Квартира по переуступке: уступай, но проверяй

Множество причин может заставить человека продать квартиру в новостройке по переуступке. Среди них – затягивание сроков строительства, изменение финансовых обстоятельств. Согласно законодательству, у такой сделки есть ряд жестких правил.

Зачем переуступают права

У людей, приобретающих квартиру на стадии строительства, часто поваляется необходимость продать ее до сдачи. Чтобы ее продать, придется подождать года полтора с момента завершения строительства – примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом – оформив договор переуступки прав. В соответствии с действующим законодательством РФ (ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ) человек вправе переуступить свое право требования по договору долевого участия третьему лицу, осуществить цессию. Данный процесс регулируется договором переуступки прав требований (цессии). Правоотношения, возникающие при совершении уступки, регламентируется Гражданским кодексом РФ. Этот закон действует на всей территории РФ.

«Общие условия уступки права требования содержатся в ст. 382-390 Гражданского кодекса, – рассказывает юрист Юлия Шамахова. – Все права и обязанности по договору долевого участия переходят в соответствии с договором цессии новому «дольщику». Здесь необходимо проследить, чтобы прежним дольщиком застройщику была оплачена вся сумма по договору долевого участия. Идеальный вариант, когда он предоставляет справку от застройщика, что он с ним рассчитался и претензий у застройщика к нему не имеется. Также вместе с этим застройщик должен быть официально уведомлен о смене дольщика, это оформляется письмом-уведомлением на имя застройщика, в котором он должен поставить печать организации, также дату уведомления и подпись ответственного лица».

Если же прежний дольщик полностью не рассчитался с застройщиком, закон требует одновременно с уступкой прав перевести на нового участника долевого строительства обязанность оплатить оставшуюся часть цены в соответствии с договором. Прежде чем заключать договор переуступки права требования, необходимо ознакомиться с условиями основного договора. Их, как правило, диктует застройщик. При заключении договора цессии один экземпляр договора подлежит передаче застройщику. В данном случае, для обеспечения правильности, законности и безопасности заключения договора цессии, эксперты советуют обращаться к юристам.

Многое зависит от схемы

Под переуступкой прав понимают такую сделку, когда права и, что важно, обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу.

«Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был изначально заключен договор с застройщиком, – поясняет руководитель отдела продаж агентства недвижимости Ирина Молева. – Возможность заключения договора уступки не зависит от схемы оформления. Переуступка возможна по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и так далее. Если изначально заключен договор о долевом строительстве – то перейдут установленные в нем права, если договор соинвестирования – права по договору соинвестирования. Если для оплаты строящейся квартиры применялась страховая схема, то должен поменяться и договор страхования. Чаще всего этой схемой пользуются клиенты при продаже инвестиционных квартир. Они переуступают права по цене много большей чем исходная».

Доверяй, но проверяй

С точки зрения технологии, продать квартиру либо в еще недостроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности – почти так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Нужно не забыть о смене записи в реестре договоров у застройщика, а также переуступка прав по договору долевого участия подлежит регистрации в регистрационной палате.

Однако, несмотря на то что риски при приобретении жилья в строящемся доме и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (все те же риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями.

Необходимо обратиться к застройщику, который ведет реестр договоров, и узнать историю квартиры. Он расскажет и покажет вам, когда и кому, на каких основаниях переуступалась квартира, какое имеет к ней отношение человек, предлагающий вам совершить сделку. Как правило, крупные и проверенные застройщики ведут свой реестр. Единственный тип договоров, по которым ведется государственный реестр, – договор долевого участия в строительстве. Переуступки прав по ним также регистрируются.

В целом операция по покупке квартиры по переуступке у физического лица чаще всего используется лишь потому, что дает больше возможностей реализовать желания по покупке квартиры в выбранном доме.