Покупать или продавать? Что будет с ценами на квартиры в Ярославле и России в ближайшее время

В последнее время из-за внешнеполитических событий становится трудно предугадать, что будет с рынком недвижимости. Но мы попытались это сделать. О том, какие тенденции прослеживались в этом году и что ждать дальше, рассказали ярославские эксперты в сфере недвижимости — генеральный директор группы компаний «Метро» Дмитрий Сирый и руководитель отдела аналитики этой же группы компаний Анастасия Голлай.

— Как вел себя рынок жилой недвижимости с начала 2023 года и до настоящего времени? Как менялись цены, спрос и предложение?

— В начале 2023 года рынок вел себя вполне предсказуемо — согласно привычным сезонным колебаниям. Снижение активности в январе — феврале компенсировалось повышением в марте. Далее вплоть до июля спрос был достаточно стабилен. Летнее сезонное снижение, связанное с отпусками, можно было отметить в июле и начале августа.

Что касается спроса на жилье на первичном рынке, то в первом квартале прослеживалось небольшое снижение — примерно на 10% относительно предыдущего квартала. Во втором квартале 2023 года продажи шли уже активнее. Динамику цен на первичном рынке с конца 2022 года можно охарактеризовать как околонулевую. В декабре 2022 года в среднем по Ярославлю цена за квадратный метр составляла чуть меньше 93 тысяч рублей. Сейчас уровень цен близок к этому же показателю. В пригородных ЖК с декабря цены в среднем выросли на 1%. Предложение, если брать Ярославль и пригород, за этот же период выросло на 28%.

На вторичном рынке в среднем стоимость квадратного метра составила по итогам первого полугодия 2023 года чуть менее 90 тысяч рублей. Это на 6% выше, чем было в декабре 2022 года. Но есть квартиры, стоимость которых, наоборот, снизилась с начала года более чем на 5%. В первую очередь речь идет о многокомнатных квартирах в Заволжском, Кировском и Ленинском районах. Объем предложения вырос на 35% за первое полугодие.

То есть в целом, по сравнению с прошлым годом, можно отметить рост объемов предложения, снижение спроса и небольшие колебания цен.

— Осень всегда считалась временем оживления на рынке недвижимости. Каков прогноз на этот год? Что ждать от спроса, предложения, динамики цен?

— Сезонного оживления все ждут, и оно, несомненно, будет, так как люди приедут из отпусков, соберут детей в школу и вернутся к другим насущным проблемам, в том числе к решению жилищного вопроса. Вероятно, что с учетом повышения процентных ставок по кредитам и ипотеке часть спроса перетечет в сегменты, охваченные льготными ипотечными программами, то есть на новостройки и строительство частных домов. Рост цен однозначно остановится, в низколиквидных сегментах снижение мы увидим уже в этом году.

— Как скажется на рынке недвижимости повышение ключевой ставки Центробанком? И последующий рост ставок по кредитам в банках? Какие еще факторы сейчас оказывают или окажут в ближайшем будущем существенное влияние на спрос, предложение, цены на недвижимость?

— С привлечением ипотеки приобретается порядка 40–50% жилья. Причем, судя по аналитике банков, в ипотечных портфелях порядка 70% приходится на готовое жилье. Прирост в выдаче ипотеки в 2023 году показывает сегмент ИЖС, увеличивается спрос и на кредиты на строительство индивидуальных жилых домов. Крупнейшие банки страны объявили о повышении ставок, что стало вполне ожидаемым эффектом после недавнего решения ЦБ. При этом изменения в сторону увеличения не коснулось льготных программ, таких как льготная ипотека на новостройки и семейная ипотека. Более того, некоторые банки даже объявили о снижении ставок по таким программам. Однако ставки по ипотеке не единственный фактор, который влияет на рынок недвижимости. В долгосрочной перспективе важным фактором станет демография. С учетом статистики рождаемости 2000–2016 годов рост спроса на жилье будет ощутимым вплоть до 2030–2035 годов, когда родившиеся в указанные годы дети войдут в тот возраст, на который приходится наибольший объем покупки жилья. Во всяком случае в это время все они перешагнут рубеж, когда появляется потребность жить отдельно от родителей. Также на рынок недвижимости влияет внешнеполитическая обстановка. Но каким будет этот фактор в ближайшем будущем, предсказать очень сложно.

— Что вы посоветуете тем, кто намерен купить или продать квартиру? Делать это сейчас или подождать?

— Покупать, продавать или подождать всегда зависит от потребности. Если нужно продавать, то лучше сейчас, не ожидая прогнозируемого снижения цен. Если есть потребность купить и есть подходящие объекты и условия, то нужно брать, потому что дальше такого подходящего сочетания может не быть. Но и хватать, не глядя, первый попавшийся вариант тоже не стоит. К выбору жилья нужно подходить обдуманно и взвешенно, в идеале пользуясь услугами профессионалов.

Напомним, недавно мы обсуждали с ярославским экономистом Александром Прохоровым, как на жизни россиян отразится повышение Центробанком ключевой ставки и рост курса доллара и евро по отношению к рублю.