Владимир Хмелев, директор департамента строительства Ярославской области: «Проекты комплексного освоения территорий создают поселения нового качества».

О том, как реализуются в Ярославской области проекты комплексного освоения территорий и чем они помогут ярославцам, мечтающим о собственном жилье, в интервью порталу 76.ru рассказал директор областного департамента строительства Владимир Хмелев.

Для чего нужны КОТы

– Владимир Юрьевич, сейчас очень много разговоров ведется о комплексной застройке. Какова сегодняшняя ситуация в этой сфере в Ярославской области?

– Действительно, в последнее время приоритет отдается комплексному подходу в решении проблем развития жилищного строительства. Комплексный подход – хороший способ его стимулирования, поэтому в числе приоритетных направлений жилищной политики области предусмотрена поддержка реализации инвестиционных проектов комплексного освоения территорий, или, сокращенно, КОТ. Для начала нужно четко понимать, с какой целью необходимо стимулировать жилищное строительство. Есть указ президента РФ №600 от 7 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». В документе поставлены конкретные задачи – например, увеличить ежегодный объем ввода жилья до 1 квадратного метра на человека в год и снизить рыночную стоимость квадратного метра первичного жилья на 20% от существующей. Сделать это планируется за счет реализации комплексных мер региональной программы «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011-2015 годы». Так, плановый показатель Минрегионразвития РФ для нашего региона на 2013 год составляет 479 тысяч кв. метров, а в 2015 году увеличится до 700 тысяч.

Владимир Юрьевич Хмелев родился в 1953 году в селе Ермолаевское Ермолаевского района Башкирской АССР. Окончил инженерно-строительный факультет Ярославского политехнического института. 23 года проработал в этом вузе: сначала ассистентом кафедры строительных материалов и конструкций, затем заведующим лабораторией. С 2000 по 2004 год был заместителем начальника управления инженерного обеспечения департамента городского хозяйства мэрии Ярославля. Затем три года года занимал должность первого заместителя главы администрации Кировского района Ярославля. С мая 2007 года возглавлял администрацию Заволжского района Ярославля. С 20 февраля 2008 по 16 ноября 2009 года исполняющий обязанности главы Рыбинска. С 19 октября 2009 года директор Департамента строительства Ярославской области.

– Можем ли мы говорить о том, что темпы роста жилищного строительства напрямую связаны с комплексной застройкой?

– При комплексном освоении земель достигается оптимальный баланс между объектами жилой и коммерческой недвижимости, рационально решены вопросы проживания, работы и отдыха в рамках единого участка. Проекты КОТ предлагают создание жилых районов с плотной и качественной урбанизированной средой, обладающие всеми необходимыми характеристиками для развития постиндустриальной экономики и привлечения высококвалифицированной рабочей силы. По сути, речь идет о создании поселений нового качества. КОТ может осуществляться как для крупных территорий в рамках уже существующих городских поселений, так и для отдельных, независимых территорий, в том числе заново создаваемых. При всем этом комплексное освоение территорий – дело прибыльное с точки зрения бизнеса. Капитализация проектов КОТ происходит, например, за счет продажи готовой недвижимости, или за счет функционирования «ядра» проекта в виде делового района, предприятия, исследовательского центра и т. д.

Кроме того, дополнительные средства приносит реализация обеспечивающих проектов в сфере торговой, развлекательной, жилой и коммерческой недвижимости, а также «торговля коммуникациями». При этом обязательно подготавливается документация по планировке территории, осуществляется строительство жилья, объектов инженерной и социальной инфраструктуры, подключение к источникам газо-, водо-, электроснабжения, ввод в эксплуатацию, а также деятельность по формированию и стимулированию спроса. Реализация проектов КОТ значительно сложнее, чем «обычная» точечная застройка. Но при этом они способны обеспечить создание качественной городской среды на значительной территории и существенно повысить капитализацию и рыночную привлекательность готовой недвижимости.

Ярославские реалии

– Что представляют собой проекты комплексной застройки в Ярославской области?

– В настоящее время в Ярославской области реализуется ряд крупных инвестиционных проектов комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. В частности, в рамках взаимодействия правительства области с Фондом содействия развитию жилищного строительства РФ вовлечены в оборот федеральные земельные участки в Ченцах площадью 35,5 га и 37,3 га, в Губцево площадью 52 га, а также в поселке Красные Ткачи площадью 42,81 га. Проект в Ченцах – жилой район Преображенский реализуется группой компаний «РЕНОВА-СтройГруп» в рамках соглашения с правительством области. В рамках данного инвестиционного проекта планируется построить 308,3 тысяч кв. метров малоэтажного жилья, 60% которого будет составлять жилье экономкласса. Ввод жилья будет осуществляться поэтапно. Кроме этого, проектом предусмотрено строительство двух детских садов, общеобразовательной школы, автовокзала, а также создание общественной и деловой зоны.

В непосредственной близости к этому участку в 2011 году Фондом РЖС совместно с региональным правительством расторгован земельный участок в деревне Губцево площадью 52 га. Застройщиком на данном участке стала ярославская строительная компания «Строитель плюс». Планируемый ввод жилья по указанному проекту составит порядка 100 тысяч кв. метров. Жилье будет вводиться поэтапно до 2017 года. Планируется строительство школы и двух детских садов. Кроме того, в Ярославском муниципальном районе, в Заволжском сельском поселении, осваиваются еще два крупных земельных участка. Это жилой район «Зеленый бор» в деревне Ермолово, застройщик – «Промышленный комбинат Верхневолжский». Ведется строительство первой очереди на земельном участке площадью около 42 га (общая площадь территории 400 га). Площадь вводимого жилья – порядка 111 тысяч кв. метров. Второй крупный проект КОТ – освоение земельного участка площадью 22 га в районе деревни Липовицы. Застройщиком выступает «Руф Стайл Констракшен». Планируемый ввод жилья – около 84 тысяч кв. метров.

Наконец, одним из самых крупных является масштабный проект по созданию уникальной курортной зоны в селе Коприно Рыбинского района, на побережье Рыбинского водохранилища. Застройщик – «Ярославское Взморье». Площадь освоения земельного участка составляет 86 га. В рамках проекта планируется создать гостиничные, торгово-развлекательные комплексы, деловые и офисные центры, жилую индивидуальную и малоэтажную многоквартирную застройку, объекты социальной инфраструктуры, в частности необходимо строительство одной школы, одного детского сада. Предусматривается подведение железнодорожной линии, строительство речного порта. Все перечисленные проекты комплексного освоения территории включены в региональную программу «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011-2015 годы, в рамках которой предусматривается оказание содействия их реализации, в том числе, прорабатывается вопрос о привлечении средств федерального бюджета на развитие объектов инфраструктуры.

– В каких районах области такое строительство идет активнее всего? Где результаты недостаточно хороши?

– Сегодня в Ярославской области ведется строительство многоквартирных домов в 17 муниципальных образованиях. Наиболее активно – в Ярославле, Ярославском муниципальном районе, городском округе Рыбинске, Даниловском муниципальном районе. В этих муниципальных образованиях объекты, планируемые к вводу в 2013 году, обеспечивают выполнение планового показателя по вводу жилья на 2013 год на всю территорию области. В трех муниципальных образованиях строительство многоквартирных домов не ведется – в Первомайском, Переславском и Пошехонском. Там местная администрация, скажем так, недостаточно активно решает проблемы формирования земельных участков, планируемых под строительство многоквартирных домов.

– По разным оценкам, комплексная застройка позволяет снизить себестоимость жилья от 10 до 20%, но, как правило, эта разница уходит на социально-бытовую инфраструктуру, строительство которой застройщик берет на себя. Это так?

– Вопрос строительства, в частности, объектов социальной инфраструктуры определяется условиями заключенного соглашения или договора на реализацию проекта комплексного освоения территории. Например, недавно утвержденной государственной программой «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения России» предполагается, что обеспечение проектов жилищного строительства социальной инфраструктурой должно, в основном, осуществляться застройщиком за счет собственных и (или) заемных средств. Построенная социальная инфраструктура в зависимости от предусмотренных соглашением или договором обязательств сторон должна либо передаваться застройщиком муниципалитету в собственность безвозмездно, либо сдаваться в аренду до полного или частичного возврата застройщику затрат на создание таких объектов. Если же соглашением не предусмотрено обязательств застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры, то одним из решений сокращения затрат инвесторов при реализации КОТ может являться следующий подход. В рамках разработки документации по планировке территории выделяются земельные участки для размещения объектов социальной инфраструктуры, которые передаются органам местного самоуправления муниципального образования в соответствии с их полномочиями. При этом важно отметить, что участки под объекты социальной инфраструктуры после утверждения документации по планировке территории передаются в муниципальную собственность, и застройщик уже на стадии проектирования значительно сокращает свои финансовые затраты на арендную плату за землю.

Малоэтажка или высотка?

– Основа комплексной застройки – малоэтажное жилье?

– Большинство из вышеуказанных примеров проектов комплексного освоения территории действительно предполагают строительство многоквартирных малоэтажных домов. Это реализация поручения президента России, направленного на увеличение малоэтажного жилья в структуре ввода. Оно обладает целым рядом преимуществ, и имеет потенциал сформировать наиболее комфортную среду проживания для жителей области, как это показывает, в том числе, и иностранный опыт. В тоже время среди проектов КОТ, реализуемых, допустим, в Ярославле, есть множество примеров, предусматривающих строительство многоэтажного жилья. Это и осуществляемые ПИК «Верхняя Волга» проекты во Фрунзенском районе Ярославля, и проекты КОТ, которые строит группа компании «РЕНОВА – СтройГруп» в Дзержинском районе города.

– Такое жилье предусмотрено для людей с различным уровнем дохода, или же определен один, типовой потребитель?

– И это условие также оговаривается положениями заключенного соглашения, или договора, на реализацию проекта комплексного освоения территории. Например, если говорить о земельных участках, реализуемых в рамках взаимодействия правительства области с Фондом содействия развитию жилищного строительства РФ, то, как правило, не менее 60% планируемого жилищного строительства должно составлять жилье эконом-класса. Остальная часть планируется застройщиком по своему усмотрению. В целом же планируемое жилье подразделяется на пять классов. Как правило, более половины всего жилого фонда составляют квартиры эконом-класса, 30% – дома среднего класса, еще 11% – жилье бизнес-класса, элитное жилье 2-4% и таун-хаусы (городские виллы) – 1%.

– Не секрет, что комплексная застройка – это удел крупных строительных компаний. С какими проблемами сталкивается девелопер при освоении больших территорий? Что для этого требуется от области?

– Областное правительство поддерживает реализацию проектов комплексного освоения территорий – это в наших общих интересах. Сегодня по нескольким стратегически значимым проектам КОТ заключены соглашения между правительством области и компаниями-застройщиками. В рамках этих соглашений утверждаются планы-графики мероприятий по подготовке проектной документации (в том числе подведения внешней инженерной и транспортной инфраструктуры), а также планы реализации проектов с указанием сроков и ответственных за выполнение предусмотренных работ. Конечно, одним из самых острых вопросов при реализации проектов КОТ является обеспечение данных земельных участков необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой. Для решения этих вопросов мы создали рабочие группы с участием представителей профильных департаментов области, сетевых организаций и застройщика. В частности, созданы «Рабочая группа по вопросам энергоэффективности и решению вопросов газоснабжения, энергообеспечения, водоснабжения и водоотведения, устройства ливневой канализации» и «Рабочая группа по вопросам обеспечения объектами транспортной инфраструктуры». На заседаниях рабочих групп участники решают проблемы оптимизации схем обеспечения проектов инженерной и транспортной инфраструктурой, а также договариваются с руководством сетевых организаций области о включении мероприятий по обеспечению необходимой инженерной инфраструктурой рассматриваемых территорий в соответствующие инвестиционные программы. Кроме этого, вырабатываются предварительные решения по инструментам реализации проектов через механизмы государственно-частного партнерства.

– Владимир Юрьевич, в заключение нашей беседы хотелось бы услышать ваши прогнозы по развитию данного направления на рынке недвижимости.

-Президент страны поставил нам конкретную задачу – обеспечить граждан доступным и комфортным жильем, а также повысить качество жилищно-коммунальных услуг. Для ее решения комплексный подход при жилищном строительстве видится наиболее перспективным и эффективным – с учетом вышеизложенных преимуществ. Нам нужно ввести 479 тысяч кв. метров жилья в 2013 году, а в 2015 году уже 700 тысяч квадратов. И такую возможность дают проекты комплексного освоения территорий. Так, жилой район «Преображенский» в Ченцах – это в целом 308,3 тысяч кв. метров малоэтажного жилья, проект в Губцево – порядка 100 тысяч, «Зеленый Бор» в Ермолово – порядка 111 тысяч кв. метров первой очереди, проект «Зеленый квартал» в Липовицах – около 84 тысяч, Гаврилов-Ямская «Унимерьская слобода» – 70 тысяч. Наконец, одно только «Ярославское взморье» в Коприно – запланированные 640 тысяч квадратных метров нового жилья. И это еще далеко не полный список актуальных сегодня проектов комплексной застройки. Таким образом, поддержка со стороны Правительства области освоения площадок массового жилищного строительства – одна из приоритетных задач при реализации жилищной политики. Мы сегодня помогаем застройщикам, реализующим проекты КОТ, и будем продолжать помогать – это важно и необходимо для создания условий роста предложений на рынке жилья.