«Двойные продажи»: кто первый за квартирой?

Тема обманутых дольщиков – одна из самых болезненных. С 2010 года по Ярославлю прокатился ряд скандалов, связанных с незавершенным строительством.

Одной из самых «популярных» проблем, связанных с долевкой – двойные продажи квартир, то есть реализация одного объекта недвижимости нескольким лицам.

Обманутых дольщиков все больше

В 2007 году Минрегион подсчитал количество обманутых дольщиков в Ярославской области, которые признаны таковыми официально. Получилось 960 человек. Местные власти прибавили к списку тех соинвесторов, чей статус не был признан. Итого 1200 человек.

«На сегодняшний день стройка заморожена только на объектах компании «Волга-дом», – признал заместитель губернатора Ярославской области Андрей Епанешников. – Сейчас сдано пять проблемных домов, жилье в которых получили порядка 500-530 человек. Остальные недострои должны были быть сданы в первом квартале 2012 года, но этого не произошло. Нарушили свои обязательства компании «ЯФСК» и «АВБ-плюс». За то время, пока ситуацию с соинвесторами пытались исправить, появилось новое поколение обманутых дольщиков. Печальный список в 2010-2011 годах дополнило еще 670-700 человек. К сожалению, процесс не остановлен. С конца 2011 года появились сведения, что ярославцы снова заключают договоры долевого участия в строительстве, цена квадратного метра в которых – 12 тысяч рублей. Это касается жилья во Фрунзенском районе в микрорайоне Сокол и в Очапках на Резинотехнике. Нужно понимать, что эта сумма фантастическая. Она в разы меньше реальной рыночной стоимости жилья. К сожалению, люди не учли прежних проблем, когда именно такие договоры привели многих к статусу обманутых дольщиков. Это буквально пирамида «МММ» в строительной сфере. Последствия могут быть печальными».

Продано!

Как показывает практика, госорганы сегодня очень активно проверяют застройщиков на соблюдение 214-ФЗ. Приобретая квартиру с помощью договора долевого участия, многие покупатели ориентируются на государственную регистрацию договора, которая страхует их от двойных продаж. Вступая в ЖСК, покупатель становится непосредственным участником организации, которая инвестирует средства в строительство дома и, следовательно, он может контролировать весь процесс строительства и инвестирования средств.

Конечно, покупая квартиру в новостройке, человек осознанно идет на некоторые риски. На первичке человек ждет, когда построят дом, надеется, что сделают это вовремя. Однако. Как показала практика, он рискует остаться без квартиры и без денег.

«Если у покупателей есть некоторые опасения, двойных продаж можно избежать с помощью регистрации договора в Росреестре, – считает юрист Юлия Шамахова. – Этот договор является гарантом того, что эту квартиру никто больше не купит».

В Ярославле «двойные продажи» на рынке недвижимости долгое время были весьма распространенной мошеннической схемой. Большая часть судебных разбирательств, особенно среди обманутых дольщиков, касается именно факта двойной продажи. Когда одну и ту же квартиру, недостроенную, перепродают нескольким людям. В итоге строительная фирма банкротится, а многочисленные владельцы начинают долгие судебные тяжбы по выяснению, чья же квартира на самом деле.

«Наш дом был не сразу, но достроен, однако справить новоселье удалось не сразу, – вспоминает бывшая дольщица Мария Денисова. – Выяснилось, что квартиры в многоэтажке были проданы по несколько раз. Лично я сразу же оплатила полную стоимость квартиры. Тогда она составила миллион рублей. Насколько я знаю, семьи, которые заключали договора чуть позже, платили до 1,5 миллионов рублей. Позже мы узнали, что у застройщика были выявлены серьезные долги. Тогда обнаружилась «вторая очередь» дольщиков. Мы этих людей никогда раньше не видели и не понимали, откуда они взялись! В результате мы обратились в прокуратуру и в суд. Выиграли».

У кого преимущественное право?

Юристы уточняют, что в случае выявления факта двойных продаж преимущественное право на получение квартиры имеет тот дольщик, который раньше зарегистрировал договор купли-продажи квартиры в Росреестре. В зависимости от того, какой именно договор был заключен с покупателем и на какой объект недвижимости, основания для преимущественного права на такой объект недвижимости будут различными. Например, если на первичном рынке была заключена сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, договора уступки права требования), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило или оплатило договор. Защитить права покупателя, который не может претендовать на объект недвижимости в силу двойной продажи, можно иском к продавцу о возмещении убытков.

«Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, – подчеркивает Юлия Шамахова. – Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы

Необходимо отметить, что правила о преимущественном праве на приобретенный объект недвижимости по двойным продажам распространяются на тех участников сделки, которые обратились в суд. Если же при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении него осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с требованиями о признании за собой права собственности на приобретенный объект недвижимости, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось.