«В Ярославле нет элитного жилья»: аналитик по недвижимости рассказала о взрывном росте цен на квартиры

В Ярославле квартиры резко выросли в цене. Такого подорожания не было аж с 2011 года. Но при этом спрос на жилье превышает предложение. О том, почему квартиры подорожали в цене, стоит ли ждать снижения стоимости, выгодно ли инвестировать в квартиры, а также об элитном жилье и жилье бизнес-класса мы поговорили с аналитиком группы компаний «Метро» Анастасией Голлай.

— Что сейчас происходит на рынке недвижимости? Квартиры дорожают или дешевеют?

— Квартиры начали активно дорожать в 2020 году. Во втором квартале этого года рост цен замедлился, а по отдельным сегментам остановился. Есть отдельные сегменты, которые продолжают расти, но такого взрывного роста цен нет. Цены начали расти из-за того, что объем новостроек сократился после изменения законодательства о долевом строительстве. Теперь застройщики не могут пользоваться деньгами дольщиков в процессе строительства. Все деньги должны храниться на счетах эскроу до ввода дома в эксплуатацию. То есть застройщик должен строить либо на свои, либо на деньги банка или инвесторов. В случае с банком это удорожание себестоимости за счет процентов при кредитовании. К тому же у банков более высокие требования к маржинальности строительства, чем было у небольших застройщиков ранее. Поэтому тут может быть только два варианта: увеличить цены на жилье или уменьшить себестоимость строительства. В последнем варианте неизбежно пострадает качество. А у нас и так на некоторых стройках такое качество, что его снижать уже некуда. Не все застройщики готовы работать в таких условиях, кто-то ушел из бизнеса. Предложение сократилось, а спрос остался. Рыночный механизм в такой ситуации вполне предсказуем, вызывая рост цен. Еще одной причиной удорожания квартиры стал ажиотажный спрос на новостройки из-за льготной ипотеки. Никогда ранее не было такого, чтобы ипотечная ставка была 6%. Кроме этого, роль сыграл отложенный спрос времен локдауна.

— Тому, кто задумывается о покупке, нужно подождать или брать квартиру сейчас?

— Сейчас самый высокий уровень цен на жилье с 2011 года точно. Застройщики, на данный момент уже получившие проектное финансирование, не могут менять цены на свое усмотрение, цены и график продаж согласованы до конца строительства. Рынок довольно инертный, соответственно, новые проекты по более низким ценам если и начнут появляться, то примерно через год. С вторичкой в этом плане проще. Но поскольку средняя цена на жилье выросла, то люди не хотят свои квартиры продавать дешево, они тоже подняли цены. К Новому году люди, желающие продать свою недвижимость в обозримой перспективе, скорее всего, будут уступать в цене. Если вам нужна квартира для жизни и сейчас, то ждать особо смысла нет. Потому что через два года цены могут снизиться, но, скажем, ипотечная ставка вырастет. Или не будет уже такого объема предложений, или не будет квартир в конкретном ЖК, локации. Если говорить об инвестировании, то сейчас худший вариант. Вы, скорее всего, будете продавать квартиру дешевле, чем купили. Такое уже было. Люди покупали квартиры в 2012–2013 году на пике роста цен. В 2016 году по каким-то причинам им пришлось эту квартиру продавать. И квартиру, купленную за 4,2 миллиона, они продавали за 2,7 миллиона, например.

— Какие квартиры самые востребованные?

— «Двушки» — одни из самых востребованных, спрос на них стабилен. «Трешки», может быть, люди и хотели бы купить, но тут не всегда желание совпадает с возможностью. У людей не растут доходы с 2013 года как минимум. Сейчас такой большой спрос за счет невысоких ипотечных ставок. Если говорить о льготной ипотеке на новостройки, то спрос очень сильно корректируется условием по максимальному бюджету в размере 3 миллионов. Если посмотреть предложение первичного рынка, то в эту сумму укладывается 70% «однушек», только 20% «двушек», а «трешек» вообще за такие деньги нет.

— Новостройки более востребованы, чем вторичное жилье? Хрущевки кто-нибудь сейчас покупает?

— Тут вопрос в потребностях людей. 10 лет назад брежневки были дороже, чем хрущевки, потому что вроде бы были еще нестарые. А сейчас они сравнялись по цене. И их покупают, потому что они маленькие по площади, а значит, более доступные. «Двушка» в новом доме будет около 60 метров, в брежневке — 45. Разница в цене большая. Для кого-то принципиально жить в новом доме, а кому-то важнее, чтобы рядом были садики и школы, транспортная доступность, магазины.

— Вы сказали, что доходы у людей не выросли. Но кто же тогда и на какие деньги покупает квартиры?

— У людей разные жизненные ситуации, и потребность в жилье всегда остается. У кого-то пополнение и надо расширяться, кто-то, наоборот, разводится и надо разъезжаться. Кто-то живет с родителями и разменивает квартиру, многие переезжают с Севера или из области. Многие пользуются материнским капиталом, ипотекой.

— Процент тех, кто снимает жилье, уменьшился? Аренда сейчас востребована? Или люди предпочитают платить за свое жилье?

— Аренда будет востребована в любом случае. Сейчас подрастает так называемое «поколение Z», которое не хочет быть привязано к одному месту. Им не нужна своя недвижимость, потому что за нее надо платить налоги, делать ремонт и вообще много хлопот. По большому счету, эти люди приходят домой только спать. А какая разница, где спать? У нас миграцию тормозит по большей части прописка. Потому что только по прописке вам дадут садик, школу, поликлинику.

— У нас еще остались дома-долгострои?

— Да, в Брагино, на улице Пионерской. Там был застройщик «Мариан-строй» — один из лучших в нашем городе, и такого никто не ожидал. Видимо, они не смогли адаптироваться к новым условиям: выросла конкуренция, изменилось законодательство, и они уже не могли управлять деньгами, как раньше. Но там, к счастью, немного обманутых дольщиков. Или, например, ЖК «Дружная семья» на Колмогорова. Там не наш застройщик, из Башкортостана. Они продавали квартиры на 30% дешевле рыночной цены, и, на мой взгляд, изначально было понятно, что у них всё плохо. Не может квартира стоить 30 тысяч за квадрат при средней цене в 50 тысяч на рынке. Но за счет такой низкой цены у них все квартиры раскупили. Не знаю, какое по этому дому в итоге принято решение. Была информация о разных вариантах: о поиске инвестора, о выплате компенсаций. С домом на проспекте Машиностроителей непонятно, что происходит. Там стоит незаселенная высотка. Инспекция нашла там очень серьезные нарушения, при которых нельзя вводить в эксплуатацию. А квартиры там продали все. Она стоит до сих пор, потому что на снос нужны большие деньги.

— Как не оказаться на месте обманутых дольщиков?

— Нужно смотреть способы финансирования строительства. Если оно идет по проектному финансированию и все схемы согласованы с банком, то вы в 100%-й безопасности. Если это малоизвестный застройщик, строит только на деньги инвесторов, которых вы в глаза не видели, то тут стоит задуматься.

— В каком районе самые дорогие квартиры?

— Сначала идет Кировский район, потом Ленинский, потом Красноперекопский, потому что там очень маленькие объемы строительства, почти нет многоэтажек. Заволжский и Дзержинский — самые доступные и постоянно меняются местами в плане уровня цен. Есть еще пригород, но там не намного дешевле, чем в спальных районах города. В пригороде очень большой объем застройки, там проще с получением разрешения, землю найти проще, проще с проектом планировки территории. Поэтому туда ушло много интересных застройщиков. Есть еще такой момент: ты вроде и за городом, а проехал немного — и уже в городе. Но у тебя коммунальные платежи меньше, так как это сельская территория. Кроме того, много жилья с индивидуальным отоплением, поэтому очень большая экономия на коммунальных платежах по сравнению с центральным.

— Существует мнение, что новостройки плохо строят, там картонные стены. Это правда?

— Это зависит от добросовестности застройщика. До 2016 года застройщики живых людей в глаза не видели, тогда рынком правили перекупщики. Им без разницы было на планировку, на нюансы какие-то, они и не смотрели на качество особо. Потом застройщики столкнулись с живыми людьми, которые стали смотреть на качество и спрашивать: «Куда окна выходят? Какая планировка?» Поэтому застройщики сейчас стали исследовать предпочтения потребителей, они вынуждены делать по-другому. У местных застройщиков, которые дорожат своим именем, нет массовой застройки, они стараются сделать лучше. Экономят, как правило, на двух вещах — это шумоизоляция и окна.

— У нас есть элитные дома?

— В 2020 году появился новый классификатор многоквартирных жилых новостроек. Вместо класса «эконом» теперь «стандарт», также есть деление на «комфорт», «бизнес» и «элит». У нас нет элитного жилья. В Ярославле жилье есть только двух классов: «стандарт» и «комфорт». В классификаторе прописаны все параметры, и у нас ни один дом не попадает под параметры элитного. У нас есть несколько домов, которые с натяжкой можно отнести к бизнес-классу. То, что «комфортом» называют, тоже по пальцам посчитать, в основном все «стандарт». И ярославский «комфорт» отличается от, скажем, тюменского или екатеринбургского. Я даже с Москвой не сравниваю. Я была в Тюмени, смотрела два комплекса. Средний ценник — порядка 100 тысяч за квадрат. В Ярославле тоже такие цены есть. Но в Тюмени, где сдано только два дома, уже благоустроена территория. И это не наши типовые ярко раскрашенные детские горочки и лавочки. Там всё в экостиле, всё современное, фонтаны, ландшафтный дизайн. Возле одного из домов уже готовый садик. Вы представляете, чтобы у нас, когда сдали два дома из семи, построили садик? У них по проекту 2,6 гектара парка, и они уже треть парка сдали. Там и фонтан игровой, как у нас на площади Юности, баскетбольная площадка, площадка для скейтбордов и роликов, тренажеры, столы для настольного тенниса, детские площадки: обычная и в виде корабля. И это 100 тысяч за квадрат. А теперь вспоминаем, что у нас продается в центре за те же деньги.

Элитный отличается от «бизнеса» тем, что у элитных домов своя инфраструктура для жильцов дома: лаундж-зоны, коворкинг-зоны, книжные клубы, консьержи.

— Почему у нас не придут к этому? Или нет у людей денег?

— Видимо, мы пока не доросли по менталитету. У нас и жильцы не особо готовы к каким-то фишкам. Например, сейчас сдали дом в Красноперекопском районе. Там сделали теплые полы в ванной и видеодомофоны и еще вентиляцию дополнительную в кладовках. Вот вентиляция в гардеробных пришлась по вкусу, а на теплые полы и видеодомофоны особо не обращают внимания. У нас обращают внимание на хорошие двери, большие окна, наличие индивидуального отопления.

— Какие самые дорогие квартиры продавали в Ярославле?

— До недавнего времени 135 за квадрат — это был потолок. Квартиры выходили по 16–17 миллионов. Сейчас этот порог пройден. Я вижу квартиры по 150 тысяч за квадрат, и на них есть спрос.