Новые поправки: за тех, кто в доле

Сейчас рассматривается новая федеральная инициатива, которая касается защиты прав и интересов обманутых дольщиков. На днях ее обсудили на заседании в Ярославской областной думе. По оценкам законодателей, все изменения направлены на увеличение объемов долевого строительства, защиту прав его участников и удешевление жилья.

Обманутых дольщиков все больше

По статистике только у 3 процентов граждан достаточно денег на покупку новой квартиры. 2011 год оказался необыкновенно «урожайным» на массовые выступления обманутых дольщиков. Пик народного гнева пришелся на сентябрь.

Число обманутых дольщиков в России выросло за год практически на 12 процентов – до 95 тысяч человек. По данным управляющего партнера компании «Национальное страховое и кредитное агентство» Юрия Гольдберга, в апреле 2011 года Минрегион сообщал о тысяче проблемных объектов и 84 тысячах обманутых дольщиков.

Сейчас стало ясно, что прошлогоднее обещание Минрегиона обеспечить жильем в 2012 году всех пострадавших от долевого строительства вряд ли будет выполнено. За минувшие 12 месяцев число тех, кого принято называть обманутыми дольщиками, выросло на 54 тысячи человек. Пострадавшие больше не рассчитывают на порядочность застройщика или помощь правоохранительных органов – они требуют законодательного изменения договорной схемы, сообщает Newsru.com.Всего в настоящее время, по данным министерства, страна насчитывает 95 тысяч жертв мошенничества в сфере долевого строительства.

В 2007 году Минрегион подсчитал количество обманутых дольщиков в Ярославской области, которые признаны таковыми официально. Получилось 960 человек. Местные власти прибавили к списку тех соинвесторов, чей статус не был признан. Итого 1200 человек. Кроме того, в 2010-2011 годах список дополнили еще 670-700 человек. Тем не менее, несмотря на все риски, жители Ярославля продолжают принимать участие в долевом строительстве. И это можно легко объяснить – долевки стоят гораздо дешевле, чем уже готовая квартира.

Однако совсем не цена должна быть решающим фактором в случае покупки жилья в строящемся доме.

«К сожалению, процесс не остановлен, – говорит заместитель губернатора Ярославской области Андрей Епанешников. – С конца 2011 года появились сведения, что ярославцы снова заключают договоры долевого участия в строительстве, цена квадратного метра в которых – 12 тысяч рублей. Это касается жилья во Фрунзенском районе в микрорайоне Сокол и в Очапках на Резинотехнике. Нужно понимать, что эта сумма фантастическая. Она в разы меньше реальной рыночной стоимости жилья. К сожалению, люди не учли прежних проблем, когда именно такие договоры привели многих к статусу обманутых дольщиков. Это буквально пирамида «МММ» в строительной сфере. Последствия могут быть печальными».

Вопросы закона «о банкротстве»

В прошлом году заработали поправки в закон «о банкротстве». Раньше в делах о несостоятельности могли участвовать лишь те дольщики, которые аннулировали договоры купли-продажи и требовали от застройщика исключительно деньги. С принятием поправок люди смогли заявлять свои требования и при этом не расторгать соглашения с застройщиком. Но это лишь одна сторона медали.

Как показала практика, поправки в Закон «О банкротстве» не сильно изменили положение обманутых дольщиков при рассмотрении процессов о несостоятельности. Имущества, которое остается у застройщика после передачи объекта дольщикам, должно быть достаточно для погашения требований по возмещению вреда здоровью и выплате зарплаты. А еще дольщики могут получить свои квартиры лишь в том случае, если незавершенный объект и земельный участок не обременены залогом.

«Закон «о банкротстве», предоставляя с одной стороны возможность влияния на процесс банкротства гражданам-дольщикам, с другой загоняет их в жесткие временные рамки, – комментирует адвокат Наталья Полянская. – В процедуре наблюдения необходимо будет подать заявление в 30-дневный срок с момента публикации сообщения о введении наблюдения, в иных процедурах (внешнее управление, конкурсное производство) в 60-дневный срок. Действующий закон и практика арбитражных судов не предусматривают возможности продления или восстановления этого срока. Реально же участвовать в деле о банкротстве застройщика и влиять на принятие решений смогут лишь включенные в реестр дольщики».

Федеральные власти обратили, наконец, внимание на то, что по ряду объектов капитального строительства, застройщики которых были признаны банкротами, дольщики не успели попасть в реестры требований кредиторов. В связи с этим предлагается внести изменения в федеральный закон о банкротстве и ряд статей Арбитражного процессуального кодекса России, для того чтобы передвинуть сроки предъявления требований дольщиков к застройщику. Ярославские депутаты на заседании положительно оценили инициативу.

Требуйте квартиру

Кроме того, ярославские депутаты инициируют изменения в региональное и федеральное законодательство, чтобы усовершенствовать нормативно-правовую базу по долевому строительству.

«Необходимы жесткие меры контроля за застройщиками, – говорит главный государственный инспектор жилищной инспекции Ярославской области Денис Мещеряков. – Нужно разработать программу достройки проблемных объектов и установить обязательное страхование рисков, организовать контроль за долевым строительством с начального этапа и до момента сдачи дома, установить ответственность СРО за деятельность недобросовестных строителей и даже уголовную ответственность руководителя фирмы-застройщика за срыв сроков сдачи объекта более чем на год».

«Универсального механизма защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика не существует, – добавляет Наталья Полянская. – Шансы соинвесторов получить жилье зависят от наличия у застройщика тех или иных активов. Если речь идет о недостроенном доме, имеет смысл объединиться в ЖСК. Когда дом завершен, необходимо предъявить свои требования в рамках процесса о банкротстве. В любом случае, если вам довелось стать дольщиком компании-банкрота, необходимо приложить все усилия, чтобы получить жилье. Требовать вернуть деньги нет смысла».

Покупка квартиры на стадии строительства – это всегда риск. И никакие законы не позволяют свести его к нулю. Однако сделать рынок более цивилизованным можно, и не последнюю роль здесь играет юридическая грамотность самих дольщиков.