«Ипотека наоборот» станет массовой?

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию намеревается запустить в России «обратную ипотеку», которая представляет собой кредитование пожилых людей под залог имеющегося у них жилья. Банки будут выплачивать ежемесячную прибавку к пенсии, а после смерти заемщика кредитор продаст квартиру, тем самым погасив долг.

В качестве эксперимента «обратная ипотека» будет запущена осенью на базе Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, являющегося дочерним предприятием АИЖК. По результатам его проведения, правительством будет принято решение, стоит ли вводить «обратную ипотеку» на всей территории страны.

Механизм «обратной ипотеки» широко распространен на Западе, особенно в США. Там ипотечный кредит пенсионеры могут получить следующим образом. При заключении договора по обратной ипотеке недвижимость оформляется в залог банку. Последний оценивает дом или квартиру, находящуюся в собственности заемщика, и рассчитывает максимальную сумму кредита, которую готов выдать. Кредит погашается через позднейшую продажу квартиры. В Штатах, если после продажи квартиры банк не может вернуть всю сумму кредита, разницу ему доплачивает государство.

По мнению главы АИЖК Александра Семеняки, который предложил идею «обратной ипотеки» на прошлой неделе, жилье должно стать полезным активом, который люди будут «проживать». Однако эксперты высказывают опасения – к подобной ипотеке россияне не готовы, а выгодной она будет лишь тогда, когда станет массовой.

«Обратная ипотека» рассчитана на пожилых граждан: используя собственное жилье, они могут обеспечить себе достойную старость. Схема такова: пенсионер берет кредит под залог квартиры и получает от банка ежемесячные выплаты по нему. Кредит вместе с долгом и процентами погашается после смерти заемщика, когда банк продает заложенное жилье. По словам главы АИЖК Александра Семеняки, которые публикуют «Ведомости», внешне система выглядит как добавка к пенсии – квартира как бы «проживается». При этом у наследников остается возможность погасить кредит самостоятельно и сохранить квартиру или отдать ее банку и получить оставшуюся сумму кредита.

«Если пенсионер одинокий, то эта схема, возможно, имеет смысл, – считает генеральный директор агентства ипотечного кредитования Илья Нуждин. – Но есть дети и внуки, то зачем обратная ипотека? Для кого этот закон? В отличие от «прямой» ипотеки, в случае обратной ипотеки заемщик принимает на себя риск банкротства кредитора. Договор обратной ипотеки создает обязательства кредитора по осуществлению кредитных выплат в течение длительного срока, который может составлять 10 лет и более. Если кредитор разорится, выплаты могут прекратиться на неопределенное время или насовсем. Поэтому обратный ипотечный кредит подходит не всем – это продукт для тех, кто намерен еще довольно долго жить в своем доме (то есть отличается достаточно хорошим здоровьем) и не планирует оставить свое жилье в наследство».

Разговоры об «ипотеке наоборот» начались в 2007 году. Схема, которую предложил тогда Александр Починок, почти не отличалась от нынешнего предложения, но был еще один немаловажный пункт: хозяин квартиры или его родственники могли оставить за собой право выкупа жилья у банка.

Сегодня, по данным Росстата, в стране насчитывается более 30 миллионов пенсионеров со средней пенсией в 8498 рублей. «Обратная ипотека» может появиться в виде экспериментального проекта осенью текущего года, если идею поддержат государственные власти. За это время должно проясниться, как будет рассчитываться сумма кредита и кто этим будет заниматься, кому достанутся деньги, если у заемщика нет наследников.

«Как банк будет оценивать квартиру и определять величину той самой надбавки к пенсии? – недоумевает юрист Мария Бужилова. – По рыночной стоимости? Но кто даст гарантии банку, что на момент смерти его «клиента», например, лет через десять эта квартира будет стоить этих денег? Значит, стоимость квартиры оценщики уменьшат раза в два, тем более, что к тому времени это жилье, скорее всего, еще больше обветшает и морально устареет. К тому же не следует забывать, что банк не благотворительная организация и должен зарабатывать прибыль для своих акционеров, а это значит, что процент за пользование таким «последним в жизни кредитом» будет гораздо выше расценок на и без того не дешевые потребительские кредиты. Теперь, для того, чтобы рассчитать величину пособия от банка, необходимо вычислить предполагаемый срок. Для этого, скорее всего, обязательной процедурой будет медэкспертиза. Не думаю, что знание даты своей смерти, пусть даже и приблизительной, вселяет в кого-то оптимизм».

Эксперты опасаются, что предложенная схема обратной ипотеки создаст почву для мошенничества. В других странах, где практикуется «обратная» ипотека, есть система частных и государственных консультационных служб, помогающих заемщику разобраться в тонкостях финансовых контрактов. В России же, где финансовая грамотность населения невысока, без этих мер несколько негативных случаев могут надолго дискредитировать саму идею обратной ипотеки. Также одним из очевидных минусов идеи эксперты называют ограниченную информацию о ценах на жилье и неготовность судебной системы к разрешению споров, связанных со сложными финансовыми продуктами.