Как проверить юридическую чистоту квартиры

Любая сделка с недвижимостью в нашей стране связана с определенными рисками. Для большинства людей приобретение квартиры – самая важная покупка в жизни, поэтому планировать ее надо с максимальной тщательностью. Сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной, а вернуть деньги в полном объеме не всегда получается. Это может произойти, в частности, если целях экономии на платежах в договоре была указана заниженная стоимость сделки. Специалисты советуют тщательно проверять все документы на квартиру.

Составляем договор

Специалисты рынка недвижимости в один голос советуют не покупать квартиру без содействия профессионалов, которые смогут проверить наличие всех необходимых документов и, что не менее важно, правильность их оформления. Именно отсутствие или ненадлежащее оформление документов является самой распространенной проблемой при покупке квартир, в том числе и в новостройках. Часто сделка с недвижимостью может быть оспорена в судебном порядке, тем более по основаниям, не зависящим от покупателя недвижимости. Этим и пользуются профессиональные мошенники, которые чувствуют себя безнаказанно. Для того чтобы обезопасить себя, необходимо проконтролировать правильность составления договора. Договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Кроме условий, определенных в законодательстве как существенные, к ним относятся

В договоре необходимо прописать данные, позволяющие установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, в том числе адрес.

«Обязательно прописывайте и условия о цене недвижимости, – советует юрист Елена Шамахова. – Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков. Необходимо предоставить перечень лиц, которые проживают в помещении и сохранят право пользования после его приобретения покупателем. При отсутствии в договоре таких данных условия считаются не согласованными сторонами, а договор продажи недвижимости – незаключенным».

Переход собственности на недвижимость от продавца к покупателю по договору купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации в обязательном порядке. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Раз документ, два документ...

Будущим собственникам можно обратиться к нотариусу, как государственному, так и частному. Совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов. Так, установление личности, проверка право- и дееспособности сторон, проверка полномочий представителя, принадлежности отчуждаемого имущества, отсутствия противоречий требованиям действующего законодательства, а также гарантий возмещения ущерба являются действенной формой защиты прав граждан, обращающихся к нотариусу как к квалифицированному юристу.

Если вы решили улучшить свои жилищные условия за счет вторичного жилья необходимо запросить выписку об облюбованной вами квартире из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

«Выписка из ЕГРП содержит в себе не только характеристику интересующего вас объекта, то есть метраж и адрес, – говорит руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области Лев Хориков. – Также в ней содержатся и необходимые для осуществления сделки юридические данные. В пункте «правообладатель» вам укажут лицо или лиц, имеющих право распоряжаться имуществом. Если лицо одно и его данные совпадают с данными человека, с которыми вы ведете переговоры о покупке, то беспокоиться не о чем. Но если данные не совпадают или правообладателей несколько – приобрести эту квартиру вы можете только с согласия всех правообладателей этого жилья. Вторым важным моментом, на который нужно обратить внимание при получении выписки из ЕГРП являются зарегистрированные ограничения (обременения) прав. Если в этом пункте пусто – смело оформляйте сделку. Если в качестве обременения указано, что квартира находится в залоге, либо приобретена в кредит, оформление сделки купли-продажи возможно, но только при наличии письменного согласия на сделку кредитора-залогодержателя. Кроме ограничений, в выписке может значиться арест на данное имущество. При получении такой справки обратите внимание на срок ее выдачи. Чем свежее дата, тем достовернее информация».

Обязательно проверьте планировку объекта на основании поэтажного плана, который выдается в БТИ: зачастую в объектах проводятся перепланировки без разрешения. Для уменьшения возможных рисков желательно получить выписку из домовой книги.

А если дом новый?

Если вы покупаете квартиру в новостройке, то, прежде всего, стоит съездить на строительную площадку или по указанному адресу и воочию убедиться, что квартира реально существует. Если же здание еще только возводится, то самостоятельно посмотреть, на какой именно стадии строительства находится дом. Когда вы будете смотреть документацию по строительству объекта, стоит сравнить ее с реальным состоянием дел и сделать свои выводы о правдивости предоставляемых сведений.

«Обязательно следует проверить правоустанавливающие документы, – рассказывает риелтор Ольга Игнатенко. – В пакет при любых условиях должны входить: постановление органа власти (как правило, главы муниципального образования) о выделении застройщику земельного участка под проектирование и строительство; документ, закрепляющий право застройщика на земельный участок на время проектирования и строительства объекта (обычно это договор аренды земельного участка). Если земля арендована, то также проверьте инвестиционный контракт; протокол распределения квартир между сторонами инвестиционного контракта. Если земля находится в собственности застройщика, то эти документы не требуются. Также попросите предоставить документы, подтверждающие право лица, заключающего с покупателем договор на приобретение квартиры в новостройке, распоряжаться правом на эту конкретную квартиру».

Наиболее часто встречается проблема в отношении определения реального срока окончания строительства объекта, который порой не зависит от объективно видимых причин и занижается застройщиком с целью максимально быстро привлечь денежные средства дольщиков.