Высотки без двора: почему в Ярославле становится всё популярнее точечная застройка

Ярославль активно застраивается. С каждым годом в разных районах города появляются новые дома. Зачастую — высотные. И не всегда застройщики возводят жилые комплексы — новостройки могут по одной или две появиться в уже устоявшемся малоэтажном районе. Яркий тому пример — Суздалка, где из-за необдуманного решения властей застройщики напихали семнадцатиэтажных высоток среди частного сектора и район превратился в архитектурное месиво.

Мы решили разобраться, почему так происходит. Каким образом в разных районах города смешиваются малоэтажки и высотки и почему точечная застройка становится всё популярнее, несмотря на общественное порицание такого формата строительства.

С вопросом о том, как происходит застройка Ярославля, мы обратились к Департаменту градостроительства мэрии Ярославля. Правила такие:

• компания-застройщик должна подготовить проект строительства многоквартирного дома, проект планировки и межевания территории, соответствующие градостроительному регламенту правил землепользования и застройки Ярославля;

• зона земли, купленной под строительство, должна соответствовать типу ее использования. То есть, если на участке разрешено строить дома до восьми этажей, компания не сможет возвести там десятиэтажку;

• дальше застройщик должен пройти экспертизу проектной документации и получить разрешение на строительство, а после — приступить к нему.

Распространенность точечной, или локальной, застройки в мэрии назвали «экономически обоснованным процессом развития современных городов». По сути, новый дом строят в уже обжитом и давно существующем районе. Причем, по стилистике и этажности новостройка не всегда вписывается в общую архитектуру. Происходит так из-за того, что застройщик может обратиться в мэрию с просьбой изменить зонирование земли на участке. Тогда администрация проведет общественные обсуждения, где жители района смогут высказать свое мнение по поводу такой инициативы. Итоги голосования сформируют рекомендации, на основании которых мэр города разрешит или запретит менять зонирование территории. Так среди пятиэтажек, может появиться высотка. Кстати, в районах Ярославля разрешено возводить дома до 18 этажей. А вот в зоне ЮНЕСКО высота новостроек регламентируется федеральным законом, поэтому в центре города дома обычно ниже.

Одна из проблем такого вида застройки заключается в том, что на участок стараются запихнуть как можно больше новостроек. Поэтому домам приходится соседствовать почти вплотную, а их обитатели вместо живописного вида из окна могут приветствовать с балконов друг друга.

Есть ли вообще ограничения для застройщиков, как близко можно ставить дома?

— Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности, а также в соответствии с требованиями пожарной безопасности, — рассказали в департаменте градостроительства.

Это отсылка к официальному своду правил застройки городских и сельских поселений (СНиП). Дальше пункт седьмой говорит, что «между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2–3 этажа — не менее 15 м; 4 этажа — не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м. В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно».

Несмотря на то что ярославцы зачастую гневно выступают против точечной застройки города, квартиры в новостройках разлетаются как горячие пирожки. Если у людей нет накоплений для покупки жилья, они просто используют ипотеку. За последние два года жители региона заключили почти 30 тысяч ипотечных сделок.

— Всего в 2019 году в Ярославской области было оформлено 10,6 тысячи ипотек, в 2020 году — 13,9 тысячи и в 2021 году — 14,9 тысячи, — рассказала эксперт «Циан.Аналитика» Виктория Кирюхина.

Начальник отдела продаж компании-застройщика «Светлояр» Оксана Кадацкая пояснила, с чем это связано.

— Плюсы и минусы существуют как в точечной, так и в комплексной застройке. Семьям с детьми, например, бывает выгоднее купить квартиру в новом доме, построенном точечно, поскольку рядом могут жить родные. Или люди акцентируют внимание на наличии школ и детских садов неподалеку, — пояснила специалист. — И на точечную, и на комплексную застройку найдется свой покупатель. Например, кому-то будет важнее огражденная территория и большая парковка, что является преимуществом комплексной застройки.

Оксана объяснила, что локальная застройка становится более популярной из-за того, что людям удобно приобрести квартиру в социально активных районах, где рядом есть школы, детские сады и поликлиники. Поэтому застройщики стараются покупать землю именно в таких местах. Иногда новые дома возводят вместо аварийных.

— Это связано с удобством застройки внутри социальной инфраструктуры. То есть расположение домов вблизи школ, детских садов и поликлиник. Если есть возможность, то застройщик старается выкупать землю именно в таких районах — в последнее время мэрия довольно часто выставляет земли на продажу.

Также вариант точечной застройки может быть таков: новый дом строят на месте ветхого и аварийного жилья. Например, наша компания строит два новых дома на Угличской вместо довоенных бараков, — рассказала Оксана Кадацкая.

Разница в цене на квартиру в ЖК или доме, построенном локально, есть, но всё же во многом зависит от района, где расположен дом.

— Цены на квартиры в домах, построенных точечно, зависят от района. В центре, соответственно, жилье будет дороже. В Брагине цена будет другой. Что касается комплексной застройки — там сценарий немного другой. Обычно квартиры в первых домах стоят дешевле, поскольку фактически они оказываются на территории многолетней стройки. Чем больше домов появляется в комплексе, тем выше поднимаются цены на квартиры в них, — пояснила представитель застройщика.

Как новостройки влияют на город

Как показывает практика, точечная застройка ощутимо бьет по существующей инфраструктуре. При появлении двух новых домов высотой в 15 этажей в районе появится минимум 1000 новых жителей, которые будут посещать поликлиники, записывать детей в школы и детские сады. Автомобилистам понадобятся парковочные места. Появление новых социальных объектов снизило бы нагрузку, но заниматься их строительством могут лишь местные власти. А на примере Суздалки, где обещали построить новую школу, но оказалось, что сделать это невозможно, стало понятно, что чиновники не всегда озабочены сбалансированным развитием города.

Более того, мэрия Ярославля не скрывают курса на точечную застройку. Об этом заявил главный архитектор города Артем Цымбалов, представляя новую концепцию развития транспортной системы. Так, в разговоре про то, что в Ярославле нужно отдавать приоритет общественному транспорту, он затронул тему пробок. Точнее, предложил тем, кто не хочет в них стоять, селиться в центре. Но центр не резиновый.

— Много территорий в центре, где можно повышать плотность застройки. Например, в районе Пятерки. Также есть возможность замены ветхого жилья на улице Свердлова. Периферийные районы должны брать курс на снижение плотности, — отметил архитектор Артем Цымбалов.

Проект технического задания для формирования концепции в скором времени выставят на торги для определения подрядной организации, которая проведет всю необходимую научную работу. По предварительным данным, стоимость этой услуги может варьироваться от 18 до 80 миллионов. Городские власти рассчитывают на помощь областного бюджета. Воплотить идею мэрия планирует до 2045 года.

Против уплотнения застройки улицы Свердлова уже выступили местные жители и прокуратура. Здесь вместо двухэтажных зданий, постройки 1950-х, хотят возвести восьмиэтажки.