«70% покупателей знают, что хотят»: как изменятся цены на жилье и какие квартиры популярны в Ярославле

Что будет со спросом и предложением на рынке жилья в Ярославле? Нужно ли срочно покупать или продавать квартиру? Какую недвижимость чаще ищут в Ярославле? Чем объясняется бум на арендованное жилье? На эти вопросы порталу 76.RU ответили генеральный директор ГК «Метро» Дмитрий Сирый и руководитель отдела оценки и аналитики Анастасия Голлай.

— Какими будут спрос и предложение на жилье в Ярославле летом 2024 года по сравнению с весной?

— Ни для кого не секрет, что в последние годы основным драйвером спроса была ипотека. Если говорить непосредственно о первичном рынке, то до 90% сделок проходило через различные льготные программы. Сейчас мы понимаем, что летом их число резко сократится. Самую популярную программу, а именно общую льготную ипотеку на новостройки, отменят с 1 июля. До конца 2024 года останется IT-ипотека, до 2030 года продлена «Молодая семья», но только для семей с детьми до 6 лет. Также до 2030 года продлена сельская ипотека, но она действует на очень маленькое число новостроек пригорода Ярославля. То есть льготных программ станет меньше, а высокие ставки с нами, похоже, надолго. Еще недавно были прогнозы о возможном снижении. Сейчас же появились противоположные мнения — о повышении ключевой ставки на ближайшем заседании ЦБ в июне. Некоторые банки на днях уже сообщили о повышении процентных ставок по всем базовым программам. Варианты других адресных программ пока находятся на стадии рассмотрения, какими они будут, говорить пока рано. И если в июне ожидается некоторое повышение спроса за счет тех, кто пытается «заскочить в последний вагон», то далее прогнозируется снижение. Причем оно может составить 30–35%. При этом и избытка предложения на первичном рынке также не предвидится. В последние месяцы застройщики активно выводили новые проекты на рынок, во втором полугодии темпы поступления новинок сократятся. Сейчас объем предложения на 5% выше, чем год назад, но на 12,5% меньше, чем было весной 2020 года. На вторичном рынке объем предложения значительно ниже, чем было до пандемии. И пока причин для его увеличения нет. При условии, что ипотечные ставки в ближайшем будущем не пойдут вниз, озвученный прогноз спроса распространяется и на вторичный рынок жилья.

— Что будет с ценами на жилье?

— Если исходить из пессимистичного прогноза, предполагающего, что процентные ставки по ипотеке заметно не снизятся, то к концу года, спрос просядет примерно на 30–35%. Оптимистичный прогноз предполагает, что к концу года ставка ЦБ будет ниже 10%, а рыночная — 12–13%. Нам такой вариант видится излишне оптимистичным. Более реалистичный прогноз заключается в том, что снижение процентных ставок по ипотеке начнется где-то с августа, будет плавным и дойдет к концу года до 15–16%. В этом случае спрос не будет резко падать, но начнет плавно снижаться. Продавцы будут надеяться на лучшее. Соответственно, цены резко падать не будут. Скорее всего может сложиться ситуация, аналогичная той, что была в 2015–2016 годах, когда за два года снижение в среднем составило 27%. На текущий момент мы уже видим небольшую отрицательную динамику: в апреле 2024 года по сравнению с декабрем 2023 года в среднем по городу цены на квартиры снизились на 2,5%. Но динамика за год пока еще положительная — рост на 4,6%. Ожидаемое снижение составит не более 10–15%.

— Какие квартиры и в каких районах Ярославля сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей? Ждать ли изменения этой тенденции?

— Необходимо понимать, что первое, что влияет на выбор клиента кроме бюджета, это предпочтительный район города. Как правило, 50% покупателей квартир заранее знают, где хотят жить. Почти 22% указывают конкретный микрорайон, улицу, жилой комплекс и другие характеристики, детализирующие пожелания по месту расположения дома. В сумме это порядка 70% спроса. Если на первичке подходящего варианта нет, то покупатель может рассматривать как альтернативу вторичный рынок. По итогам 1-го квартала на вторичном рынке самыми востребованными были Дзержинский и Фрунзенский районы. Сменить район проживания готовы только треть покупателей квартир. Более мобильны в этом плане молодые люди, чаще покупающие однокомнатные квартиры. После отмены льготной ипотеки ставки на вторичном и первичном рынке сравняются и конкуренция между этими сегментами усилится, причем в первую очередь именно в разрезе однушек.

— Насколько популярна сейчас аренда жилья? Что происходит с ценами на такие квартиры?

— С мая по июль спрос на рынке аренды традиционно падает. А вот в августе спрос будет очень высокий, так как квартиры начинают искать студенты, поступившие летом в вузы Ярославля. В целом в последние годы спрос на аренду квартир стабильно растет. Из-за высоких ипотечных ставок часть потенциальных покупателей отложили приобретение квартиры и снимают жилье. Также специалисты по аренде отмечают увеличение числа студентов, приезжающих учиться в Ярославль. Всё вместе это привело к возникновению некоторого дефицита предложения на рынке аренды. Цены на аренду растут стабильно в последние 3 года — в среднем на 10% в год. Пока причин для изменения тренда нет. Среди самых востребованных районов у арендаторов жилья являются центральные районы города, а также Московский проспект. Эти локации стабильно популярны у студентов. У других категорий арендаторов популярны Дзержинский и Заволжский районы из-за большого объема предложения и относительно невысоких цен.