Жилье в Ярославле: с января до сентября

2013 год перевалил за экватор, и недвижимость начала демонстрировать замедление темпов роста цен на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках. О том, как менялись цены, какие объекты являются сейчас лидерами спроса и в каких районах жилье строят наиболее активно, читайте в материале Dom.76.ru.

Если в начале года рынок был нестабилен, то к концу первого полугодия ситуация выровнялась. В начале года цены на жилую недвижимость резко скакнули, что в том числе связано с продлением приватизации. Аналитики компании «Метро-Оценка» отмечают, что прошедший под знаком ожидания второй волны экономического кризиса 2012 год нашел свое продолжение в нынешнем: ситуация в стране и мире остается не слишком стабильной, а на смену предрекаемому кризису пришла стагнация.

Во втором квартале года цены росли, но в рамках инфляции.

«Ожидаемым было и сезонное снижение спроса на жилую недвижимость, и замедление темпов роста цен на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках», – отмечает руководитель компании «Метро-Оценка» Анна Ладыга.

На сегодняшний день в Ярославле введено в эксплуатацию 74 тысячи квадратных метров жилья – больше, чем в прошлом году. Но до конца 2013 года застройщикам предстоит ввести в эксплуатацию 210 тысяч квадратных метров жилья.

«Безусловно, хотелось бы выйти на уровень 400 тысяч квадратных метров жилья в год, – говорит заместитель мэра Ярославля по градостроительству Евгений Розанов. – Будем стремиться. Для этого мы готовим для торгов участки под комплексную застройку. Но есть сложности, связанные с их продажей, потому что инвестору сложно заплатить сразу всю сумму».

Напомним, что в прошлом году план ввода жилья в эксплуатацию в Ярославле выполнить не удалось. В этом году неприятная тенденция продолжилась – перенос сроков сдачи застройщиками приобрел массовый характер. Однако большая часть вводимого жилья всегда приходится на последние предновогодние месяцы, поэтому более показателен четвертый квартал.

На данный момент застройщиками заявлено к сдаче в текущем году около 100 домов или порядка 340 тысяч квадратных метров квартир. «С учетом стадий и темпов строительства можно ожидать ввода 44 домов или примерно 200 тысяч квадратов в городской черте и 24 домов и почти 56 тысяч квадратов жилья в пригородной зоне Ярославля, так что выполнение плана, несмотря на далеко не радужные итоги первого полугодия, можно считать вполне вероятным», – говорится в исследовании ООО «Метро-Оценки».

Кроме того, было объявлено, что в этом году планируется приступить к комплексному освоению земельных участков в МКР-2 жилого района «Сокол», ограниченного пр. Фрунзе и ул. Летной и МКР-1 жилого района «Сокол» во Фрунзенском районе. В результате реализации этих проектов в городе должно появиться 370 тысяч квадратных метров жилья. По данным региональной госжилинспекции, сейчас в Ярославской области зафиксировано 232 объекта незавершенного строительства, более 95% из которых составляют многоквартирные жилые дома, которые строятся с привлечением средств дольщиков.

Согласно данным регионального Росреестра, количество сделок купли-продажи жилья также растет: с 6760 в первом квартале до 15831 во втором. В прошлом году разница составляла порядка 10 тысяч сделок. Для сделок с ипотекой тоже выросла, правда незначительно (плюс 1%). В прошлом году она скакнула с 16,8% до 20,10%.

До сих пор на ярославском рынке жилой недвижимости продолжает сохраняться дефицит предложения. В 21% домов, находящихся в разных стадиях строительства, на данный момент уже проданы все квартиры.

В 22% строящихся домов продажи еще не начаты. Эксперты отдельно отмечают эту тенденцию: сейчас продажи квартир в доме зачастую начинаются на завершающих стадиях строительства или уже после сдачи дома в эксплуатацию.

«В посткризисных условиях ряд застройщиков уже изменил бизнес-модель своей деятельности, уйдя от привлечения средств дольщиков на начальном этапе строительства, а строя до 70-80% готовности объекта за счет собственных либо привлеченных денежных средств. И только потом эти организации начинают привлекать дольщиков, – поясняет директор департамента организации строительства и жилищной политики мэрии Ярославля Владимир Евдокимов. – Раньше, как только застройщик получал разрешение на строительство, тут же открывались продажи».

Объем строительства и, соответственно, предложения на первичном рынке постепенно увеличиваются: до сентября 2012 года предложение не превышало 2000 квартир, затем установилось в диапазоне 2200-2800 квартир, а в марте 2013 года показатель достиг 3000 квартир.

В городской черте более 70% предложения квартир, как и раньше, приходится на Дзержинский и Фрунзенский районы.

Структура предложения в разрезе количества комнат в квартире также остается стандартной: 40-45% приходится на двухкомнатные квартиры, на втором месте – предложение однокомнатных квартир. Всего 2% в общем объеме предложения занимают многокомнатные квартиры. Наименьший объем предложения (в пределах 2%) стандартно приходится на многокомнатные квартиры.

Однако если в конце 2012 – начале 2013 года площади городских квартир стали меньше, то к лету-2013 средняя площадь квартиры снова увеличилась.

«Это связано как с тем, что в продажу снова стали поступать квартиры большой площади, так и с тем, что массовый покупатель предпочитает покупать квартиры меньших площадей, – говорит аналитик «Метро-Оценка» Анастасия Голлай. – В этом плане пригородные жилые комплексы намного лояльнее к потенциальному потребителю: здесь средние площади квартир не только меньше, чем в городской черте, но и постепенно уменьшаются. За последние полгода в пригороде увеличилась только средняя площадь трехкомнатных квартир: с 74,62 до 77,94 квадратных метров».

Средние площади квартир в городской черте за исключением однокомнатных значительно превышают рекомендуемые для самого востребованного на сегодняшний день класса – эконом. В пригородных жилых комплексах за границу рекомендаций выходят только четырехкомнатные квартиры.

Источник таблицы: «Метро-Оценка».

Что касается цен, то в июне средневзвешенная цена предложения квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке Ярославля составила 49,5 рубля, что на 6,65% больше, чем в декабре 2012 года, и на 2,3% выше, чем в марте этого года. Текущий рост цен можно считать инфляционным. Интересно, что самое низкое предложение отмечается в Красноперекопском районе, зато цены здесь росли быстрее, чем в других районах города – с конца прошлого года рост составил 38%. Медленнее всего цены росли в Ленинском районе города, где цена квадрата за шесть месяцев увеличилась всего на 0,02%.

Самым дорогим районом города по-прежнему считается Кировский, где средневзвешенная цена предложения составляет 88728 рублей за квадрат, а самым дешевым – Фрунзенский (44227 рублей).

Как и прежде самая высокая стоимость квадратного метра характерна для однокомнатных квартир, прибавившая в цене 8,5% еще в первом квартале и превысившая планку в 50 тысяч рублей. Во втором квартале квадрат стоил 50800 рублей. Приближается к этой цифре и цена квадрата в двухкомнатных квартирах: 49560 рублей в июне 2013 года. Средневзвешенная цена предложения для трехкомнатных квартир составила 47910 рублей, а четырехкомнатных – 46860 рублей. Цены на квартиры сейчас в среднем на 21% ниже, чем в городе.

В среднем рост цен к концу полугодия замедлился как в городе, так и за его пределами.

«С учетом текущей динамики и экономической ситуации наиболее вероятно повторение ситуации прошлого года, когда в декабре 2012 года, несмотря на все колебания, цена вышла на уровень декабря предыдущего, 2011 года, – прогнозирует Анна Ладыга. – Таким образом, к концу года прогнозная средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Ярославля составит 46-47 тысяч рублей».

Как и на первичном рынке, большая часть предложения приходится на Дзержинский и Фрунзенский районы города, а на Красноперекопский приходится наименьший объем предложения. «Структура предложения также достаточно сильно отличается в разных районах: в Дзержинском и Заволжском крайне сложно найти в продаже полногабаритную квартиру, а в центральных районах очень маленький объем предложения малосемеек при очень большом разбросе цен на последние», – указано в отчете «Метро-Оценки».

Для каждого района города есть свои преобладающие планировки квартир:

• для Дзержинского района: брежневки и старые квартиры улучшенной планировки;

• для Заволжского района: хрущевки и старые квартиры улучшенной планировки;

• для Кировского района – сталинки и новостройки;

• для Красноперекопского района – брежневки, хрущевки и новостройки;

• для Ленинского района – хрущевки и новостройки;

• для Фрунзенского района – брежневки, новостройки и квартиры улучшенной планировки.

По состоянию на июнь средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Ярославля составила 60350 рублей, что на 4,74% больше, чем в декабре прошлого года. По сравнению с концом первого квартала цена увеличилась на 1,77%.

«Рынок находится в состоянии стагнации, – считает директор агентства недвижимости «Любимый город» Алексей Митин. – Цены на вторичное жилье в Ярославле сильно завышены. Сейчас большая часть покупателей жилья в Ярославле переориентировалась на первичный рынок, и владельцам недвижимости на вторичке, желающим продать свои квартиры, приходится идти на уступки».

Самым дорогим районом города, как и на первичном рынке, стал Кировский. Средневзвешенная цена предложения в июне превысила 78000 рублей, что на 10,56% больше, чем в декабре 2012 года. Среди административных районов города это максимальный прирост за прошедшие полгода.

Самые низкие цены в июне 2013 года наблюдались в Дзержинском и Заволжском районах – 53060 и 53070 рублей за квадрат соответственно. При этом в Дзержинском районе цены выросли на 4,6%, а в Заволжском, наоборот, снизились на 1,65%. На 0,42% подешевел квадратный метр во Фрунзенском районе. Стабильно растут цены в Дзержинском и Красноперекопском районах города, а вот в Кировском и Ленинском темпы роста цен замедлились. Самыми дорогими в среднем по городу являются новые квартиры (64360 рублей за квадратный метр), далее идут сталинки (62560), потом брежневки (52220).

В первом полугодии дешевели малосемейки (цена квадрата снизилась на 2,7% с начала года) и брежневки (минус 2,5%). Снижались в цене в первом квартале и начали расти во втором квартиры улучшенной планировки как в старых, так и в новых домах.

«Ожидать такого же высокого роста цен на жилую недвижимость в конце этого года, как это было, например, в 2010-2011 годах не стоит, – говорит Анастасия Голлай. – Прошлогодний прирост в 8-10% на текущий момент времени можно назвать оптимистичным вариантом развития событий: цены на недвижимость растут в рамках инфляции, и других резервов роста на текущий момент не наблюдается. С другой стороны ярко выраженных предпосылок для снижения цен на вторичную недвижимость при сохранении текущей экономической ситуации также нет. В худшем случае рост цен составит около 1,5% по отношению к концу 2012 года. Наиболее вероятно, что рост цен по итогу 2013 года составит 3-5%».

Отдельно эксперты отмечают заметное увеличение объемов строительства и предложения таунхаусов в 2013 году. Ассортимент предложения пока не слишком велик. По мнению экспертов, главным изменением стала мода на таунхаусы небольших и средних площадей, предложение которых в предыдущие годы по большому счету отсутствовало.

«Основная часть предложения как на первичном, так и на вторичном рынке приходится на Заволжский район, но если на вторичном рынке района есть предложения площадью от 100 до 270 кв. м, то на первичном на текущий момент времени представлены преимущественно предложения больших площадей 260-280 кв. м», – отмечают в своем исследовании аналитики «Метро-Оценки».

Самые дорогие таунхаусы предлагаются в Кировском районе – цена предложения превышает 100000 за кв. м. Средняя цена в центре превышает аналогичную цену предложения в спальных районах более чем в два раза. Самые недорогие таунхаусы на вторичном рынке представлены в Заволжском районе, в среднем 41000 рублей за квадрат.

Аналитики говорят о том, что в ближайшее время ситуация не будет кардинально меняться. «Как в этом, так и в ближайшие годы продолжит свое массовое развитие малоэтажное строительство во всех его проявлениях, – делает прогноз Анна Ладыга. – Следует ожидать и дальнейшего увеличения спроса в данном сегменте рынка, в первую очередь в пригороде Ярославля».

Прогнозируемое снижение ипотечных ставок может повысить объемы платежеспособного спроса, но нестабильная экономическая ситуация, а также возможное ослабление курса рубля не позволят ценам взмыть вверх. По данным АИЖК, с января по июнь 2013 года объем выданных ипотечных кредитов значительно вырос – с 385000 до 4059000 рублей (в аналогичном периоде прошлого года соотношение было иным – 252000 в январе и 3148000 рублей в июне). Стагнация на рынке недвижимости, вероятно, продолжится.

Автор благодарит аналитиков компании «Метро-Оценка» за предоставленные аналитические материалы.