«Землетрясения» Ярославля

Наш мир тем и интересен, что в нем всегда что-то происходит, что-то меняется. Это касается всех аспектов и сфер нашей жизни, но где-то изменения происходят почти каждый день, а где-то они неспешны и не всегда сразу заметны. Изменения происходят и становятся частью нашей жизни, как например, сотовая связь, бывшая чуть не роскошью лет 15 назад, а сейчас ставшая ежедневной необходимостью.

Строительный бум принес изменения и на закрытый, но, казалось бы, вполне предсказуемый рынок земель поселений города Ярославля.

Вроде бы еще год, если не полгода, назад все было привычно: участки предлагались на продажу преимущественно в спальных районах города, интерес к ним у покупателя формировался местоположением, транспортной доступностью, коммуникациями и, конечно, ценой. Всем все понятно, привычно и кроме небольшого, но вполне стабильного изменения цен ждать нечего: земли в городе больше не становится, откуда ждать изменений?

Но перемены не заставили себя ждать… Если взять просто среднюю цену за сотку для участков ИЖС сейчас и, скажем, год назад, то можно увидеть значительный, мягко говоря, рост цен. Точнее, даже не самой средней цены за одну сотку, а числа участков, для которых стоимость одной сотки превышает 500–600 тыс. рублей. Откуда такой прирост дорогих земель в городе?

Анастасия Голлай родилась в 1984 г. в г. Лабытнанги Тюменской области, в Ярославле – с 2001 г. Аналитик ООО «Метро-Оценка». Гуманитарий с экономико-техническим и юридическим образованием, курсы для аналитиков на базе учебного центра РГР. Увлечение – социальные латиноамериканские танцы, hand-made.

Ответ достаточно прост: земли в городе больше не становится, с точечной застройкой идет борьба, пусть и не очень заметная большинству жителей, а строить в пригороде, где нет коммуникаций, социальной и транспортной инфраструктуры, желающих мало. Большинство застройщиков все же хотят вести строительство жилых многоквартирных домов в пределах городской черты, да и не все потребители готовы ехать даже в самый ближайший пригород. И вот тут на сцену вышли участки частных собственников, земли, градостроительная зона которых позволяет строить на них не только индивидуальное жилье. Цены на участки, где можно построить жилье, начиная от таунхаусов и малоэтажных домов до многоквартирных высоток, очень серьезно отличаются от цен участков под ИЖС. А спрос, как мы знаем, рождает предложение. И если прошлым летом участков, продающихся под строительство массового жилья, было по пальцам пересчитать, то сейчас их число растет, как грибы после дождя. Цены же на них, как уже говорилось раньше, явно солиднее, чем на участки под индивидуальные жилые дома, что вполне объяснимо (как минимум теоретически) их потенциальной инвестиционной привлекательностью. В этом случае, разрешенные виды строительства (та самая градостроительная зона) встают в один ряд с привычными факторами ценообразования на рынке земельных участков.

Каковы же цены?

Средняя стоимость одной сотки земли в городской черте Ярославля с разрешением для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома составляет 200 тысяч рублей. В Дзержинском районе средняя стоимость одной сотки земли под ИЖС будет составлять 200–230 тыс. рублей, а вот, если говорить о массовом жилищном строительстве, то ценник сразу взлетает до средних 600–700 тыс. рублей за одну сотку.

Аналогичные средние ценники в 600–700 тыс. руб. можно наблюдать и в Заволжском районе, где под индивидуальное строительство земля продается значительно дешевле, в среднем около 100 тыс. руб. за одну сотку. Самыми высокими ценами в сегменте земель под массовое жилищное строительство отличаются Фрунзенский и Красноперекопский районы, за неимением статистически значимых объемов предложения в центральных районах города. В среднем стоимость одной сотки земли под строительство многоквартирных домов в указанных районах превышает один млн. руб.

Пока непонятно, что будет, если предложение превысит спрос, ведь массовое жилищное строительство – процесс не быстрый, в среднем многоквартирная «многоэтажка» строится два–три года, но сейчас реальность такова, что объем предложения растет, а цены даже не пытаются сделать вид, что собираются снижаться. Что будет дальше, покажет время и рынок.