Ярославцы рискуют стать владельцами нелегального жилья — кого это коснется

Ярославцы в ближайшее время могут столкнуться с отказами в постановке новых домов на кадастровый учет и регистрации на них права собственности. Речь идет об объектах, построенных в зонах затопления и подтопления. Причиной стали правки в Водный кодекс Российской Федерации, вступившие в силу 4 августа 2026 года. Они существенно ужесточили правила использования территорий у водоемов.

«Если раньше строительство в зонах затопления и подтопления было возможно при условии обеспечения объекта инженерной защитой, то теперь в границах установленных зон затопления и подтопления введен полный запрет на строительство объектов капитального строительства. Жилой дом относится к объектам капитального строительства. Поэтому если участок находится в зоне подтопления или затопления, построить на нем дом и впоследствии поставить его на кадастровый учет не получится», — рассказали порталу 76.RU в Управлении Росреестра по Ярославской области.

В ведомстве подчеркнули, что ограничения действуют даже на дома, которые в упрощенном порядке могут быть поставлены на учет по так называемой «дачной амнистии», действующей до 1 марта 2031 года.

«Если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зафиксировано, что участок находится в зоне с особыми условиями использования территории и строительство там невозможно, то учет и регистрация объекта будут сначала приостановлены, а при неустранении препятствий — отклонены», — предупредили в региональном Росреестре.

Исключение сделали для тех объектов, строительство или реконструкция которых начались до вступления в силу принятых изменений. В таких случаях действует особый подход.

«При получении разрешения на ввод в эксплуатацию или уведомления об окончании строительства учитывается, обеспечена ли такая постройка сооружениями или методами инженерной защиты от негативного воздействия вод. Также важно соблюдение требований земельного и градостроительного законодательства», — пояснили в Росреестре.

Пока фактов отказов в регистрации домов именно в связи с нахождением объектов в зонах затопления и подтопления в Ярославской области, по данным Росреестра, нет.

«В большинстве случаев процедура еще не дошла до стадии отказа, так как при выявлении оснований учет и регистрация сначала приостанавливаются на срок до 3 месяцев. Поскольку сроки приостановлений еще не истекли, формальные отказы по этим основаниям не выносились», — рассказали в региональном управлении.

В Росреестре дали советы тем, кто строит дом в зонах затопления и подтопления, как минимизировать риск отказа в регистрации. Среди действий, которые нужно выполнить, специалисты указали следующее.

• Проверить статус участка. Убедитесь, что границы зоны затопления/подтопления действительно установлены и внесены в ЕГРН. Это можно сделать двумя способами. Первый — через сервис Национальной системы пространственных данных (НСПД) на сайте nspd.gov.ru — он позволяет быстро проверить пересечение участка с ЗОУИТ. Второй — заказать выписку из ЕГРН «Об объекте недвижимости» через личный кабинет на портале Госуслуг. Выписка покажет, есть ли на участке ограничения, даже если вы не являетесь его собственником (персональные данные правообладателя будут скрыты);

• Обеспечить инженерную защиту. Для объектов, строительство которых было начато до изменений законодательства, критически важно подтвердить, что они обеспечены сооружениями или методами инженерной защиты от негативного воздействия вод — это один из ключевых аргументов при согласовании ввода в эксплуатацию;

• Не подавать документы «наугад». Если участок официально находится в зоне, где строительство запрещено, подача документов в Росреестр приведет к приостановлению, а при отсутствии устранения причин — к отказу в регистрации. При этом уплаченная госпошлина не возвращается. Поэтому важно заранее оценить риски.

Какие варианты действий существуют, если объект уже построен, а участок — в зоне подтопления:

• если есть основания считать, что текущая граница определена некорректно, то стоит обратиться в Федеральное агентство водных ресурсов или его территориальный орган, который утвердил границы зоны, с просьбой о корректировке границ зоны с особыми условиями использования территории;

• рассмотреть возможность судебного оспаривания — в том числе по вопросам установления границ зоны или правомерности отказа в учете и регистрации; · отслеживать изменения законодательства и появление новой судебной практики. Ситуация остается динамичной, и возможны корректировки норм.

Напомним, масштаб последствий внесенных в Водный кодекс РФ изменений может оказаться довольно весомым для Ярославской области, по территории которой протекает множество рек.

В Ярославле к зонам затопления относится 1000 гектаров земли, к зонам подтоплений — 4000 гектаров. На этих территориях расположены земельные участки льготных категорий граждан для индивидуального жилищного строительства, площадки для масштабного комплексного развития территорий (под ЖК с детскими садами и школами, спортплощадками).

По прогнозам Министерства экономического развития Ярославской области, в том числе и по этой причине, ввод жилья в 2026 году сократится примерно на треть по сравнению с 2025 годом. И еще на четверть в 2027 году.

Сейчас в Ярославской области намерены пересмотреть границы зоны затопления и подтопления в сторону сокращения. Кроме того, местные региональные власти надеются на пересмотр законодательства на федеральном уровне.