Лето в Ярославле: Перспективы коммерческой недвижимости

Агентство недвижимости «Метро» провело исследование и выяснило, какие тенденции на рынке офисной недвижимости ожидаются летом в Ярославле.

Куда двинутся цены: вверх или вниз

Автор исследования аналитик АН «Метро» Анна Максимова уточняет, что в первую очередь не стоит упускать из виду такой фактор как сезонность. Небольшой спад на рынке недвижимости ожидается на период летних отпусков. Да и то это небольшое падение будет наблюдаться в сфере интересов, а не связано с какими-то ни было экономическими факторами.

Что касается цен на офисную недвижимость, то необходимо учитывать два направления развития рынка.

«Рынок аренды коммерческой недвижимости, в частности офисной, является более гибким, быстро реагирующим на внешние изменения, – поясняет Анна Максимова. – И здесь динамика на повышение роста цен была замечена, начиная с осени прошлого 2010 года. Арендные ставки уже отыграли в среднем 15% предкризисной стоимости. На рынке аренды офисной недвижимости можно выделить несколько сегментов, в состав которых входят объекты недвижимости, обладающие разными характеристиками. Для Ярославля в большей степени характерны офисные помещения двух видов. Это либо офисы в так называемых офисных центрах или верхних этажах торговых центров, либо отдельные встроено-пристроенные помещения или переведённые в нежилой фонд квартиры».

Сейчас на портале 76.ru в разделе аренда офисной недвижимости размещено 21 объявление. Тогда как взять в аренду офисы намереваются 19 пользователей.

Кризис миновал?

Как правило, офисные центры представляют собой здания советской постройки с хорошим офисным ремонтом – Североход, Плаза, Красный маяк и другие. И в данной группе ставки аренды изменялись плавно. Так как зачастую собственники таких центров имеют общую стратегию сдачи помещений в аренду, учитывая то, как отразится повышение или снижение цены на спрос. Здесь повышение арендных ставок не предвидится, так как они и так являются одними из самых высоких в городе. За последние два-три месяца ситуация в сегменте бизнес-центров практически не изменилась. Но это не рынок встроенных помещений, поэтому его волатильность существенно меньше. Падение средних заявленных арендных ставок за этот период составляет около 3%.

Сейчас на рынке все чаще предлагаются помещения метражом 60–100 кв. м. Даже в бизнес-центрах собственники чаще готовы идти на уступки и допускать «мелкую нарезку» – иначе практически невозможно сдать площади, которых в конце первого квартала, после выезда старых арендаторов (или сокращения занимаемых ими «квадратов»), освободилось немало.

Так же немало помещений предлагается в субаренду. Ряд небогатых компаний, которые занимали площади в административных центрах, предлагают излишки своих собственных помещений.

Арендные ставки на офисные помещения, в целом, остались на уровне прошлого года. Вырос спрос на торговые помещения площадью до 60 квадратных метров. Их не хватает. И это еще одна примета еще не ушедшего кризиса. А что касается больших офисных и торговых площадей, то здесь все по-прежнему – свободных площадей достаточно. Главное требование арендаторов – это расположение офиса, чтобы фирму было легко найти.

«Панические настроения, которые возобладали во время кризиса у арендаторов и арендодателей, уже прошли, – считает начальник отдела аренды агентства недвижимости «Элитный квартал» Михаил Спасский. – Сейчас рынок потихоньку начал оживать. Но пока это происходит все же медленно. Начали расширяться фирмы, а те, кто из-за кризиса вынужден был переехать в более скромные офисы, возвращаются в помещения классом повыше. Еще на рынок влияет то, что весной бизнес активизировался. Например, офисы требуются турагентствам. Но это в основном офисы от 10 до 30 метров. Больше им и не надо. Могу сказать, что цены на аренду по сравнению с прошлым годом выросли. Рост начался с декабря. Но, конечно, цены не достигли докризисного уровня».

Что касается собственников отдельных офисных помещений, то здесь цену аренды диктует сам собственник, исходя из личных соображений. В данном сегменте зафиксирован ценовой минимум, что можно объяснить в первую очередь состоянием предлагаемых помещений. Если цены и будут меняться, то в сторону повышения. В целом цены в ближайшее время будут колебаться в диапазоне 400-600 руб за кв.м.

Купи слона!

«На рынке купли-продажи офисных помещений сделки стали заключаться более активно, – добавляет Анна Максимова. – Повышение цен произошло, но не столь стремительное как на рынке аренды. На данном рынке многое зависит от целей собственника. Владельцы таких помещений склоны сохранять выжидательную позицию, не снижая ценник до тех пор, пока не сформируются удовлетворяющие рыночные условия».

В целом снизилось качество предоставляемой на продажу офисной недвижимости: предложение увеличивается за счет малометражных помещений в цокольных и полуподвальных этажах жилых домов.

Свой вклад в формирование цены вносит расположение объектов по районам города. В первую очередь, оживление цен в сторону их повышения за посткризисный период было зафиксировано в Кировском районе Ярославля. Конечно, рост цен сдерживается риском невостребованности. Говорить о том, что цены в других района города, потянутся за ценами в центре не стоит, утверждает аналитик.

Спрос снова начинает расти

С начала 2010 года спрос на качественную офисную недвижимость начал постепенно повышаться, и уже во II квартале отмечался положительный тренд. А во второй половине 2010 года уровень поглощения вырос почти в два раза по сравнению с началом года. Увеличение количества сделок на рынке было продиктовано относительным ростом доходов бизнеса. В ближайшее время приоритеты арендаторов изменятся. Как уже отмечалось выше, если в кризисные годы предпочтения отдавалось маленьким по площадям офисам (20 кв. м) с низкой арендной ставкой, то сейчас бизнесмены возвращаются в более комфортные офисные центры. На данный момент, к примеру, свободных офисных помещений нет на Красном Маяке, торгово-офисном центре Ярославль и Европа, время от времени появляются предложения в БЦ Североход, Плаза. Помещения офисного назначения предлагает новый торгово-офисный центр Гигант на пр. Октября.

В целом же по России эксперты в 2011 году прогнозируют стабильное восстановление рынка офисной недвижимости. В Москве, например, главной тенденцией этого года специалисты считают постепенное заполнение площадей арендаторами. Аналитики «Миэль-Коммерческая недвижимость» (Стерник) приводят как консервативный, так и оптимистический сценарий по увеличению количества сделок с офисной недвижимостью в 2011 году. Консервативный прогноз – рост числа сделок на 10-12%, оптимистический – на все 20%. По прогнозам компании Kalinka Realty, рост рынка офисной недвижимости в 2011 году неизбежен, арендаторы будут возвращаться к практике аренды больших площадей. Уже сейчас востребованы помещения по 300- 500 квадратных метров.