Проблемы развития первичного рынка в Ярославле

Не до барыша, была бы слава хороша.
Народная мудрость

На первичном рынке жилья в Ярославле существует множество проблем: постоянный рост цен на новостройки, качество отделки сдаваемых квартир, непродуманные и неудобные планировки, сроки сдачи, отсутствие ориентации на потребителя со стороны многих строительных организаций и многие другие. Давайте разберемся, какие же перспективы развития имеет рынок первичного жилья.

Начну с краткого анализа текущей ситуации на рынке новостроек Ярославля в сравнении с показателями других областей.

Наша область занимает 14-е место по ЦФО по количеству введенного в эксплуатацию жилья (по данным Росстата). И это одно из последних мест. В передовиках по строительству – Белгородская, Воронежская, Калужская, Липецкая области, нас также опережают Рязанская, Тамбовская, Тульская, Вологодская и другие области.

По самым свежим данным, в январе 2014 года ситуация не изменилась, нас опережают практически все области ЦФО, и большинство областей других регионов.

Почему так происходит, какие процессы идут внутри рынка новостроек в Ярославле, что приводит к таким низким показателям строительства и продаж? На эти вопросы я и пыталась ответить, начав анализ ярославского рынка недвижимости.

Все, что я буду говорить далее, ни в коем случае не претендует на истину в последней инстанции – это взгляд на проблему третьего участника рынка, занимающегося продажами квартир в новостройка , а значит, и общением с конечным потребителем – покупателями квартир в новостройках, ну и, конечно, с самими застройщиками. Это взгляд риелтора. Но хочу заметить, что этот взгляд основан на опыте, на официальных данных, и на длительном наблюдении за рынками других городов и областей. И в своих наблюдениях я также проводила параллели с рынками других областей и даже других стран, главным образом, европейских.

Итак, для начала я обращу внимание на основные ключевые особенности Ярославского рынка, отличающие его от рынков других областей. Просто перечислю их. Это будет простая констатация фактов. Затем попытаюсь раскрыть причины сложившейся ситуации и предложить какие-то варианты ее преодоления.

Что характерно для Ярославля – в городской черте почти 80% предложений приходится на три района: Фрунзенский, Дзержинский и Заволжский. В Ярославле много говорят о развитии комплексной застройки, однако сейчас нельзя привести примеры, которые бы полностью отвечали понятию «комплексная застройка», большая часть таких проектов еще до конца не реализована. Также стоит отметить, что районы, где планируется или начинается комплексная застройка, чаще всего являются районами отдаленными и, в основном, расположены уже за городской чертой. Покупатели все же часто спрашивают более обжитые районы , где есть вся необходимая инфраструктура. Также они интересуются активно Ленинским и Кировским районами, Московским проспектом, где на сегодняшний день крайне мало предложений. То есть, имеющееся предложение не совсем отвечает спросу в этом аспекте.

В новостройках они растут стабильно, в среднем сейчас застройщики поднимают цены один-два раза в месяц, несмотря на то, что традиционный сезонный спад спроса на недвижимость уже начался, плюс на людей влияет непонятная экономическая обстановка в стране. Налицо предкризисное состояние, мы как продавцы уже это почувствовали. Не все застройщики уделяют достаточно внимания анализу ситуации на рынке и продолжают поднимать цены. Уровень цен на некоторые стройки уже превысил то, что экономисты называют «психологическим барьером». Цены должны ориентироваться на спрос, а не на курс евро или какие-то иные факторы. Если не учитывать при формировании цен покупательскую способность граждан, уровень зарплат, и спрос, можно на данном этапе упустить массу покупателей из-за неверно ориентированных цен, а затем, если наступит сезонный спад или кризисные застойные явления на рынке, эти покупатели уже не вернутся даже на более низкую стоимость. Такую ситуацию я наблюдала и в 2008 году. Стоит сказать, что сейчас Ярославская область по уровню цен на недвижимость занимает лидирующие позиции в стране. По нашим данным, за ту сумму, за которую можно приобрести квартиру в Ярославле, с небольшой доплатой можно найти аналогичную квартиру даже в новостройках Санкт-Петербурга или в Подмосковье, причем квартиру с полной отделкой. Например, мкрн «Южное Кучино 2» – стоимость от 52 000/кв.м, мкрн «Катюшки 2» г. Лобня, ул. Ленина от 60 000/кв.м, г. Новое Ступино от 38 800/кв.м, ЖК Серебрянка от 58 000/кв.м. В Москве, кстати, уже ощущается спад спроса, и как следствие, снижение цен, как показывает практика, Ярославль в этом ракурсе обычно тянется за Москвой. Таким образом, нужно более аналитически подходит к ценообразованию и отслеживать тенденции рынка и движение потребителя.

Сейчас квартиры в Ярославле сдаются без отделки – практически во всех домах. С одной стороны, это удобней – покупателям не придется отдирать отделку от застройщика, прежде чем начать делать свой ремонт… Но этого потребители ждали лет пять назад, когда наоборот, квартиры сдавались с отделкой. А сейчас преимущественно люди покупают жилье эконом-класса, и, как правило, рассчитывают, что там должна быть хотя бы минимальная отделка, так как ремонт они сразу делать не намерены, поскольку стеснены в средствах, да и обычно все хотят подождать, пока дом даст необходимую усадку… Опять же, возвращаясь к классификатору новостроек, все зависит от того, какого класса жилье –так как, например, в объектах комфорт-класса и выше отделка должна быть либо качественной, либо она не нужна вовсе.

Что сейчас происходит в более продвинутых городах? Там, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге, вслед за зарубежными коллегами стали сейчас сдавать квартиры с полной, причем качественно выполненной, отделкой и даже с мебелью. Ярославль в этом плане снова отстает. Опыт моей недавней деловой поездки в Вологду показал, что она опередила нас даже в этом плане, там уже вовсю строятся дома для молодых семей – супер-эконом класса, и можно приобрести квартиру не только с полной отделкой (ламинат, санузел в кафеле, натяжные потолки, обои под покраску и т. д.), но и мебелью (фирма Икея), и все это удовольствие стоит чуть более одного млн рублей. Квартиры раскупаются как горячие пирожки, а застройщик строит все новые и новые объемы. То есть, здесь опять при выборе того, какую же нужно сделать отделку, необходимо понимать, что за жилье и какого класса строится, а также самое главное – ориентация на потребителя и тщательнейший анализ рынка.

В Ярославле самое большое количество жалоб покупателей связано с плохим качеством отделки. Почему-то в Ярославле считается нормой, что отделка, так называемая «от строителей», может быть какой угодно… Только это не норма, а, скорее, отклонение от нормы, считаю, что нужно более ответственно подходить к такому вопросу. Отделка, которую мы видим в сейчас в некоторых сданных домах, в любом цивилизованном городе за границей, да и у нас, в других городах, стала бы предметом судебного разбирательства и плохой репутации строительной организации.

В Ярославле долгое время строились квартиры достаточно больших площадей, очень часто с нестандартными планировками – и часто оставались невостребованными. Треугольные комнаты, узкие изогнутые прихожие по 20 м (при этом там ничего невозможно поставить), вытянутые неудобные кухни…. От этой крайности застройщики ушли. Но сейчас мы рискуем упасть в другую – теперь стало популярным (это тенденция всей страны, не только Ярославля) – строить мини-квартирки по 20-30 кв.м. Этому же способствует программа обеспечения молодых семей жильем… Сейчас это действительно востребовано. Но здесь также нужно тщательно следить за спросом. Меня несколько пугают гигантские объемы такого жилья, которые запланировано вывести на рынок… Их явно рано или поздно окажется больше, чем нужно… и тогда на рынке Ярославля будет засилье такого малокалиберного жилья, мы снова получим по факту массу домов-малосемеек. И еще при этом рынок будет сдемпингованным низкими ценами на такое жилье. А между тем, с другой стороны, в Ярославле уже сейчас критически не хватает по-настоящему качественного жилья комфорт-класса – с удобными функциональными планировками, небольшим количеством этажей, собственной инфраструктурой, из хороших материалов. В хороших районах. Об этом не стоит забывать. Большие сегменты рынка могут остаться невостребованными или, наоборот, незаполненными.

Не секрет, что в Ярославле практически ни один дом не сдается вовремя, это также возведено в ранг нормы. Хотя по факту – это ненормально. Для сравнения: когда я была в той же Вологде, я от коллеги–риелтора услышала фразу, которую он сказал про кого-то из застройщиков: «а это вообще не застройщики, они все время на месяц–два опаздывают»! То есть, там это просто неприемлемо! А у нас на месяц–два – это еще успех! Понятно, что сроки сдачи домов зависят не только и не столько от самого застройщика, но и от бюрократических структур, принимающих дом, от служб , предоставляющих сети и т. д. – это беда всего города и с этим нужно бороться!

У большинства застройщиков есть собственные отделы продаж, они содержат их, оплачивая работу сотрудников, содержание офиса, рекламу, причем не всегда себя оправдывающую и т. д., затрачивая на это бешеные средства. Хотя в крупных городах или опять же за границей строительным компаниям и в голову не приходит заниматься еще и продажами – они заняты целиком и полностью стройкой. При этом совсем немногие могут похвастаться тем, что продажами у них занимаются грамотные сотрудники либо хорошие риелторские компании, которые могут обеспечить клиентам еще и качественный сервис и консультирование, а также помочь, например, с оформлением ипотеки, что немаловажно, или продать имеющееся жилье, прежде чем купить новое. Вообще, в ходе покупки недвижимости у человека может возникнуть масса проблем. Иногда требуется весь арсенал средств – и ипотека (каждая третья квартира покупается в ипотеку), и юридическая помощь, и аналитика…Кроме того, застройщики неохотно идут на рассрочки и почти никто не берет жилье в зачет. А ведь человеку, пока строится дом, нужно где-то жить, часто люди продают единственное жилье, чтобы приобрести новостройку. Можно сказать – зачем нам все это надо, у нас квартиры и так покупают…Но не стоит забывать о том, как переменчива наша экономика и потребитель, и если что-то сегодня продается хорошо, уже завтра может стать никому не нужным. Меняются времена, люди, подходы…

Сейчас мы видим – по подходу к продажам и к людям, и по технологиям, и по оценке спроса и потребностей населения, и по качеству и по многим другим факторам, что ярославский рынок новостроек отстает от зарубежного и столичного, а теперь, как выяснилось, и от рынка многих соседних с нами городов – лет на 10… Виной тому несколько факторов: нежелание рынка следовать новым тенденциям и ориентироваться на потребности покупателей. Часто это еще и устаревшие методы строительства и технологии продаж. Немаловажную роль здесь часто играет и непонимание городских властей, которые не дают застройщикам на выгодных для них условиях развивать и осваивать новые территории.

В связи с этим есть интересная информация от Росстата – основные факторы, сдерживающие деятельность строительных организаций, это «высокий уровень налогов» (на это указали более 60% руководителей строительных организаций), более 50% респондентов отметили фактор «неплатежеспособность заказчиков». На фактор «конкуренция со стороны других строительных фирм» также многие обратили внимание. Влияние фактора «высокая стоимость материалов, конструкций и изделий» подчеркнули более 45% руководителей строительных организаций.

Отсутствие коммуникации между участниками рынка и невнимание к потребностям потенциальных покупателей в условиях нестабильной экономической ситуации для нас – непозволительная роскошь. Мы все – участники рынка и должны действовать сообща!