«Вторичка перестала дорожать»: эксперты дали неожиданные прогнозы о ценах на жилье в Ярославле

Из-за геополитических событий, которые произошли в феврале 2022 года, рынок недвижимости в Ярославской области, как и многие другие сферы, на какое-то время замер. Продавцы и покупатели не понимали, чего ждать дальше. Сейчас, когда календарный год уже близится к концу, мы поинтересовались у экспертов в сфере недвижимости, какова ситуация на рынке. На наши вопросы ответили генеральный директор и руководитель отдела аналитики группы компаний «Метро» Дмитрий Сирый и Анастасия Голлай.

— Как в этом году менялась ситуация на рынке недвижимости — спрос и предложение? И какова она на сегодняшний день?

— Ситуация на рынке в течение прошедших месяцев менялась несколько раз. В марте наблюдался ажиотажный спрос на жилье: люди старались успеть завершить сделки по старым ипотечным ставкам. А в апреле и мае спрос резко упал во всех сегментах жилой недвижимости. Первыми просели новостройки и вторичный рынок квартир. Жилые дома и загородная недвижимость в апреле еще продавались. Спад спроса в этом сегменте нетипично пришелся на конец весны и начало лета.

Одновременно часть собственников снимали квартиры с продажи, не понимая, чего ждать дальше. Паузу в плане вывода новых проектов на рынок взяли и большинство застройщиков. Субсидированная ставка в 15% для проектного финансирования была слишком высокой с точки зрения потенциальной рентабельности проектов в регионах, не говоря о более высоких процентах.

По мере снижения ставки ЦБ становилось доступнее и ипотечное кредитование для населения, спрос начал оживать. И уже в июле можно было отметить начавшийся рост объемов предложения. На текущий момент он почти на 10% больше, чем в марте. Но при этом всё еще на 12,4% меньше, чем было в декабре 2021 года.

Зато активно стало продаваться жилье в пригороде. По итогам второго квартала этого года объём предложения здесь впервые с ноября 2019 года превысил 1000 квартир. И вырос по отношению к декабрю 2021 года на 58%. Это произошло благодаря новым проектам от застройщиков.

— А что происходит с ценами на жилье?

— Это на 17,7% выше, чем в декабре 2021 года. Основной скачок цен пришелся на период с января по март. С марта до конца августа жилье подорожало всего на 1,5%. То есть за первый квартал удорожание составило почти 12 500 рублей, а за следующие 5 месяцев — менее 1500 рублей за квадратный метр.

На вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра в августе составила 84 850 рублей, что на 9,3% выше, чем в декабре 2021 года и сопоставимо с данными марта. Можно сказать, что на вторичном рынке закончилась эпоха явного роста цен.

Если сравнить цены первого и второго кварталов, то, например, 3-комнатные квартиры в новых домах продолжили активно расти в цене в большинстве районов города. А старые полногабаритные квартиры показали отрицательную динамику.

— И главный вопрос. Каковы прогнозы по изменению стоимости жилья, а также спроса и предложения на рынке недвижимости в Ярославле до конца этого — начала следующего года?

— Сейчас все ждут сезонного роста спроса на рынке жилья. Скорее всего, он будет, но всё же по итогам года уровень продаж на первичном рынке прогнозируется ниже на 25–30% по отношению к 2021 году. С другой стороны, за последние два года мы привыкли, что квартиры раскупают по фантастическим ценам. Осенью прошлого года даже на вторичном рынке квартиры продавались, зачастую не успев попасть в рекламу. Но ажиотажный спрос не может длиться вечно. Сейчас мы снова вернулись на рынок покупателя (когда спрос ниже предложения и продавцы вынуждены делать скидки, чтобы быстрее продать свои объекты), несмотря на то что объемы предложения далеки от показателей 2019 года.

На вторичном рынке к концу года ожидается еще большее снижение цен — на уровне 5–10%, если ничего кардинально не изменится в политической и экономической повестке.

В сентябре будет принято решение по ставке ЦБ и по продлению (или не продлению) льготной ипотеки для новостроек. Это может изменить прогноз относительно первичного рынка в первую очередь. На данный момент зафиксированы, во-первых, ряд акций на текущие проекты, во-вторых, уже сейчас новые проекты выходят по более низким ценам, чем это было в 2020–2021 годах. Тренд на снижение цен на первичном рынке появился уже сейчас. Конечно, он ограничен высокой себестоимостью строительства, выросшей за пару лет более чем на 40%, и требованиями банков к маржинальности проектов. К концу текущего года снижение вряд ли превысит средние 3–5% относительно текущего уровня цен.