Квадратный метр в новостройке: почему цена растет

Можно много говорить о преимуществах покупки квартир в новостройках, но сложно не заметить, что процесс роста цен за квадрат на первичном рынке постоянно ускоряется. Высокие цены на жилье в новостройках – результат высоких цен на все составляющие строительства или прибыли застройщиков? Эксперты рассказали порталу 76.ru, из чего складывается существующая стоимость квадратного метра жилья в первичном рынке.

На ярославском рынке без перемен

На рынке самым сильным ценообразующим фактором является уровень спроса. В Ярославле сегодня спрос серьезно опережает предложение. Пока есть покупатель, готовый заплатить больше, цены будут стремиться вверх. За август-сентябрь 2011 года застройщикам, работающим в нашем регионе, удалось значительно увеличить объемы продаж. Дома еще не достроены, а уже почти не осталось свободных квартир. Все продано!

«К сожалению, в силу того, что объем первичного рынка сегодня очень мал, а вторичный рынок выглядит ужасно, предлагаются старые дома, плохие условия – в результате за два месяца мы имеем рост в цене в 25%, – говорит исполнительный директор НП «Ярославский строительный альянс» Владимир Липанов. – Уровень роста цен определяется исходя из покупательной способности населения. Но здесь есть и спекулятивный фактор. За первый квартал 2011 года рост по «вторичке» составил приблизительно 15% в отношении ноября-декабря прошлого года. И по новостройкам тоже. Там вообще цены доходят до 60-80 тысяч за квадратный метр в зависимости от ситуации каждого конкретного застройщика. Если на застройщика не давят обязательства, они могут держать эту цену. Этот фактор тоже имеет значение. В целом в течение двух лет цены на новостройки снизились в среднем на 25-30%. Но это было вызвано тем, что с рынка ушли те, кто покупал квартиры с точки зрения инвестиций. Они ушли с рынка и пока еще на него не вернулись. Если бы мы в течение двух лет заложили бы большое количество площадок, то здесь был бы позитивный фактор. Тогда бы вторичный рынок не рос. Он не смог бы чисто спекулятивно расти. А поскольку у нас очень мало предложений – вот результат. Когда нет массовой застройки, рынок становится чисто индивидуальным. Имеется в виду месторасположение дома, место квартиры на этаже, ее качество, качество двора, управляющей компании, то есть огромное количество факторов. Продавец может выставить квартиры по 2 млн 700 тысяч, продавать их полгода, а потом снизить цену на 300 или даже 500 тысяч рублей. Или покупатель придет и скажет: «2 миллиона 200 тысяч, и деньги – сегодня». И все. Сделка может быть совершена. Поэтому те цены, которые сегодня озвучивают риелторы – это еще не факт. Объект может быть продан за совершенно другие деньги. Как правило, он сегодня будет уходить по низкой цене. Но если ипотека будет развиваться и покупательная способность будет расти, то у нас будет рост в цене. А вот если бы у нас происходило увеличение объемов строительства, то тогда бы цена стабилизировалась. Только массовое строительство сможет понизить цены, которые существуют на рынке».

Помимо чисто экономического фактора существует ряд иных причин роста цен за квадрат. Покупатели должны четко понимать, из чего складывается стоимость приобретаемого ими квадратного метра.

В цену квадратного метра входят:

• расходы на разработку, согласование и утверждение проекта жилого здания;

• оплата земельного участка в случае его покупки или оплата аренды;

• оплата права на строительство дома;

• оплата присоединения к инженерным сетям;

• оплата строительных материалов;

• оплата труда (заработная плата) нанятых рабочих;

• оплата рекламных услуг.

Основные причины увеличения себестоимости строительства – повышение расценок на производство строительно-монтажных работ, рост цен на строительные материалы, увеличение отчислений в бюджет, удорожание энергоресурсов, высокие процентные ставки на банковские кредиты.

«Немало изменений в проекты вносится по ходу строительства, что увеличивает сметную стоимость в среднем на 4-8%, – говорит экономист Николай Лопырев. – Росту цен может способствовать и наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера), материалов и услуг, за квартиры. Как правило, зачет стоимости материалов и услуг происходит по более высоким ценам с дисконтом 10-12%».

Новые технологии позволят сэкономить

Минрегион РФ установило цену за квадратный метр квартиры экономкласса на уровне 30 100 рублей. Но, несмотря на то, что жилья экономкласса сейчас остро не хватает, строители в один голос заявляют, что не готовы строить по таким ценам.

Эксперты считают, что реакция застройщиков – это нормальная психологическая реакция любого, кто занимается бизнесом. Если на рынке есть предложения по 45 тысяч за квадрат, вполне естественно, что у них не возникает особого желания продавать дешевле.

«Многие говорят о том, что даже себестоимость выше этой цены, – говорит Владимир Липанов. – Но это уже внутреннее дело компании – как минимизировать свои затраты и обеспечить себе прибыль, строя и продавая квартиры по 30 100. Есть еще один важный момент: есть регионы, где строят миллион жилых квадратных метров. Вот, например, в Саратовской области. В 2010 году там сдали 1 млн кв. м жилья. А численность населения и покупательная способность там примерно такая же, как и в нашем регионе. Но там другая проблема. Квадрат стоит 28-30 тысяч рублей. А стоимость, утвержденная Минрегионом, составляет уже 22 тысячи. В Саратовской области думают о том, как продать квартиры по 30 тысяч за квадрат. На рынке есть два фактора, которые компенсируют друг друга. Это желание продавца продать дороже и желание покупателя купить дешевле. Но они встречаются и договариваются только тогда, когда есть конкуренция на рынке по самим товарам. Цена идет вниз, когда предложений много. Если же предложений мало, как в нашем случае, то тогда конечно продавец скажет – я хочу по 45. И никто ему в этом не откажет».

Сейчас Ярославская область взяла курс на строительство домов и квартир как раз-таки экономкласса. Их стоимость зависит от новых технологий, которые применяются в строительстве. В области скоро начнут строить малоэтажные дома с использованием легких стальных конструкций. Там цена квадратного метра будет около 20 тысяч рублей.

«Сейчас можно сказать, что цена за квадратный метр в новостройках Ярославля снижается, – говорит директор Департамента строительства Ярославской области Владимир Хмелев. – Цена контура пятиэтажного здания, строящегося в Заволжском районе, стоит 18 тысяч за квадратный метр, а весь комплекс с учетом благоустройства стоит в пределах до 26 тысяч. Вот это цена для потребителя, выходная цена, чтобы можно было приобрести квадратный метр».

Земли много, а строить негде

Другая проблема в том, что в Ярославле по сути нет места для жилищного строительства. Это самый больной вопрос для города. Стоимость земельного участка безусловно потом входит в стоимость квадратного метра вместе с такими факторами, как цена за подключение, строительные материалы, создание инфраструктуры и так далее. Эксперты отмечают, что стоимость земли изначально высока. Когда заходишь на участок, это по сути пустое поле. Инженерных сетей и прочей инфраструктуры там нет. Поэтому приходится значительные деньги вкладывать в объекты энергетики, водоснабжения, водоотведения. Все это деньги строителей, которые, естественно, падают на стоимость квадратного метра.

«На протяжении последних 15 лет руководство города занималось исключительно раздачей земельных участков, которые есть в городской черте и никто не занимался подготовкой инженерных коммуникаций для строительства будущих микрорайнов, – сетует Владимир Липанов. – Такая попытка была сделана в Соколе, перед самым кризисом. Застройщик заплатил 500 миллионов рублей за участок площадью 20 га. Сейчас застройщик понимает, что участок не освоить – цены изменились. Или взять 12-й микрорайон. Инженерных коммуникаций там не было. Застройщик начал строить дом, все собранные деньги потратил на коммуникации, а потом наступил кризис, и он не смог построить дом. Подключение коммуникаций у нас самое дорогое. 25% цены квадрата – это цена коммуникаций. А должно быть 8-10%».

Многие денежные потери происходят в связи со слабой организацией строительного процесса, которая приводит к преждевременной порче стройматериалов или браку (сюда обычно закладывают 12-15% от общей себестоимости).