«Крыша течет, штукатурка валится»: у ярославцев списали деньги с эскроу-счетов за непринятые квартиры

Ярославские дольщики оказались в неприятной для себя ситуации. В такую может попасть каждый покупатель квартиры в новостройке. В этой истории люди вложились в ЖК «Атлант» на улице Строителей, 7а в Дзержинском районе. Договоры начали подписывать в 2021 году, когда уже действовали правила с эскроу-счетами. По ним предполагается, что застройщик получит деньги только после завершения строительства.

Дом ввели в эксплуатацию, застройщик снял деньги, но люди ужаснулись от того, что получили. Покупатели не хотят принимать жилье без остекленных балконов и с протекающей крышей, требуют, чтобы компания устранила недочеты и выплатила компенсации, но в ответ получают лишь обещания.

Анастасия Мальцева (имя изменено. — Прим. ред.) вместе с мужем вложилась в строительство дома в начале 2022 года. На тот момент, по словам Анастасии, ей пообещали, что уже спустя несколько месяцев жилье начнут сдавать. Пара подписала договор о покупке квартиры. Цены на однушки в доме начинаются от 3,5 миллиона рублей.

— Квартиры дольщиками были приобретены в разное время, начиная с 2021 года. Срок сдачи дома для первых участников договоров долевого участия был указан до июня 2022 года. Когда я приобрела квартиру зимой 2022 года, у нас в договоре был срок до 30 июня 2022 года. И 30 июня прошлого года дом сдан не был. Директор строительной компании каждый месяц передвигал сроки сдачи по разным причинам, опираясь на постановление Правительства Российской Федерации, согласно которому, даже если застройщик нарушит условия ДДУ в части сроков сдачи, неустойку начислять не будут, как не будут и взыскивать с него убытки, — рассказала Анастасия. — В общем, на дворе октябрь, а никакого движения по дому нет, дольщики обратились на телевидение. Наш вопрос освещали два телеканала. В одном из репортажей застройщик на камеру по телефону сказал, что ключи всем дольщикам будут выданы в декабре 2022 года. Сейчас у нас июнь 2023 года.

Обращения в СМИ помогли сдвинуть дело с мертвой точки. Застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию в апреле 2023 года и пустил туда будущих жильцов — оценить труды строителей перед получением ключей. Дольщики наняли независимых экспертов, которые нашли недочеты. Недовольные люди попросили застройщика их устранить. А заодно узнали, что компания изменила проект, и теперь положенное по договору остекление балконов и лоджий они должны делать из своих карманов.

— У всех состояние квартир разное: где-то от стен отходит штукатурка, где-то трескаются стены, поцарапаны стекла, подоконники, не работала вентиляция, аварии котлов, неисправность розеток и прочие «мелочи». Еще в прошлом году дом своевременно даже не успели подключить к газу до холодов, поэтому всё и замерзло, вода в трубах в некоторых квартирах в том числе, — пожаловалась Анастасия.

Несмотря на многочисленные обращения в компанию, ответов люди на свои вопросы не получили. Кто-то уже перестал верить и смирился с ситуацией.

— В итоге мы сформировали и отправили застройщику смотровой лист, сказали, что не примем квартиры, пока все недостатки, включая отсутствие остекления, не будут устранены. Мы рассчитывали на то, что сейчас у него деньги на устранение есть, так как деньги с эскроу списываются, когда дом сдан в эксплуатацию и оформлены соответствующие документы застройщиком. Получается, что квартиру ты еще не принял, а деньги с твоего счета уже ушли, — рассуждает Анастасия. — Теперь о главном, общедомовом: есть существенные замечания по общедомовому имуществу: протекает крыша, плесень на потолках верхних этажей, протечки в подвале, отсутствие почтовых ящиков, абсолютно ненадежная детская площадка, которая на данный момент еще и основательно не закреплена. Всё это еще и с учетом того, что на этапе строительства мы общались с рабочими, они указали на все недостатки и на то, что не могут закончить, так как денег им не дают.

Однако среди дольщиков всё же нашлись те, кто принял ключи от квартиры, несмотря на строительные недочеты. Анастасия объясняет: у людей просто нет выбора.

— Ключи выданы только около 10 дольщикам, которые отказались от претензий по квартире и дому, — рассказала дольщица. — Некоторые дольщики уже стали собственниками и получили квартиры, которые по актам приемки прописали, что претензий не имеют. Части дольщиков выделены компенсации по остеклению и устранению мелких недостатков благодаря действиям нового директора компании-застройщика. Квартиры выполнены с недостатками, не все общедомовые проблемы устранены. Но у людей просто жизненные обстоятельства — у кого-то договор на аренду квартиры, они ждут уже два года, кому-то надо отдавать детей в школу, делать ремонты. Кто-то ипотеку уже платить не может — поэтому должен продать свою квартиру, чтобы въехать в новую. Людей просто заставили, грубо говоря, принять квартиры в таком виде.

Сильнее всего собственников квартир возмущает, что департамент строительства выдал разрешение на ввод дома в эксплуатацию, несмотря на «косяки», что позволило застройщику снять деньги дольщиков с эскроу-счетов. Помимо прочего, из-за проблем с документацией те, кто уже приняли квартиры, не могут зарегистрировать приборы учета.

— Застройщик сам выбрал управляющую компанию, которая приняла в управление дом с вышеперечисленными недостатками. Не знаем, какие у них взаимоотношения, но мы дольщиками выбрали другую УК, передали застройщику все данные, он согласился под протокол собрания дольщиков и, естественно, выбрал другую, свою УК. Так вот она дом приняла и устранять недостатки не торопится. А там на крыше дыра и в подвале сырость. Сейчас, получается, УК, которую нам навязал застройщик, устранять не хочет или не может, так как знает, что мы выберем другую, когда дольщики станут собственниками. Выбранная управляющая компания с мая 2023 года не заключила ни одного ресурсного договора, поэтому даже принятые квартиры не могут зарегистрировать приборы учета и спокойно делать ремонт и въехать в свои долгожданные квартиры, — рассказала Анастасия.

Уставшие от бесконечных обещаний жильцы обратились к юристам. Те заверили, что дольщики имеют полное право на денежную компенсацию за строительные недочеты. Однако люди не уверены, что получить ее будет легко.

— Мы уже от безысходности не знаем, к кому обращаться, кого в данном вопросе обязать к действиям доделать недостатки по общедомовому имуществу и выбрать ту управляющую компанию, которая нам нужна. К сожалению, правовое регулирование и государственные органы исполнительной власти не на стороне дольщиков. Мы консультировались у юристов и есть судебная практика, которая принимает сторону дольщиков, но на судебные расходы нужны также дополнительные средства и время. А вероятность банкротства застройщика после передачи всех квартир очень велика, как и риск не получить положенную гарантию на дом и сами квартиры, — объяснила женщина.

Теперь ярославцы заваливают письмами и обращениями ведомства в надежде на результат. Соответствующие документы есть в распоряжении редакции.

По данным сервиса «Контур.Фокус», инспекция государственного строительного надзора Ярославской области приезжала проверять дом трижды. В июне 2021 года, в октябре 2021 года и в декабре 2021 года. Тогда нарушения выявлены не были. Проведенных проверок в апреле 2023 года — перед введением дома в эксплуатацию, в сервисе не числится.

В департаменте строительства сообщили, что проводили документальную проверку. Смотреть, как выглядит дом в реальности, не выезжали, поскольку на руках у застройщика имелись документы от региональной инспекции строительного надзора.

— 17 апреля 2023 года ООО «СЗ "Атлант"» обратилось с документами в Департамент строительства Ярославской области, чтобы ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом в Ярославле, ул. Строителей, возле дома 5, корп. 3. Порядок ввода объектов капитального строительства в эксплуатацию определен ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Для ввода в эксплуатацию застройщик направляет в уполномоченный орган заявление и перечень необходимых документов. Обществом «СЗ "Атлант"» были представлены все необходимые документы, в том числе заключение № 45 от 14.04.2023 о соответствии построенного объекта указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Кодекса требованиям проектной документации, выданное инспекцией государственного строительного надзора Ярославской области. В случае если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта специалистами департамента строительства Ярославской области не проводится. С учетом наличия всех необходимых документов объект был введен в эксплуатацию 24 апреля 2023 года, — рассказали в департаменте строительства Ярославской области.

Дольщики написали обращение в саму инспекцию строительного надзора. Там не отрицают — нарушений во время проверки найдено не было.

«В период с 12 по 13 апреля 2023 года в связи с извещением застройщика об окончании строительства была проведена внеплановая выездная проверка объекта. В ходе визуального осмотра и рассмотрения представленной исполнительной документации было установлено, что работы по строительству жилого дома, в том числе работы по благоустройству прилегающей территории, выполнены в соответствии с проектной документацией. По результатам данной проверки застройщику выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации. Выдачей заключения процедура государственного строительного надзора в отношении жилого дома была завершена. В настоящее время инспекция не имеет полномочий по проведению проверочных мероприятий, привлечению застройщика к административной ответственности, а также по понуждению к выполнению каких-либо работ», — сообщили в инспекции дольщикам.

Остается под вопросом, почему во время выездной проверки инспекторы не заметили протекающей кровли других недостатков, о которых говорят дольщики. Сейчас прокуратура Дзержинского района проводит проверку по обращениям собственников квартир.

Произошедшее с дольщиками ЖК «Атлант» говорит о том, что схема с эскроу-счетами не гарантирует полной безопасности покупателей. Застройщик может получить средства, но при этом вопрос устранения недочетов в квартирах остается открытым.

Профессиональный приемщик квартир — Игорь Беджанян из компании «ДОМ КОМ» рассказал, как максимально обезопасить себя, во время приемки квартиры.

— Важный момент: подписывали ли во время приемки квартир смотровые листы со стороны застройщика. Есть ли подтверждение тому, что застройщик действительно видел, что есть такие нарушения? Если приемщики просто приходили и не помогали составлять акт осмотра, то как доказать, что это в действительности было. Если акты не подписаны, то всё нужно начинать заново, вызывать другую независимую экспертизу. Если листы были подписаны и застройщик уведомлен о дефектах, то у него по закону есть 45 дней на их устранение. В противном случае дольщики могут обратиться в суд. Опять же, есть нюансы. Если косяки были незначительные: нет плесени, нет больших завалов по стенам, отклонений по вертикали под 3–4 сантиметра, нет больших проблем по промерзанию окон, нерабочей вентиляции либо серьезных проблем с электрикой, то

Спустя 45 рабочих дней можно подавать в суд, чтобы получить компенсацию за недочеты. То есть: вызывать строительную бригаду, которая будет оценивать стоимость устранения недочетов, — рассказал специалист.

Адвокат, кандидат юридических наук Андрей Алешкин говорит: дольщики могут принять квартиры, но застройщик всё равно будет обязан устранить дефекты.

— Необходимо подать в суд о взыскании разницы в стоимости либо взыскании убытков, причиненных в соответствии с бездействием подрядной организации, то есть застройщика, на основании предоставленного заключения. Скорее всего, суд назначит судебную экспертизу, по результатам которой будет принято законное, обоснованное решение. Дольщики могут отказываться принимать квартиры, это их право, но могут принять их с определенными ограничениями. В акте приемки написать, мол, принимаются с условием устранения определенных замечаний. Пока они не являются субъектом, чтобы подавать в суд. Вот в чем проблема. Права дольщиков пока не нарушены. Они будут нарушены в момент, когда квартиры примут. Но обязательно нужно прописать об определенных ограничениях, с которыми они их принимают, замечаниями. Если принять просто так, без замечаний, тогда результата не будет. В случае обращения в суд дольщики смогут получить компенсацию. Либо компания устранит недочеты, — объяснил юрист.

Напомним, недавно в Ярославле следователи возбудили уголовное дело по факту мошенничества при строительстве многоквартирного дома. Речь идет об истории с обманутыми дольщиками на Московском проспекте, 35.