Евгений Воронцов, председатель президиума НП «Межрегиональная Гильдия Риэлторов»: «Квартиры должны продаваться в тот момент, когда дом уже сдан – тогда не будет обманутых дольщиков»

Трудно не согласиться с тем, что после кризиса рынок недвижимости изменился, и он уже никогда не будет прежним. Какие тенденции преобладают в преддверии нового делового сезона в Ярославской области? О текущей ситуации и перспективах рынка порталу 76.ru рассказал председатель президиума НП «Межрегиональная Гильдия Риэлторов» Евгений Воронцов.

– Заканчивается август, начинается новый сезон деловой активности. Каково сегодня состояние рынка недвижимости?

– Я не сказал бы, что произошли разительные изменения. Есть небольшой всплеск деловой активности в части звонков от клиентов. Люди начали обзванивать агентства недвижимости, интересоваться объектами. Но сезонного ажиотажа пока не наблюдается. Вероятнее, что активность вырастет в сентябре-октябре. А активный сезон начнется ближе к новому году.

– А по сектору аренды какова ситуация? Студенты начали подыскивать себе съемное жилье?

– Да, аренда сегодня как раз востребована. Спрос на небольшие площади, конечно, есть. Однокомнатные квартиры, малосемейки – студенты чаще всего интересуются именно таким жильем.

– Какова ситуация с новостройками и вторичным жильем?

– С точки зрения новостроек – люди стали гораздо осторожнее покупать жилье на начальном этапе строительства. Смотрят на застройщика гораздо более пристально, чем раньше. Это логично – к сожалению, существует масса обманутых дольщиков. Так что в основной массе ярославцы стараются покупать квартиры именно на конечном этапе строительства или у более добропорядочных застройщиков. Отмечу, что дефицита жилья на рынке сейчас не наблюдается. Предложения есть по всем сегментам. Что касается вторичного жилья – по этому сегменту прозвоны стали более частыми. Большая часть сделок проходит сейчас с материнским капиталом и различными субсидиями. Практически все клиенты сейчас пошли с дотациями. Платят 10-15 процентов стоимости «живыми» деньгами, а остальное – либо кредиты, либо дотации.

– На сколько на сегодняшний день спрос превышает предложение?

– Я бы не сказал, что превышает. Сейчас все это выровнялось. В госрегистрации нет очередей, ажиотажа тоже нет. Цены не прыгают. Любой дефицит ведет к ценовым скачкам. А скачки цен всегда в первую очередь отражаются на малых площадях – например, на однокомнатных малогабаритных квартирах. В этом сегменте все ценовые колебания отслеживаются быстрей.

– То есть можно ли сегодня говорить о том, что ярославский рынок недвижимости вышел из кризиса?

– Того, что было, скажем, два года назад сегодня, конечно, нет. Но из кризиса мы выйдем только тогда, когда цены на жилье пойдут вниз и рынок недвижимости будет оздоравливаться. Единственное, наблюдается переизбыток торговых площадей. Но эта ситуация сложилась давно. Ярославль в числе лидеров в России по вводу торговых площадей.

– Как эта ситуация отражается на ценах?

– В связи с перенасыщением идет снижение арендных ставок. В других городах ситуация проще.

– Сейчас строится еще целый ряд крупных ТРК.

– Как раз об этом я и говорю – комплексы– то будут строиться, но кто в них будет что– то покупать – не знаю. Город по числу торговых комплексов – на шестом месте в России. (Ярославль обогнал даже Москву по объему площадей торговых центров в сравнении с количеством жителей. На тысячу человек в Ярославле приходится 966 квадратных метров торговой недвижимости. – Прим. ред.).

– За последние месяцы курс рубля относительно доллара США несколько раз обвалился. Ослабление рубля, вступление в ВТО отразятся на ценах на жилье?

– Специалисты утверждают, что вхождение в ВТО для города Ярославля не пройдет безболезненно, однако будут и плюсы: появится конкуренция на товары, а значит цены пойдут вниз. А дальше поживем – увидим. Мы не прогнозируем, что вхождении в ВТО подстегнет людей к активной купле– продаже недвижимости. Сейчас нет необходимости срочно бежать и покупать жилье. Люди сегодня придерживаются выжидательной тактики. Они научены кризисом и сейчас все сохраняют свои резервы, запасы. Никто не бежит ни продавать ни покупать.

– То есть никаких предпосылок для резкого роста цен нет?

– Да, конечно. Вся эта валютная лихорадка, мне кажется, осталась в прошлом, когда маржи были слишком большие. Сейчас можно на ажиотаже только потерять. И больше ничего.

– Каким будет ваш прогноз на конец 2012 и начало 2013 года?

– Конечно, изменения будут. Когда мэрия наладит работу со строительными площадками, конечно, это будет большой плюс. Поскольку сейчас сдается очень мало новостроек. Стройплощадки заморожены, существуют большие проблемы с документацией.

– А вот если говорить о земельных участках. Насколько выгодно сейчас вкладывать в них деньги? Многие задумываются над этим вопросом. Интерес к загородному строительству растет?

– Предложений очень много. Под малоэтажное жилищное строительство буквально во всей области – и в пригороде, и во всей области. Но ажиотажа как такового нет. По поводу городских участков – спрос всегда был и есть сейчас. Но, к сожалению, он ограничен. Или эти площадки уже розданы под застройку, но на них ничего не строится в течение многих лет. Как раз с этим и связана проверка мэрии. Площади либо заставят осваивать либо они будут перераспределяться по другим застройщикам. В городе всегда все востребовано, я вас уверяю.

– А участки под индивидуальное жилищное строительство?

– Интерес к загородной «малоэтажке» возрос. Но люди хотят не просто построиться – они хотят жить в этих домах. Может быть, сегодня у нас нет таких площадок, со всей инфраструктурой. Возьмем Подмосковье – там площадки освоены, туда подведены и газ, и электричество. У нас с этим проблема. Продаются участки без газификации, без электричества. И в результате человек выходит в чистое поле и не знает с чего начать. Процесс популяризации малоэтажного строительства пошел бы быстрее, если бы участки продавались с необходимой инфраструктурой.

– Согласно опросам ВЦИОМ 85 процентов населения ожидает роста цен на малоэтажное жилье до середины следующего года.

– Идея малоэтажного строительства продвигается властями, но она пробуксовывает. Больших освоенных площадок мало. Земли находились в категории сельхозназначения. Земли много накуплено, а категория земель не менялась. Из– за этого все стоит мертвым грузом. Даже если решатся вопросы с переводом площадок в земли поселений, на это все равно нужно время. Пока переведут, пока сделают инфраструктуру, пока подведут электричество. Я считаю, что торможение только из-за этого.

– Власти заявили, что к июлю этого года по объемам строительства был отмечен серьезный прирост по сравнению с прошлым годом.

– На рынке недвижимости всплеска никакого не было. Кто будет осваивать площадки и когда? Сейчас проверки, специалисты разбираются со старыми площадками, проверяют застройщиков.

– Изменились ли сроки экспонирования объектов с момента застройки?

– Сейчас в области масса обманутых дольщиков. На начальном этапе строительства идет ажиотаж, а где– то к середине стройка сворачивается, замораживается. Сейчас власти делают все, чтобы обманутых дольщиков выручить. Но, к сожалению, это происходит не по всем объектам. Хотелось бы видеть, чтобы все это происходило быстрее. Я вообще не сторонник долевок. Квартиры должны продаваться в тот момент, когда дом уже сдан. И тогда не будет обманутых дольщиков.

– Но сейчас крайне сложно найти такой вариант. Квартиры выкупаются на стадии котлована.

– Да, но здесь нужно менять систему. Должна быть открытая схема. Если бы банки давали кредиты строителям и были уверены, что стройка идет, а квартиры не будут продаваться до определенного момента – ситуация бы изменилась. Сдался дом – квартиры продаются – пошел возврат кредита. В таком случае все подстрахованы – и банки, и застройщики, и покупатели. А при сегодняшних договорах долевого участия все висит на волоске. Я считаю, что сегодня мы уже вошли во второй виток строительного кризиса по новостройкам. Сократилось количество нового жилья. Застройщиков мало, площадок тоже. Масса застройщиков разорилась, они распродали всю технику, имущество. Сегодня на рынке остались единицы.