Продаем квартиру под ипотекой

По статистике больше половины квартир в нашей стране покупается с использованием ипотечных кредитов. Но ипотека – это не только возможность улучшить свои жилищные условия уже сегодня, но и ответственность, обязательства, которые семья берет на много лет вперед. Но жизнь не стоит на месте, всякое может произойти. Например, два года назад вы купили квартиру в ипотеку, сейчас решили развестись и намерены продать совместно приобретенное жилье – подросшей за это время рыночной стоимости достаточно, чтобы досрочно погасить ипотеку и полностью рассчитаться с банком. Как это сделать? Наши эксперты предлагают пути решения.

Елена Степанова, руководитель ипотечного центра ярославского филиала ОАО «Промсвязьбанка»

:

Ипотечный кредит относится к кредитам, выдаваемым под залог. В данном случае залогом является приобретенная вами квартира. Именно она является для банка гарантией того, что заемщик вовремя выплатит долг, иначе квартира переходит в собственность кредитора. По закону имущество, находящееся в залоге, не может быть продано, подарено, с ним нельзя совершать никакие действия коммерческого характера. Говоря языком юристов, эта квартира является собственностью заемщика, но имеет обременение.

Чтобы продать квартиру, приобретенную через ипотечный кредит, сначала с нее обременение придется снять. Иными словами, сначала нужно квартиру полностью выкупить, вернув банку всю сумму кредита, а потом уже продавать. Как правило, большинство банков разрешают досрочное погашение без каких бы то ни было штрафов и иных выплат. Более того, погасив кредит досрочно, можно серьезно сэкономить на процентах.

И если у вас нет нужной суммы, чтобы закрыть ипотечный кредит, тогда вам необходимо найти покупателя, готового предоставить вам необходимую сумму денежных средств для погашения задолженности перед банком. Это можно оформить как аванс за продаваемую вами квартиру. Далее последовательность действий такова. Вы закрываете ипотечный кредит, банк вам возвращает закладную, вы идете в УФРС для снятия обременения по квартире. Обращаю внимание, что сделка по купле-продаже квартиры проходит одновременно со снятием обременения, и зарегистрированный договор купли-продажи вы сможете получить уже после того, как снято обременение.

Ольга Бажутина, директор по управлению регионами банка «ДельтаКредит»

:

Единственная сложность, которая может возникнуть в описанной ситуации – это договоренности бывших супругов о порядке удовлетворения финансовых требований друг друга.

Что касается технологии продажи их квартиры, то она проста. В первую очередь необходимо получить разрешение на продажу квартиры из-под залога от банка, поскольку никаких юридически значимых действий без письменного согласия залогодержателя производить нельзя.

После получения разрешения (в котором будут указаны те условия, на которых банк разрешает продать залоговое имущество, например, может взиматься комиссия), вы приступаете к поискам покупателя. Как правило, залогодержатель не ограничивает заемщиков в подборе покупателей, а также в стоимости продаваемой квартиры, – главное, чтобы все обязательства перед банком были погашены.

Что касается самой сделки, то она возможна двумя способами: вся задолженность перед банком гасится до или в день сделки, и на регистрацию в государственный орган подаются документы на одновременное погашение записи об ипотеке и переход права собственности. Либо же квартира продается с обременением, кредит погашается после перехода права собственности, после чего и снимается залог.