Стройка начинается с бумаги: кто и как проектирует городские дома

Посмотреть, как работают строители, сложно, но все же можно, например, если заглянуть через забор. Хотя многие застройщики не против провести даже экскурсию по объекту. Но стройка, по сути, это уже середина процесса воплощения в жизнь нового проекта. О том, с чего начинается стройка на самом деле и кто не допускает «архитектурной солянки» в городе, рассказала директор по маркетингу и рекламе компании «Тройка Рэд» Мария Хурамшина.

— Многим кажется, что строительство начинается тогда, когда возводят первый этаж. С чего оно начинается на самом деле?

— Когда строительная компания приобретает земельный участок, она получает также ГПЗУ. Опираясь на него, мы смотрим, что на площадке можно строить: какая может быть этажность, примерные планировочные решения. Примерный план согласуем с градостроительными инстанциями. После этого формируем техническое задание на проработку и передаём его архитекторам. Наша компания работает с партнёрами. Над проектом в Ярославле, например, мы работаем с архитектурным бюро «Остоженка». Его специалисты разрабатывают архитектурную концепцию, делают эскизный проект с первичными визуальными макетами, квартирографию и прочее. Потом на внутреннем коллегиальном собрании, в нем также участвуют агенты, которые будут продавать квартиры в проекте, мы согласуем итоговую концепцию.

ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) — это документация по планировке территории, в которой описаны границы участка, зоны памятников архитектуры, если они есть рядом, дана информация о градостроительном регламенте, о технических условиях подключения и другая важная информация об участке.

— У всех есть своё представление о прекрасном. Как застройщики избегают архитектурной солянки в городе?

— Всё это регулируется органами власти, которые дают разрешение на строительство. А прежде чем его дать — проверяют, насколько хорошо вписывается проект в облик города.

— С какими сложностями сталкиваются застройщики при создании нового проекта?

— Сложности, с которыми может застройщик столкнутся, это локация, транспортная и, главное, социальная доступность. То есть если нет садика, школы и т. д., необходимо это как-то компенсировать. Очень важно, что если строим школы или сады, то только муниципальные, и оборудуем их тоже сами. Приятно, что городские власти способствуют этому.

— От чего зависит наличие магазинов, садиков, школ и других объектов в проекте?

— Мы следим за сегментацией рынка, составляем максимально возможный портрет потенциального новосела. Также мы строим примерные сценарии жизни. Обычно мы вписываем проекты в уже развитые районы, потому прослеживаем поведенческие сценарии не только будущих новосёлов, но и тех, кто уже сейчас живет рядом. Конечно, из-за стройки и заборов им поначалу неудобно, но, когда комплекс вводится в эксплуатацию — жители получают дополнительные объекты инфраструктуры: площадки, зоны отдыха, магазины и так далее.

— Ещё в 2000-х предел мечтаний — дом из красного кирпича и евроокна. Вот и вся концепция. А что сейчас необходимо современному жителю города?

— Всё зависит от того, в каком районе мы строим. Если это центр — нужны квартиры попросторнее. Если пригород или спальные районы — площади меньше, так как это чаще всего первое жилье, либо это клиенты, которые переезжают из более отдаленных населенных пунктов, это если брать в пример Подмосковье. В первом случае, скажем, студия может быть в районе 30 кв. м. Во втором — 22–25 кв. м. Также многое зависит от типа семьи и их жизненного сценария. Это тоже продумывается при формировании концепции.

— То есть сейчас Ле Корбюзье был бы очень рад, что его идея функционализма набирает силу?

— Думаю, да. Мы как раз с бюро «Остоженка» пришли к этому. Например, те же места общего пользования должны быть продуманные, но без вычурности. Колясочные и другие полезные пространства должны использоваться более функционально. Высокие потолки на первых этажах — это уже не просто имидж, а необходимость — в дневное время увеличивает площадь естественного освещения. Это позволяет экономить на общедомовых тратах электроэнергии. Для этого же делается и дополнительное остекление жилых этажей.

— А если заглянуть в будущее, насколько сегодняшние концепции будут актуальны? Какие наблюдаете тенденции?

— Как раз есть тенденция к функционализму, речь идет о принципе трех f — forms, follow, functions, что означает «форма следует за функцией». И это одна из причин, почему происходит изменение покупательских предпочтений при выборе дома, как с точки зрения архитектуры, так и оформления интерьеров. В дальнейшем, думаю, будет история с умными домами. Но не в плане каких-то супервозможностей, а в том, что новые системы будут беречь ресурсы, максимально эффективно использовать электроэнергию, минимизировать теплопотери при отоплении и так далее. Будут дальше развиваться системы безопасности. На примере наших проектов видим, насколько сегодня покупателей волнует наличие, например, видеонаблюдения. Думаю, со временем системы безопасности тоже будут совершенствоваться. А в остальном — вряд ли. Технологии строительства и материалы уже на достаточно высоком уровне.