Как окупить новую квартиру в Ярославле

Приобретение жилья для последующей сдачи в аренду – практика весьма распространенная. Этот бизнес полностью соответствует нашей национальной мечте – лежать на печи, ничего не делать и получать за это деньги. Однако купленная в Ярославле в кредит однушка, сданная квартирантам, окупится за 17,8 лет. Такие данные приводят в своем исследовании аналитики компании «Мир Квартир».

Специалисты «Мира Квартир» посчитали, что ежегодный доход от сдачи квартиры в аренду сейчас составляет от 5 до 6,7% годовых в разных городах РФ, а срок окупаемости инвестиций – от 15 до 22 лет. «Можно предположить, что в ситуации, когда банки предлагают размещать вклады под 10–12% годовых, а контроль государства за доходами арендодателей ужесточается, желающих заниматься этим рискованным бизнесом уже через пару лет станет гораздо меньше», – говорится в отчете.

В мониторинг аналитики включили 11 городов России и Московскую область. Специалисты свели воедино данные о стоимости приобретения средней однокомнатной квартиры и цене ежемесячной аренды такой недвижимости.

«Сначала мы подсчитали валовый ежегодный доход, который может приносить такая недвижимость, и срок окупаемости квартиры, затем немного приблизились к реальности: вычли оплату коммунальных платежей, в среднем это около 1 500 рублей без учета водоснабжения и электроэнергии, и 13% подоходный налог, который обязан платить арендодатель-физическое лицо. После этого доходность от сдачи в аренду оказалась значительно ниже», – говорит генеральный директор портала «Мир Квартир» Павел Луценко.

Результаты рейтинга вполне ожидаемы. Самый высокий доход получает покупатель однокомнатной квартиры в Москве (424 512 рублей в год при средней стоимости аренды в 35 376 рублей в месяц). Второе и третье места поделили Санкт-Петербург (284 208 рублей в год) и Московская область (278 700 рублей). Ярославль не в лидерах – у нас однокомнатная квартира принесет за год 153 984 и окупится в среднем за 17,8 лет. При этом после уплаты налогов и коммунальных услуг сумма существенно уменьшится – годовой доход составит уже 115 966 рублей.

«На сегодняшний день средняя ставка доходности сдаваемого жилья составляет около 6%, – говорит аналитик Игорь Ефимов. – Этот показатель рассчитывается так: арендную плату за год умножаем на 100 и делим на стоимость квартиры. Если в результате вы получили менее 5%, квартиру для последующей сдачи в аренду покупать не целесообразно».

Приведем пример: допустим, вы приобрели на вторичном рынке «однушку» в 39 квадратов в Дзержинском районе за 2 млн рублей. Чтобы квартира стала привлекательной для нанимателей, придется сделать косметический ремонт и закупить минимальный набор бытовой техники. Ориентировочно, данные затраты составят 600 тысяч рублей. Итак, вы вложили в квартиру 2,6 млн рублей. Средняя стоимость аренды такого объекта – 11 тысяч рублей в месяц. Значит, годовая доходность составит 5,7% или 132 тысячи рублей.

При этом, оценивать доходность недвижимости только по арендному потенциалу не правильно. Каждый инвестор думает о возможности последующей продажи (как правило, через 3–5 лет или более). Учитывая, что цены на недвижимость постоянно растут, при 5% годовых от аренды, вы можете дополнительный бонус от перепродажи.

«Инвесторы есть и сегодня, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Астрея-Ярославль» Елена Кабикова. – Есть люди, которые вложились в недвижимость перед кризисом. Кстати, отмечу, что вложения прекратилось буквально в декабре. Традиционно перед новым годом люди прекращали инвестировать средства, хотя были очень неплохие предложения».

Если же вы учтете варианты простоя из-за отсутствия арендаторов, поломки в квартире, необходимость косметического ремонта, рентабельность арендного бизнеса упадет еще на 1–2%.

Сравнительная таблица возможных доходов собственников при сдаче 1-комнатной квартиры в аренду в некоторых городах РФ и потенциальные сроки окупаемости инвестиций.

Источник таблицы: «Мир квартир»

* Данные за февраль 2013 г.

** Данные усредненные: налог в размере 13%, оплата коммунальных услуг (без учета водоснабжения и электроэнергии) – 1 500 рублей в месяц.