Покупаем залоговое имущество

Вы увидели на сайте 76.ru в разделе «Продажа залогового имущества» автомобиль по привлекательной цене. Как купить имущество, выставленное на продажу банком или службой судебных приставов? Как формируется цена на такое имущество и можно ли получить еще больший дисконт? Каких правил следует придерживаться и чего опасаться? Ответы на эти вопросы и полезные советы дают эксперты 76.ru.

Ольга Растихина, член общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России»: «Если вас заинтересовал какой-либо объект недвижимого имущества, выставленный на торги службой судебных приставов и имеются намерения приобрести его, то вам необходимо в сроки, указанные в информационном сообщении, внести задаток и подать заявку на участие в торгах.

В принятии заявки может быть отказано, если она не соответствует предъявляемым требованиям.

Чтобы не покупать кота в мешке, перед началом торгов продаваемое имущество можно осмотреть.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится на публичных торгах, если законом не установлен иной порядок. При этом порядок реализации предмета залога, представленного недвижимым имуществом, устанавливается ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Если победитель торгов откажется от приобретения имущества, то победителем признается участник, предложивший следующую за победителем лучшую цену.

Если вы выиграли торги, то чтобы стать законным правообладателем недвижимого имущества, необходимо в установленном законом порядке осуществить переход права собственности на данное имущество.

Согласно п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Поэтому и в данном случае необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому.

Основанием для перехода права собственности или права хозяйственного ведения на заложенное имущество к покупателю, для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договор купли-продажи и протокол о публичных торгах.

Кроме того, до передачи имущества новому собственнику судебный пристав-исполнитель должен отменить наложенные ранее ограничения, в том числе и обременяющие имущество должника, права на которое подлежат перерегистрации на покупателя.

Но даже при соблюдении покупателем всех установленных законом требований к приобретению на торгах залогового имущества он может лишиться приобретенного имущества, если по иску заинтересованного лица торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны недействительными.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В этом случае вы будете вынуждены вернуть приобретенное недвижимое имущество, а к вам вернутся уплаченные за него деньги».

Николай Мишагин, руководитель залогового центра ОАО КБ «Солидарность»: «На сегодняшний день законодательством предусмотрены два варианта реализации залогового имущества – продажа с торгов или реализация по договору комиссии. При судебном порядке обращения взыскания допускается только первый вариант, при внесудебном – оба. Наиболее выгодная схема – внесудебное взыскание, при этом и банк, и заемщик действуют по взаимному согласию без участия третьей стороны.

Банки принимают в залог имущество с дисконтом, таким образом защищают себя от реализации имущества в случае невозврата кредита по заниженной цене (недостаток денежных средств для закрытия проблемного кредита).

Даже при значительном падении стоимости имущества выручить нужную сумму при изначально заниженной оценке будет реально. Чем ликвиднее имущество, тем меньше дисконтируется его стоимость.

Под залоговым имуществом следует понимать имущество (недвижимость, автомобили, оборудования), которое находится в залоге у банка. Как правило, залоговое имущество выставляется на продажу в связи с несоблюдением кредитных обязательств по рыночной стоимости или же ниже ее. Цена залогового имущества во многом зависит от ситуации, в которой находится заемщик по выплате кредита за залоговое имущество, а также как срочно нужно получить деньги за залоговое имущество. Преимущества в покупке залогового имущества очевидны прежде всего в таких аспектах:

• банк владеет информацией о реальном состоянии залогового имущества, что при покупке с рук иногда случайно упускают или, посылаясь на память, забывают рассказать перед продажей;

• даже если цены на залоговое имущество предельно зафиксированы (например, экспертной оценкой), то на торгах по продаже залогового имущества торг все же уместен и возможен. Это иногда позволяет приобрести залоговое имущество с хорошим дисконтом;

• также у продавца, как правило, есть письменно подтвержденная информация о залоговом имуществе. К примеру, детальная информация обо всех подлинных владельцах залогового имущества, что убережет нового владельца от неприятных ситуаций относительно прав собственности».