Строительство жилья: детсад в нагрузку

Группа компаний «Ренова-СтройГруп», строящая микрорайон в Ярославле, отчиталась о работе за год. В Ярославле компания построила 14,5 тысяч квадратных метров жилья. Участок в Ченцах, находящийся сразу на границе Ярославля, общей площадью 72 гектара, застраивают комплексно. Однако часто застройщики, выбирающие комплексную застройку, пытаются уйти от строительства социальной инфраструктуры.

Проект, который реализует «Ренова-СтройГруп», предусматривает строительство современного микрорайона, в который войдут не только жилье разной этажности, но и школа, детские учреждения. Другой крупный проект – освоение территории в Губцево Ярославской области. Право аренды этого земельного участка на аукционе Фонда РЖС выиграла компания «Строитель-плюс», которая планирует построить в микрорайоне порядка 130 тысяч квадратов жилья экономкласса. Проекты комплексного освоения (КОТ) являются основными драйверами развития жилищного строительства. Однако главная проблема КОТов никуда не исчезла – отсутствие дорожно-транспортной и социальной инфраструктур до сих пор остается самым острым вопросом для девелоперов.

«Причин слабой активности бизнеса по инициированию инвестпроектов в отрасли существует несколько, – говорит аналитик Игорь Ефимов. – В первую очередь, это отсутствие высокой коммерческой привлекательности при государственном или муниципальном значении будущего социального объекта. К тому же раньше социальная инфраструктура создавалась как составная часть существующей материальной базы крупных государственных предприятий и финансировалась ими же».

Риски для города при строительстве крупных жилых массивов в том, что нередко объекты подключаются к уже существующей инфраструктуре, приводя к ее перегрузке.

«Застройщики начинают возводить микрорайон, но различными путями уходят от строительства социально значимых объектов – детских садов, школ, – подтверждает директор департамента организации строительства и жилищной политики мэрии Ярославля Владимир Евдокимов. – Получается, что люди, заселяясь в новый микрорайон, оказываются в ситуации, когда ближайшая школа расположена в пяти-шести автобусных остановках. С учетом того, что микрорайоны растут достаточно быстро, получается, что наплыв детей и необходимость обеспечения детскими дошкольными, школьными учреждениями превышает те возможности, которые существуют в данном районе. Здесь застройщики должны более социально ответственно подходить к работе».

Между тем при покупке жилья люди все большее внимание обращают на инфраструктуру рядом с домом: наличие школ, мест отдыха, торговых центров и прочего. Чтобы объект пользовался спросом, застройщикам приходится это учитывать. Порядка 80 процентов сегодняшних покупателей недвижимости – семейные люди, и требования у них соответствующие. Для покупателей, имеющих семью, помимо метража квартиры и качества ремонта, важен вопрос детской и социальной инфраструктуры в пределах района.

Городская администрация ограничена в денежных средствах и не может самостоятельно возводить все эти объекты, а у коммерческих структур основная цель – получение прибыли, поэтому они концентрируются именно на строительстве жилья.

«Застройщики неохотно идут на строительство социальной инфраструктуры, потому что это не приносит им дохода, – поясняет Владимир Евдокимов. – Это расходная часть проекта. Скажем, застройщик строит детский сад. Этот объект является непрофильным бизнесом в жилищном строительстве, соответственно, застройщик передает это все в город. А затраты относятся на проект».

Поэтому лишь крупный проект способен вынести достаточно существенные затраты на строительство отдельного социального объекта. Согласно современным правилам землепользования и застройки, застройщик, выходя на проект, обязан предусмотреть в необходимом количестве все объекты инфраструктуры: магазины, детские сады и образовательные учреждения, парковки, зеленые насаждения и так далее. Если не учесть все перечисленное, то проект такого жилого комплекса не будет согласован. Например, в Губцево еще на этапе планирования проекта застройщик обратил внимание на необходимость строительства социальной инфраструктуры. Люди не поедут туда, где нет дорог, школ, больниц.

«Если мы построим 26 тысяч квадратов, да еще будем оплачивать подключение инженерной инфраструктуры, то мы ничего не заработаем, – говорит директор ООО «Строитель плюс» Евгений Журин. – Чтобы проект имел финансовую привлекательность, необходимо построить на этом участке 120-140 тысяч квадратов. Но подключение к сетям стоит очень дорого. Что касается социальной инфраструктуры, то, согласно нашим расчетам, на такой территории необходима как минимум школа на 800 мест, два детских сада по 120 мест, учреждения культуры, библиотека. Итого 30 тысяч квадратных метров социальной инфраструктуры. На нее может уйти около 1 миллиарда 240 миллионов рублей».

В результате в Губцево построят порядка 130 тысяч квадратных метров многоквартирного малоэтажного жилья различного типа и всю необходимую социальную инфраструктуру.