Наталья Куницкая, председатель ЯРОО «Центр социально-информационного и правового содействия»: «Наибольшим спросом пользуются коттеджные поселки с минимальным объемом инфраструктуры»

На загородном рынке специалисты выделяют два высоких сезона – весну и осень. Именно в это время заключается большее всего сделок. Рынок загородной недвижимости является одним из самых разнообразных и активно развивающихся. Коттеджи и организованные коттеджные поселки, таунхаусы, дачные дома – форматов предлагается множество. О стоимости загородного жилья, о том, как изменялись спрос и предложение, перспективах рынка и классификации поселков, в интервью Dom.76.ru рассказала эксперт рынка недвижимости, председатель ЯРОО «Центр социально-информационного и правового содействия», финансовый директор группы компаний «Метро» Наталья Куницкая.

– Аналитики отмечают, что в прошлом году начал расти спрос на загородное жилье. Вы согласны с этим? Рынок восстановился до предкризисных параметров?

– 2012 год стал периодом бурного развития не столько загородного, сколько пригородного жилищного строительства, ставшего, можно сказать, главным трендом на первичном рынке Ярославля. Объем предложения квартир в домах комплексной пригородной застройки по сравнению с 2011 годом вырос практически в два раза. Данное направление является достаточно новым для Ярославля, поэтому говорить о каких-то докризисных объемах здесь нельзя. Если же говорить о коттеджных поселках, то ситуация несомненно лучше, чем была в 2009-2010 годах, когда фактически встало строительство многих запланированных и начатых в 2007 году проектов, часть из которых так и не была реализована. Говорить о выходе на докризисный уровень еще несколько рановато: предложение, может быть, уже и близко к тем объемам, которые были в 2007 году, но спрос более-менее активно растет только в последние два года и пока еще меньше имеющегося на рынке предложения.

Цитата: «Несомненно, в 2013 году дальнейшее развитие получит сегмент комплексного малоэтажного строительства не только в пригородных зонах Ярославля, но и в других районах области».

– Как вы считаете, с чем связано увеличение интереса покупателей?

– Если говорить о пригородном жилищном строительстве, то интерес покупателей вызван несколькими факторами. Во-первых, ценой вопроса: стоимость 1 кв. метра в проектах комплексной застройки вблизи Ярославля в среднем на 15-20% ниже, чем у квартир в городской черте. Строящиеся в таких комплексах дома являются малоэтажными, что само по себе уже является преимуществом для большинства потребителей, особенно в перспективе оплаты жителями содержания и капитального ремонта многоквартирных домов. Дополнительным преимуществом «малоэтажки» являются меньшие сроки строительства по сравнению с многоэтажными собратьями. Многих привлекает и более низкая ставка налога на недвижимость.

– Расскажите, пожалуйста, о нынешней ситуации на рынке загородной недвижимости региона. Что предлагается сейчас?

– За прошедший с октября-ноября период значимых изменений на рынке загородной недвижимости не произошло, все-таки сезон еще только начался. Цены практически не изменились, в очень небольшом числе поселков они выросли, во многих в апреле-мае объявлены различного рода скидки и акции. По сравнению с осенью выросла стоимость подключения к инфраструктуре, чаще всего отдельно оплачивается газ и внутренние поселковые дороги. В большем количестве организованных поселков подключение к благам цивилизации стало оплачиваться отдельно. Стоимость подключения варьируется в очень широком диапазоне: от почти 100 тысяч за подключение к газу и до 1,5 миллионов рублей за комплексное подключение электричества, газа и постройку внутренних дорог. Приятно отметить, что в «зимнюю спячку» застройщики не впали, во многих поселках даже в этот холодный и снежный период велись работы, пусть и не очень высокими темпами.

– Каким участкам – с подрядом или без – сегодня отдают предпочтение застройщики и покупатели?

– И застройщики, и потребители в Ярославской области отдают предпочтение участкам без подряда. Этой весной на рынок вышли несколько новых проектов, где предлагают участки именно без подряда. В целом, и продажи в этом сегменте идут лучше, чем в поселках с подрядом.

– Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время интерес к участкам без подряда будет падать. Что вы об этом думаете?

– На данный момент времени говорить о такой тенденции в Ярославской области явно рано. Может быть, так и будет происходить, но в первую очередь в Московской и Ленинградской областях. До Ярославской области данная тенденция пока еще не дошла.

– В 2011 году наибольшим спросом пользовались готовые дома в ближнем радиусе, стоимостью до пяти миллионов рублей (на вторичном рынке – до 3,5 млн.) и участки по цене до одного миллиона. Сохраняется ли эта тенденция сейчас?

– Правильнее сказать, что только такие дома и пользуются спросом в отличие от более дорогих вариантов. На коттедж площадью 300-400 кв. м. стоимостью несколько десятков миллионов рублей найти покупателя крайне сложно. Причем, это касается не только загородной недвижимости, но и квартир и частных домов городской черте. Спрос на дорогостоящие объекты большой площади практически отсутствует. И на данный момент не наблюдается факторов, которые могли бы значительно изменить ситуацию. Расстояние от Ярославля и хорошая транспортная доступность также являются очень важными для потенциального потребителя факторами.

– Жилье каких классов на сегодняшний день лучше продается?

– О классах в плане недвижимости говорить в нашей стране очень сложно, так как каждый застройщик и риэлтор старается трактовать ситуацию в свою пользу, называя поселок, который следовало бы отнести к классу комфорт, бизнес-классом, а то и элитным. Реально же у нас очень мало проектов поселков такого высокого уровня. С другой стороны, именно в поселках, позиционирующихся в премиальном сегменте, сейчас наиболее активными темпами строятся объекты социальной инфраструктуры. Наибольшим спросом же пользуются поселки с минимальным объемом инфраструктуры, т.е. огороженной территорией, внутренними дорогами, КПП на въезде, уличным освещением

– Сегодня позиционирование поселков зависит исключительно от желания застройщика. В результате поселки – разные по локации, качеству самих домов и площади участков в рекламе выглядят одинаковыми. Нужна ли, на ваш взгляд, классификация объектов загородной недвижимости?

– Классификация, безусловно, нужна, но вся сложность в том, что обязать застройщиков и инвесторов пользоваться такой классификацией, достаточно, трудно. Особенно частных инвесторов, купивших большой земельный участок и сейчас продающих размежеванные участки без подряда. Если вспомнить о жилых многоквартирных домах на первичном рынке, то в конце 2012 года РГР был принят Единый классификатор многоквартирных жилых новостроек, но большинство застройщиков по-прежнему пользуются своими, разработанными внутри компании классификациями.

– Чем сегодня представлена инфраструктура в организованных поселках?

– В большей части поселков инфраструктура еще пока представлена только в проекте или находится в процессе строительства. Во многих организованных коттеджных поселках обустроены зоны отдыха, пляжи, детские и спортивные площадки. В проектах бизнес и элит-классов есть мини-маркеты и магазины, собственные сервисные службы, теннисные корты, рестораны, яхт-клубы. Причем, в поселках с подрядом ситуация с социальной инфраструктурой значительно лучше.

– Освоение, каких районов области сегодня развивается наиболее, а каких наименее активно? С чем, как вы считаете, это связано?

– Лидерами по количеству расположенных на их территории коттеджных поселков являются Ярославский и Некрасовский районы области. На долю Ярославского района пришлась большая часть новых предложений рынка. Кроме этих двух районов популярностью у потребителей пользуется и Переславский район области. Решающими факторами для потребителей является небольшая удаленность от Ярославля, хорошая транспортная доступность, а также соотношение цена-качество. Это если говорить об относительно недорогих объектах. В элитных же поселках развитость инфраструктуры важнее, чем транспортная доступность.

– Присутствуют ли сегодня на рынке проекты с выверенной концепцией и генпланом и готовые дома под ключ?

– Сегодня на рынке загородной недвижимости выбор проектов достаточно широк: от участка земли без подряда и без коммуникаций по небольшой цене, начиная 5-7,5 тысяч за одну сотку, а можете купить готовый благоустроенный коттедж в поселке премиум-класса с развитой инфраструктурой стоимостью более 40 миллионов рублей. Вариантов очень много, тем более, что во многих коттеджных поселках без подряда можно заказать строительство дома, в том числе «под ключ». И наоборот, в поселке с подрядом зачастую есть возможность купить земельный участок и построить дом самостоятельно, но учитывая общую архитектурную концепцию.

– Каким будет 2013 год для рынка загородного жилья в Ярославской области?

– По данным нашей аналитической группы, при условии сохранения текущей относительно стабильной ситуации ожидать серьезных изменений на рынке загородной недвижимости в 2013 году не стоит, так же, как и в целом на рынке недвижимости. Несомненно, дальнейшее развитие получит сегмент комплексного малоэтажного строительства не только в пригородных зонах Ярославля, но и в других районах области. В целом, рынок недвижимости сейчас находится в ситуации стагнации, и, по мнению большинства экспертов, эта ситуация продлится еще 2-4 года. Само собой, что это не может не отразиться на рынке загородной недвижимости. Так что ожидать резкого увеличения спроса или цен в этом году не стоит.