать условиям банка. Процентные ставки везде разные. У коммерческих банков разница по ипотечным ставкам может составлять от 3 до 4 процентов. Главными сдерживающими факторами развития ипотеки сегодня выступают падение уровня доходов населения и неуверенность в завтрашнем дне. Для того, чтобы можно было предлагать кредиты под низкие ставки, макроэкономическая ситуация в стране должна измениться в лучшую сторону. Прежде всего, речь идет о темпах инфляции, которые имеют прямое отношение к банковским стратегиям выдачи кредитов. В сегодняшних условиях предлагать кредиты ниже 10% годовых коммерческим банкам без специальной поддержки или каких-то особенных причин просто невозможно. Могу с уверенностью сказать, что в будущем ставка по ипотечным кредитам будет расти».
С Еленой Степановой согласны ее коллеги – представители банковского сектора.
«Основная цель банка – привлечь ресурсы и грамотно их реализовать, – говорит начальник отдела по работе с клиентами ярославского регионального филиала ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» Алексей Зубов. – Ни для кого не является секретом, что банки выдают кредиты гражданам и предприятиям для того, чтобы заработать на этом. Кто-то продаёт пирожки, кто-то компьютеры, а банкиры продают деньги. Чтобы «продать» их заемщику, банку нужно сначала привлечь эти ресурсы – у вкладчиков, инвесторов. Они тоже не отдадут свои средства просто так, а потребуют свой процент за пользование деньгами. В результате банк прибавляет к этому проценту маржу, которая составляет, минимум, 3% и выдает кредиты желающим. Но эта маржа для различных видов кредитов может сильно варьироваться – в зависимости от степени риска невозврата того или иного займа. В марже примерно половину составляют риски. У нас банк на 100% государственный, но ставки по вкладам у нас держатся на уровне 7-10%.
Что касается ставки ипотечного кредита, то она вырастет. В следующем году после выборов процент поднимется. На него влияет очень много совокупных факторов. Ипотека – это не только размер процентной ставки по кредиту. На развитие отрасли и доступность ипотечного кредита влияет огромное количество факторов: степень развития рынка недвижимости (объем рынка, в том числе жилья экономкласса, объем ввода нового жилья в эксплуатацию, стоимость недвижимости), уровень доходов населения (стабильность и прозрачность доходов), регулятивные факторы (законы и нормативные акты, устанавливающие правила поведения участников рынка), уровень развития банковской системы и рынка капитала (доступность для банков долгосрочных ресурсов на внешних и внутренних рынках, стоимость привлечения пассивов) и другие внутри- и внешнеэкономические факторы».
Серьезные долгосрочные деньги в масштабах страны могут вкладываться в ипотеку только в том случае, если они пойдут в строительство нового жилья. Через строительство деньги пойдут в смежные отрасли экономики: строительные материалы, металлургию, энергетику, дорожное строительство.
«Все зависит от стоимости ресурсов, – считает управляющий ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» Владислав Разумов. – В кризис и после него западные рынки капитала были закрыты для российских банков, поэтому государством своевременно и правильно были сделаны ряд мер направленных на поддержание банковской системы, в том числе направлены большие ресурсы в банковский сектор, но распределились эти ресурсы не равномерно. Поэтому, сейчас стоимость ресурсов выросла. В системе, по большому счету, сейчас не достаточно денег. Поэтому сегодня банки начинают привлекать ресурсы у населения, повышая ставки и, соответственно, это будет вести к росту конечной ставки для заемщика. Для того, чтобы была возможность регулярного привлечения долгосрочных ресурсов именно внутри страны для ипотечного рынка, необходимо отладить все механизмы рынка ипотечных ценных бумаг. По своей ликвидности они приближаются к государственным ценным бумагам. Но к этому приведут только большие организационные усилия на государственном уровне, серьезная юридическая работа по отработке документов и совершенствование нормативной базы. Поэтому главное – стоимость ресурсов внутри страны, для этого также необходимы эффективные механизмы распределения средств, рефинансирования и секюритизации ипотечных кредитных портфелей. Если в системе не будет долгосрочных денег, то не будет дешевой ипотеки, банки так и будут то снижать ставки по ипотеке, то повышать их, основываясь на экономической и финансовой конюктуре западных рынков. Прошлый опыт показал, что заимствование денежных средств из-за рубежа ни к чему хорошему не приводит».
Опубликованные в мае текущего года исследования доступности ипотеки для населения различных стран показывают, что ипотека для Россиян недостаточно доступна. Согласно проведенным специалистами компании Penny Lane Realty расчетам, Россия занимает лишь 47-е место в списке из 60 стран по выбранным критериям жилищного кредитования. При этом большинство государств Европы сосредоточено в первой двадцатке списка, а лидируют Дания, Швеция и Испания, занимающие первые три места соответственно.
«До 50% «вторички» сейчас покупается в ипотеку. Но лишь 8-10% населения имеет возможность взять ипотеку, – отмечает генеральный директор АН «Астрея-Ярославль» Елена Кабикова. – Как представитель малого бизнеса, я могу сказать, что для клиентов-обладателей среднего дохода существующие ставки по ипотечным кредитам слишком велики. Если ставки будут расти дальше, то среди этой прослойки населения ипотека будет пользоваться меньшим спросом. Они уже сейчас не могу себе позволить купить жилье. Я бы предложила банкам при составлении ипотечных программ ориентироваться и на людей с низким доходом. Из этой ситуации нужно искать выход. Ипотека должна быть массовым продуктом. Для того чтобы заключалось большое количество сделок, нужно чтобы ипотека была доступной большому количеству населения, соразмерна их доходам. Опять же на рынке должно быть достаточное количество объектов. Сегодня предложение на рынке вторичного жилья высокое, но люди не хотят приобретать хрущевки 70-х годов постройки».
Итак, доходы населения в большинстве своем не достаточно высоки, чтобы сегодня ипотека стала массовым явлением. Как банки ведут себя в этой ситуации, продвигая свои ипотечные программы?
«Мы подбираем клиенту ту программу, которая в наибольшей степени отвечает его возможностям и потребностям, советуем, как решить те или иные вопросы, – рассказывает Елена Степанова. – Например, если личный доход заемщика слишком мал, чтобы взять в кредит необходимую сумму, то можно учесть доход до четырех членов его семьи. Причем доход не обязательно подтверждать справкой 2-НДФЛ, подойдет и справка по форме банка. Если для клиента важна возможность досрочного погашения кредита, то Промсвязьбанк в этом его не ограничивает без штрафов и комиссий. Замечу, что в клиенты нашего банка, имеющие зарплатную карту, вклад или положительную кредитную историю, могут оформить ипотеку со скидкой. Немаловажен для наших клиентов и вопрос юридической помощи в процедуре оформления кредита. На всех этапах работники банка находятся в постоянном контакте с клиентом. Мы рассказываем клиентам о процедуре взаимоотношений с риэлторскими, страховыми, оценочными компаниями, снабжаем их всеми необходимыми адресами и телефонами. Объясняем, в чем смысл страховки, которая, кстати, не является обязательной при оформлении ипотеки у нас в банке. И даже предлагаем варианты квартир, если клиент не хочет обращаться к посредникам на рынке недвижимости. Далее мы полностью сопровождаем сделку покупки квартиры, а именно: проводим юридическую проверку чистоты квартиры, готовим необходимый пакет документов на регистрацию, включая договор купли-продажи».
Проблема сегодняшнего ипотечного кредитования не только в банковских ставках, но и в дефиците предложения на рынке жилья. Ипотека увеличивает спрос на жилье, а строительные компании больше строить не начинают. В результате наблюдается серьезный рост цен.
«За август-сентябрь 2011 года застройщикам удалось значительно увеличить объемы продаж, – поясняет исполнительный директор НП «Ярославский строительный альянс» Владимир Липанов. – Они даже объявления о продаже квартир уже не дают – все продано! В посткризисных условиях, в которых мы находимся, с точки зрения количества строящихся объектов и вторичного рынка жилья ипотека сегодня доступна. Нам надо говорить о том, что к сожалению, в силу того что объем первичного рынка сегодня очень мал, а вторичный рынок выглядит ужасно – предлагаются старые дома, плохие условия – в результате за два месяца мы имеем рост в цене 25%. Когда даже небольшое количество людей, которые могут позволить себе взять ипотечный кредит (а это 8% населения) и купить жилье, им скоро просто будет нечего покупать. Они начнут скупать то, что есть в наличии, а цены сразу резко вырастут. Сегодня в стране экономика переходного периода, которая характеризуется тем, что есть незначительная часть людей, имеющих состояние и есть оставшаяся часть, у которых состояния нет. Два разных полюса. И поэтому государство понимает, что эти 8% нельзя бросать. Ситуация и так плохая, вопросы с жильем необходимо решать в первую очередь».
В Ярославской области, как и в целом по стране, единицы застройщиков строят на свои деньги.
«Во время кризиса было множество проблем, – вспоминает Алексей Зубов. – Люди брали кредиты в кризис, тяжело расплачивались по ним, были просрочки. В конечном итоге банки признали, что работа с застройщиком является зоной повышенного риска. Поэтому те предприятия, которые умудрились в кризис не испортить отношения с банками (а такие предприятия есть!) – их кредитуют. Они возводят дома в пределах полугода-года. И квартиры на момент сдачи объекта в эксплуатацию уже проданы. Процесс выглядит так: банк выдал застройщику кредит. Если квартиры не будут выкуплены за наличные деньги, то банк продает их через ипотечные программы нашего банка. Для того чтобы купить квартиру по «долевке», застройщик должен быть аккредитован в банке. Иначе сделка по ипотеке просто не состоится».
Большое значение для получения аккредитации банка имеют репутация застройщика, срок деятельности на рынке, наличие успешно реализованных, введенных в эксплуатацию объектов, финансовая устойчивость и, конечно, наличие всей необходимой разрешительной документации на проект.
«В Ярославле очень мало аккредитованных застройщиков, – говорит Владимир Липанов. – Их можно посчитать на пальцах одной руки. Застройщик с точки зрения 214-ФЗ – это юридическое лицо, на котором только земля. И ему предоставлено право работать с клиентами и принимать денежные средства. Это отнюдь не тот, кто строит. Это принципиальный момент. Сейчас банки создают свои дочерние предприятия, девелоперские компании которые будут работать как раз в качестве застройщиков, а все остальные будут строителями. Это к вопросу о том будет ли экономическая массовость строительства или нет. Я считаю, что это очень правильная схема. Если вы работаете на финансовом рынке, условия бизнеса диктуют новые реалии, ваши контрагенты должны быть в машиностроительном, строительном секторе, там где вы имеете свои интересы. Это улучшит ситуация, при условии, конечно, что макроэкономика будет это позволять. Для того чтобы наращивать экономические объемы, чтобы строить, нам нужен игрок который вышел бы на этот рынок с деньгами, приобретал эти земельные участки, стратегически выстраивал партнеров. Только массовое строительство сможет понизить цены, которые существуют на рынке».
«ОАО «АК БАРС» БАНК выдает ипотечные кредиты на весь спектр объектов недвижимости: готовые и строящиеся объекты жилой недвижимости (квартиры и коттеджи), а также готовые объекты коммерческой недвижимости, – рассказала главный специалист ОАО «АК БАРС» БАНК Елена Тараканова. – 2011 год характеризуется значительным расширением ипотечной продуктовой линейки банков, а также неоднократным снижением процентных ставок. Безусловно, спрос на жилье обуславливает и высокий спрос на ипотечные кредиты. Мы надеемся на дальнейшее развитие ипотечного кредитования в РФ и повышение доступности ипотечных программ для жителей нашей страны. В свою очередь, мы планируем продолжить развитие специальных программ, таких как: «Программа на приобретение строящегося жилья с государственной поддержкой» и «АК БАРС – Материнский капитал».
Банкиры предположили, что через какое-то время количество игроков на рынке ипотечного кредитования среди банков опять сократится. Банки, которые работают без поддержки государства либо уйдут с рынка, либо повысят ставки. В ипотеке произойдет некая стагнация. Также эксперты отметили, что сейчас заемщики часто закрывают ипотечный кредит за полгода-год. А ведь банку не интересно досрочное закрытие кредита, финансовая организация живет на проценты. Досрочное погашение – это упущенная выгода.
«Эта проблема актуальна для банков, – считает Владислав Разумов. - Привлечение новых клиентов стоит денег. А вот конкуренция в банковской сфере в Ярославле – одна из самых высоких. У нас в процентном соотношении банков больше, чем в Москве. На 600 тысяч жителей порядка 80 банков. А в среднем показатель в стране на это количество населения – 40 банков. В будущем крупные игроки будут занимать больший сегмент рынка и увеличивать количество программ».
Другая проблема в том, что в Ярославле, по сути, нет места для жилищного строительства. Это самый больной вопрос для города. Стоимость земельного участка безусловно потом входит в стоимость квадратного метра вместе с такими факторами, как цена за подключение, строительные материалы, создание инфраструктуры и так далее. Эксперты отмечают, что стоимость земли изначально высока. Когда заходишь на участок, это, по сути, пустое поле. Инженерных сетей и прочей инфраструктуры там нет. Поэтому приходится значительные деньги вкладывать в объекты энергетики, водоснабжения, водоотведения. Все это деньги строителей, которые, естественно, падают на стоимость квадратного метра.
«На протяжении последних 15 лет руководство города занималось исключительно раздачей земельных участков, которые есть в городской черте и никто не занимался подготовкой инженерных коммуникаций для строительства будущих микрорайнов, – сетует Владимир Липанов. – Такая попытка была сделана в Соколе, перед самым кризисом. Застройщик заплатил 500 миллионов рублей за участок площадью 20 га. Сейчас застройщик понимает, что участок не освоить – цены изменились. Или взять 12-й микрорайон. Инженерных коммуникаций там не было. Застройщик начал строить дом, все собранные деньги потратил на коммуникации, а потом наступил кризис и он не смог построить дом. Подключение коммуникаций у нас самое дорогое. 25% цены «квадрата» – это цена коммуникаций. А должно быть 8-10%».
Резюмируя, советник управляющего, руководитель Службы маркетинга и связей с общественностью, Ярославский филиал ОАО «Промсвязьбанк» Светлана Воронина отметила необходимость создания единого информационного поля. У населения должно быть достаточно информации чтобы выбрать банк и сориентироваться в обилии программ, специальных предложениях.
Перед тем как брать ипотеку, банкиры порекомендовали потенциальному заемщику прийти на консультацию в банки, затем провести анализ предлагаемых услуг минимум пяти банков. Необходимо подсчитать все расходы на оформление и обслуживание кредита по каждому из предложений банков – ставки, комиссии, страховки, залоги и так далее. И после составления сравнительной таблицы, можно определиться с выбором ипотечного продукта.
Ну а банкиры должны предложить ему все виды кредитов, которые могут быть ему интересны. К моменту обращения в банк за кредитом важно определиться с форматом будущего жилья. Строящиеся объекты предполагают длительный период ожидания перед заселением. Для покупки готового жилья могут потребоваться дополнительные средства на ремонт. Покупка загородного дома – вообще особая тема. Консультанты банков, конечно, помогут в выборе подходящей программы кредитования под конкретный объект, но нужно понимать, что у каждой программы есть свои нюансы.
Уже в ближайшем будущем аналитика прогнозируют увеличение ставок по ипотечным кредитам. Люди устали ждать «манны небесной», снижения цен и готовы покупать жилье, рассчитывая в основном на самих себя. Среди тех, у кото есть стабильная работа и постоянные доходы, спрос на ипотеку будет только расти. Именно сейчас подходящее время для приобретения недвижимости для того, чтобы в ней жить.
Благодарим за помощь в проведении круглого стола ресторан «Персона».
