Анастасия Голлай, аналитик рынка недвижимости: «В этом году Ярославль рос вверх: казавшиеся недавно гигантами 17-этажки стали вполне привычными»

Большая часть года позади, и аналитики подводят промежуточные итоги. Первая выявленная тенденция на рынке недвижимости Ярославля – увеличение числа новых проектов. Показатели вывода на рынок новых объектов бьют рекорды прошлых лет. Об итогах девяти месяцев 2014 года, тенденциях и прогнозах на будущий год в интервью Dom.76.ru рассказала аналитик компании «Метро-Оценка» Анастасия Голлай.

– Какие тенденции, с вашей точки зрения, сформировались на ярославском рынке недвижимости за девять месяцев 2014 года? Какие повороты стали неожиданностью?

– Говоря о тенденциях, которые можно было наблюдать в этом году, хочется начать с воспоминания о том, что в 2012–2013 годах Ярославль рос вширь, за счет появления сразу нескольких пригородных проектов КОТ. В этом же году Ярославль рос вверх: раньше число домов выше привычных 10–12 этажей можно было пересчитать по пальцам, в 2014 году на рынок поступили предложения в домах высотой до 24 этажей. А казавшиеся недавно гигантами 17-этажки стали вполне привычными.

Второй новинкой рынка и опять же новостроек стало увеличение объема предложений квартир с чистовой отделкой и без отделки как таковой (вариант «под чистовую»). Любопытно, что ровно противоположная ситуация развивается в Москве. В предыдущие годы в Ярославле более 90% предложений первичного рынка было представлено квартирами с бюджетной отделкой, а в Москве, наоборот, – с черновым или чистовым вариантами. Теперь же в Москве при минимальном росте цен увеличивается число предложений квартир с ремонтом, т. е. по сути мы видим лучшее предложение за те же деньги. В Ярославле же тренд прямо противоположен: застройщики пошли по пути экономии, отказавшись от отделки в своих проектах, что не всегда хорошо сказывается на спросе.

Анастасия Голлай родилась в 1984 г. в г. Лабытнанги Тюменской области, в Ярославле – с 2001 г. Аналитик ООО «Метро-Оценка». Гуманитарий с экономико-техническим и юридическим образованием, курсы для аналитиков на базе учебного центра РГР. Увлечение – социальные латиноамериканские танцы, hand-made.

В 2013 году мы говорили о том, что Ярославль накрыл своего рода строительный бум, но текущий 2014 год показал, что бум был впереди, число новых проектов и темпы строительства просто поражают воображение. И именно с этим связана еще одна новая тенденция. На рынок вышли фирмы, ранее не занимавшиеся жилищным строительством. Такие «новички» были и раньше, но есть отличие, характерное именно для этого года. Покупается участок под ИЖС, на нем строится малоквартирный жилой дом или таунхаусы. Существующие нормы законодательства, упрощенный порядок ввода для «малоэтажки» позволяют выводить такие предложения на рынок уже после окончания строительства, не оформляя разрешение и проектную декларацию. И потом эти квартиры выскакивают на рынок как чертик из табакерки.

– Как вели себя цены на первичном и вторичном рынках?

– Вполне ожидаемо цены на вторичном рынке показали минимальный рост, на уровне чуть более 2%, который можно как максимум назвать инфляционным. При этом наименее ликвидные предложения или те квартиры, которые раньше были переоценены, уже показали тенденцию к снижению. По итогам третьего квартал средняя стоимость одного кв. м в Ярославле составила чуть менее 59 000 руб. Чуть лучше чувствует себя первичный рынок. Но, прежде чем говорить о динамике цен, необходимо отметить важный момент. В 2010–2012 годах практически 100% нового предложения в строящихся домах приходилось на нулевой цикл строительства, продажи квартир в домах начинались от котлована. Ситуация изменилась в 2013 году, когда на рынке стали появляться «свежие» предложения в уже сданных домах или находящихся на завершающих стадиях строительства. Текущий год продолжил эту тенденцию.

Говоря о динамике, нужно помнить, что в прошлые годы средние цены отражали стоимость квартир на начальных стадиях строительства, а сейчас это цены квартир в домах с более чем 50% готовностью. В сентябре 2014 года в городской черте Ярославля средняя цена предложения на первичном рынке составила по данным мониторинга почти 52 000 руб. за один кв. м, что больше, чем в декабре 2013 г., на 7,8%. При этом непрерывно растущие в 2013 году цены пригорода за первые три квартала этого года снизились на 9%, сейчас средняя цена одного кв. м в пригородных жилых комплексах равна 42 000 рублей.

– Продолжается ли состояние стагнации на первичном и вторичном рынках жилья?

– Состояние стагнации продолжается и будет продолжаться в ближайшие годы. Это вполне логично, т. к. стагнацию экономики сейчас признало даже федеральное правительство. Существующая ситуация и на рынке недвижимости вполне отвечает общему состоянию экономики.

– Изменилось ли соотношение спроса и предложения?

– Соотношение спроса и предложения изменилось не сейчас, оно начало меняться еще в прошлом году. Объемы и темпы строительства растут, а платежеспособный спрос на рынке недвижимости снижается вместе с уменьшением реальных доходов населения. Поэтому сейчас объем предложения значительно превышает спрос. К тому же покупатели становятся разборчивее и требовательнее, привычной картинки, когда скупается все, что строится, нет и в ближайшие годы не будет. Стабильным спросом пользуются сбалансированные по отношению цена–качество предложения, отвечающие современным предпочтениям потребителей. Рынок продавца и застройщика превратился в рынок покупателя, это нужно понимать и проектировать новые дома и жилые комплексы, исходя из потребностей потенциальных покупателей и существующей стагнирующей экономической ситуации.

– Каков ваш прогноз на конец года?

– При сохранении текущей экономической и политической ситуации к концу 2014 года и в 2015 году мы будем наблюдать рост цен на уровне или чуть ниже инфляции. Стагнация продолжится, и уже в следующем году мы увидим снижение стоимости наименее ликвидных квартир, в первую очередь эта тенденция коснется устаревшего жилого фонда. На первичном рынке в ближайшее время мы будем наблюдать рост, связанный в первую очередь с изменением стадии строительства домов. В целом же цены продолжат «топтаться на месте».

– Какие факторы могут повлиять на рост либо снижение цен на недвижимость до конца 2014 года?

– На более дальнюю перспективу прогнозы экспертов немного расходятся. Часть аналитиков предвещает кризис в 2017–2018 годах с привычным резким снижением цен на 15–20% относительно текущего состояния. Другая часть специалистов (и пока, на наш взгляд, ярославский рынок отвечает именно этому прогнозу) считает, что кризис растянется на несколько лет и снижение цен будет плавным, достигнув дна к уже упомянутым 2017–2018 годам.