«Никто не будет строить в убыток»: сколько стоит возвести многоквартирный дом в Ярославле

В новых условиях цены на квартиры в новостройках удивляют. Незаметно для самих себя мы подобрались к реалиям, когда однушка на периферии Ярославля стоит в районе 3–4 миллионов рублей. Пару лет назад за эту же сумму можно было купить жилье почти в центре города.

Мы разобрались, почему цены на недвижимость продолжают расти. Для этого поговорили с Департаментом строительства Ярославской области и заместителем директора по финансовым и экономическим вопросам строительной компании «Стройинвест» Ириной Марецкой. Какие затраты застройщиков кроются за стоимостью квартир и чего ждать от рынка недвижимости дальше — в нашем материале.

Себестоимость многоквартирного дома рассчитывается в квадратных метрах. По данным регионального департамента строительства, в первом полугодии 2022-го она составила 48 613 рублей за квадратный метр. Для сравнения: в агентстве недвижимости «Метро» назвали среднюю стоимость квадратного метра квартиры в ярославской новостройке. Сейчас она составляет 92 745 рублей.

Также в департаменте предоставили данные о том, как изменились цены на строительство за последние 11 лет. Жилье подорожало больше чем на треть.

— С 2011 года средняя стоимость строительства 1 квадратного метра многоквартирного жилого дома на территории Ярославской области выросла на 37% — с 35 600 до 48 613 рублей.

В департаменте назвали основные причины, по которым меняется стоимость строительства. По данным властей квартиры дорожают из-за:

• роста стоимости строительных материалов;

• применения новой схемы привлечения денежных средств граждан (счета эскроу) и проектного финансирования при строительстве многоквартирного жилого дома.

Что говорят застройщики

Вскоре после начала спецоперации Центробанк России резко поднял ключевую ставку до 20% и лишь со временем опустил ее до 8%. В компании «Стройинвест» объяснили, что во многом на стоимость строительства повлияли дорогие кредиты для застройщиков. Даже сейчас строительные компании не могут предугадать, под какой процент они получат заём.

— В последнее время ситуация такова: после резкого роста ставка снова опустилась. Застройщики работают со счетами эскроу, поэтому плавающая ставка зависит от того, сколько денег дольщиков поступило на эти счета. Чем больше покрытие на счетах эскроу, тем ниже ставка. В данный момент мы можем получать кредит под 12–13%, но, как только на счета эскроу начнут поступать деньги от дольщиков, ставка будет снижаться. Максимально она может опуститься до 4%, учитывая, что банк будет получать субсидии от государства на целевые кредиты от застройщиков. Следует понимать, что в каждой ситуации ставка разная. По предыдущему нашему кредиту в 2021 году она снизилась до 2%, в новых условиях, повторюсь, — максимум до 4%. Но это в том случае, если у нас будет заключено много договоров долевого участия и деньги будут на счетах эскроу. То есть 100% покрытие заемных средств на счетах, в качестве поступлений от дольщиков. Обычно заемная сумма варьируется в пределах миллиарда рублей, — объяснила Ирина Марецкая.

Эксперты рассказали — затраты начинаются задолго до того, как на участке появляется бетонный фундамент. Возведение многоквартирного дома — это лишь часть долгого и затратного пути.

— Например, чтобы получить земельный участок, нужно участвовать в торгах и заплатить за участие деньги. То есть, еще не начиная непосредственно строительство дома, нужно потратить приличную сумму денег, чтобы тебе предоставили землю под застройку. Сказать сумму сложно — разные участки в разных районах города не будут стоить одинаково. Мэрия выставляет землю на торги — это может быть что-то по низкой цене, если территория невостребованная. А может быть и очень дорогой участок, — пояснили в «Стройинвесте».

Этапы строительства многоквартирного дома в Ярославле

• Приобретение прав на земельный участок;

• получение ГПЗУ;

• сбор ТУ на присоединение к инженерным сетям;

• изыскательные работы для проектирования (геодезические, геологические и так далее);
  

• проектные работы;

• проведение экспертизы проектной документации;

• получение разрешения на строительство;

• строительство объекта;
  

• прохождение экспертизы;
  

• ввод в эксплуатацию;
  

• передача ключей новым владельцам квартир.
  

При этом единственная помощь, которую застройщикам предоставляет государство, — пониженные ставки по займам в банках.

— Есть закон, по которому банки предоставляют застройщикам относительно дешевые кредиты, так как получают от государства дотацию. Сказать, что государство сильно помогает застройщикам, — трудно. Мы сами по себе. Сами ищем банки, более выгодные ставки, — рассказали в компании.

Согласно законодательству, застройщику не могут предоставить землю под возведение дома, если рядом недостаточно необходимых социальных объектов: детских садов, школ, поликлиник. Тогда компаниям приходится идти на компромисс — возводить такие объекты за свой счет.

— Когда получаешь разрешение на строительство, все проекты и планы просматриваются в департаменте строительства. При разработке проекта может быть заключено специальное соглашение, согласно которому в проект могут быть включены дополнительные социальные объекты или благоустройство, в которых заинтересован город, и в конечном итоге и будущие жители домов. Не смотря на дополнительные затраты — мы считаем это правильным для развития города. Приведем в пример наш проект — ЖК «Ривьера Парк». Мы получили разрешение на строительство на проект, в котором предусмотрен детский сад на 120 мест. У нас он встроен в здание и строится одновременно с домом. Разрешение на ввод здания в эксплуатацию не дадут, пока ты не достроишь детское учреждение, если этого требуют нормативы и обременения. Сейчас мы ввели в эксплуатацию первый дом в этом ЖК и ведем строительство второго, продажи квартир в нем стартуют уже в сентябре, — рассказала специалист.

В целом после того как детский сад будет достроен, мэрия Ярославля должна взять его на баланс города. Тогда застройщику могут возместить затраты на его возведение, но прибыли он не получит. Но не факт, что городская администрация заберет детсад себе.

— Мы еще понесем внеплановые расходы — благоустройство Которосльной набережной. В самом начале строительства «Ривьеры Парка» у нас не было в планах вкладывать 250–300 миллионов плюсом ко всем нашим затратам на благоустройство набережной. В случае с детским садом другая ситуация — мы можем предполагать, что мэрия возьмет его на баланс города. Конечно, в случае с этим детским садом ни о какой прибыли речи нет. Мы построили детский сад, предположим, за 300 миллионов. И у нас город возьмет его на баланс, возможно из бюджета, возместит нам эти затраты. Это то, на чем мы не заработаем денег. Вместо этого мы могли бы сделать парковочные места и продать их — а сейчас этого сделать не получится. К тому же следует учитывать, что мэрия может не взять сад на баланс. Хотя мы работаем над тем, чтобы это произошло. В противном случае на этом месте появится частный детский сад, который мы будем эксплуатировать сами. Для других целей это помещение использовать нельзя, — объяснила Ирина Марецкая.

Становится понятно, что любые расходы застройщиков накладываются на стоимость квартир. Схема простая — чем больше затрат на возведение дома и благоустройство, тем дороже жилье.

На стоимость строительства и, соответственно, будущего жилья влияет расположение дома. В Ярославле застройщики стараются возводить жилые комплексы бизнес-класса в основном в центре города. Иногда в таких случаях компании сотрудничают с городской администрацией — выкупают городской объект и строят на его месте элитный ЖК.

— Если глобально посмотреть на застройку, у нас есть план развития, в котором должно быть большое количество жилья. Дома сейчас действительно строятся, и они разные. Есть уровень экономкласса, есть более дорогая недвижимость. В Ярославле жилье бизнес-класса находится или совсем на периферии, либо втиснуто в центре города. Нужно понимать, что за этим кроются проблемы будущих жильцов. В идеальном варианте это должна быть комфортная застройка, благоустройство, цветы во дворе, рекреация, где можно погулять, например. Добиться того, чтобы тебе дали разрешение на строительство, чтобы выбранная земля подходила под общую концепцию проекта, очень сложно. Многим застройщикам приходится идти на компромисс. Например, дома возводятся вместо каких-то городских объектов, — объяснила Ирина Марецкая.

Но подобная схема срабатывает не всегда. И тогда застройщику приходится искать другое место для строительства. Часто из-за этого возникает архитектурное месиво, где пятиэтажные хрущевки соседствуют с высотками. Или даже с избушками, как это происходит в частном секторе на Суздалке. Там рядом с восемнадцатиэтажными гигантами расположены деревянные дома, в которых нет даже туалетов. Играет свою роль и то, что по печальной практике власти выдают застройщикам разрешения на возведение домов, но при этом увеличивается транспортная нагрузка. Из-за этого основные проспекты и прилегающие к ним улицы превращаются в сплошную гудящую пробку в часы пик.

— Бывают случаи, когда у застройщика есть классный проект, но строить его придется в пригороде. Люди купят там квартиру, скорее всего, от безысходности. Они же понимают, что, если работают в Брагине, например, будут тратить много времени на дорогу. Или им нужно найти определенную точку, где они будут и жить, и работать. Если говорить о нашем проекте «Ривьера Парк» — он один из тех, кто закрывает потребности будущих жильцов. Там рядом три школы, четыре детских сада, колледж, две поликлиники. Если бы ЖК находился где-нибудь на выезде из Брагина, возможно, аукционная цена земли была бы дешевле. В этом случае мы вложили много денег в землю. На другом участке мы бы, скорее всего, строили дом с меньшими площадями квартир, ближе к экономклассу. Соответственно, качество жилья стало бы другим, но и квартиры были бы дешевле. В основном застройщики стараются строить жилье бизнес-класса ближе к центру города, — объяснила Ирина Марецкая.

Люди заметили, что квартиры сильно выросли в цене за последние два года. Сейчас не многие решаются вкладываться в недвижимость из-за высокой стоимости. По данным экспертов, частично приостановилось и возведение новых домов.

— Конечно, со всеми этими событиями стройки приостановились. Потому что банки подняли ставки по кредитам и больше чем на 50% подорожали стройматериалы. Сейчас процентные ставки снижены, а цены нет — строительство очень дорогое. Иногда люди думают, что квартиры дорого продают, но на самом деле сейчас строительство само по себе очень дорогое — как материалы, так и услуги. Я думаю, что в ближайшие полгода будет небольшой рост цен на квартиры в новостройках. Вряд ли они снизятся. Кто будет строить себе в убыток? Не сильно большую прибыль в таких условиях получают и сами застройщики, — пояснила специалист.

По данным экспертов, в этом году строительство новых объектов поднимется в цене минимум на 30%. Из этого можно сделать вывод о том, что квартиры в новостройках в ближайшем будущем, вероятно, подорожают на столько же.

— Сейчас у нас планируется строительство многоквартирных домов на проспекте Фрунзе. Проект уже готов. В ближайшее время мы будем сдавать его на экспертизу. Если сравнивать стоимость строительства с 2021 годом, мы уверены, что в этом году оно обойдется на 30% дороже. Об этом можно говорить смело. Пока мы не сравнивали себестоимость квадратного метра с нашими сданными проектами и теми, которые мы только планируем строить. По ЖК «Ривьера Парк» мы увеличили плановую смету на строительство второго здания. Оборудование, лифты подорожали, поэтому 30% — точная цифра повышения стоимости строительства, — предположила Ирина Марецкая.

Напомним, мы рассказывали историю строительства ЖК «Ривьера Парк». Изначально здание должно было стать апарт-отелем, но потом превратилось в элитный жилой комплекс.