Ипотека: как снизить риски и не переплатить

Правительство решило продлить программу субсидирования ипотеки до конца 2016 года. Лимит господдержки на эти цели составит 16,5 миллиардов рублей. О том, как при оформлении ипотеки не нарваться на неприятности, читайте в разделе Dom.76.ru.

Чтобы разобраться в вопросе, мы обратились к ярославским экспертам.

«К сожалению, не каждый человек может позволить себе купить квартиру, накопив на нее "с нуля", – признает юрист агентства недвижимости «Аршин» Алексей Лебедев. – Даже простой расчет показывает, что человеку с доходом в 100 000 рублей копить на панельную однокомнатную квартиру в спальном районе Ярославля нужно 1,5-2 года. А много ли в нашем городе жителей имеют такой доход? Конечно же, нет! Поэтому выход один – ипотека».

Итак, какие риски ждут заемщика?

«Понятно, что за пользование деньгами надо платить, – говорит генеральный директор компании «Центр-Новостройки» Ольга Якунина. – Однако банки рассчитывают аннуитетные платежи так, чтобы в первые годы ипотеки вы платили в основном проценты по кредиту, а сумма основного долга при этом гасится незначительно. В итоге даже если вы захотите быстрей платить кредит и погасите его не за 20 лет, а за 15 – к тому времени вы уже выплатите банку все его проценты, а основной долг так и будет висеть почти непогашенным. В целом, если платить все 10 или 20 лет ипотеку, переплата может составить 200% или даже 300%, то есть за это время вы смогли бы купить две или три такие квартиры»

Ольга Якунина советует выбирать банк с дифференциальным платежом, это выгоднее для заемщика – но сейчас таких практически нет. Также, чтобы снизить переплату, нужно делать досрочные платежи по кредиту, писать заявления и гасить сумму именно основного долга, это будет снижать и размер процентов. Например, погасив досрочно, скажем, 100 000 рублей в счет основного долга, вы тут же сэкономите на процентах еще 100 000–150 000 рублей в зависимости от суммы основного долга и срока кредита. «Также можно посоветовать брать кредит на как можно меньший срок, тогда сумма процентов получится меньше, – говорит эксперт. – Многие застройщики сейчас предлагают рассрочку с процентами или без – если есть возможность рассчитаться за год – лучше воспользоваться рассрочкой, а не ипотекой».

Эксперт Алексей Лебедев предупреждает: чтобы избежать переплаты, не оформляйте минимальный платеж: «Учитывайте, что минимальный платеж – максимальная переплата! Откройте ипотечный калькулятор на интернет-сайтах, введите желаемые параметры, посмотрите сроки, обратите внимание, что при сроках кредита в 3, 7, 13, 17 лет платеж чуть больше, а переплата существенно меньше!»

Совет от юриста Алексея Лебедева: «До подачи заявки постарайтесь максимально погасить все долги, в том числе и мелкие. Минимизируйте, либо закройте кредитные (овердрафтные) карты».

«Квартиру надо будет застраховать, и платить страховку придется все время, пока кредит не будет погашен, – предупреждает Ольга Якунина. – Кроме того, квартиру нужно будет оценить и сделать отчет об оценке – это обходится примерно в 2500–3000 рублей. Поэтому если вам на покупку квартиры не хватает небольшой суммы средств – лучше эти деньги занять у кого-нибудь, или взять краткосрочный кредит».

Многие попались на удочку валютной ипотеки, предупреждает Ольга Якунина. Брать валютную ипотеку можно только тем, кто получает стабильный доход в валюте и не зависит от курса рубля, который всегда являлся нестабильным и слабым. Валютная ипотека – это рискованное и опрометчивое решение, на сегодняшний день мы видим его результаты.

Здесь специалисты едины во мнении: нужно адекватно рассчитывать свои силы.

«Рассматривается вариант субсидирования первого взноса ипотеки. Сейчас из-за повышенных рисков банки стараются сделать акцент не на 20%, а на 30. И это возможное развитие событий», – заявил министр строительств и ЖКХ Михаил Мень.

«Банк может одобрить гражданину и пять миллионов, а вот сможет ли он платить? Тут нужно смотреть на перспективу, когда мы консультируем по ипотеке – всегда называем сумму ежемесячного платежа, который придется платить по кредиту, – рассказывает Ольга Якунина. – Следует посчитать сумму своих ежемесячных расходов (коммунальные платежи, расходы на еду, бензин и прочее) и прибавить ежемесячный платеж по кредиту, а хватит ли доходов семьи, а если кому-то урежут зарплату? Какова вероятность этого? Нужно трезво оценить – а насколько легко вы сможете платить ту или иную сумму все 10, 20 лет? А ведь если вы хотя бы несколько месяцев не заплатите вовремя кредит – банк может раз и навсегда испортить вашу кредитную историю и потом если понадобится – кредит будет взять крайне сложно».

Всегда рассчитывайте на худшее, имейте финансовую подстраховку. «Создайте "подушку безопасности" в 2-4 ежемесячных ипотечных платежа на случай потери работы, либо иных трудностей! – советует юрист Алексей Лебедев. – Постарайтесь не занимать деньги на ипотеку у родных или близких, т.к. такая возможность послужит вам средством "неприкосновенного запаса". В случае трудностей с ипотекой, вы, в нагрузку, останетесь должны и своим близким! Стоит ли говорить, что это может серьезно испортить отношения и с ними, а их помощь и поддержка вам могут потребоваться. И самое главное, если по каким-то причинам вы понимаете, что дальше оплачивать ипотеку вы не можете, не залезайте в кабалу "легких дорогих" денег, обратитесь в банк с заявлением о реструктуризации! Банку так же выгодней и проще найти компромиссное решение (например, оплата только процентов в течение какого то времени), чем выходить с вами в суд».