Ипотека на стройку под 6,5%, сделки в онлайне и инвестиции в первичку: как изменился рынок недвижимости

Пандемия коронавируса спровоцировала ожесточённые дебаты: входит ли строительство в перечень критично важных для страны отраслей или нет. В Ярославской области было принято решение не отправлять стройки «на карантин». Время показало, что эта мера стала верной. Какие трудности теперь переживает рынок недвижимости? Стоит ли жителям региона покупать квартиру сейчас или ждать, когда всё закончится? Как работает новая льготная ипотека на новостройки под 6,5% годовых? И какие жилые комплексы будут ликвидными в посткоронавирусную эпоху?

В условиях самоизоляции на эти и другие вопросы в режиме Zoom-конференции ответили эксперты. Смотрите видео и читайте текстовую версию интервью. Участниками беседы стали:

• Виктор Жучков, и. о. директора Департамента строительства Ярославской области;

• Елена Горелова, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Ярославского отделения ПАО Сбербанк;

• Денис Крылов, начальник управления продаж корпоративным клиентам Ярославского отделения ПАО Сбербанк;

• Александр Скворцов, исполнительный директор Специализированного застройщика «Феникс»;

• Дмитрий Головлев, генеральный директор компании «Норские резиденции»;

• Светлана Прокофьева, руководитель отдела продаж ГК ФОРА ЖК «Арена Парк».

• Михаил Фёдоров, руководитель группы продаж агентства недвижимости «Метро»;

• Анастасия Голлай, сертифицированный аналитик рынка недвижимости, аналитик группы компаний «Метро».

— Какова ситуация в строительном комплексе на данный момент? Трудно ли далось решение не останавливать стройку?

Виктор Жучков: Любая отрасль сейчас находится под ударом. В сложной эпидемиологической ситуации для органов власти было немаловажным не только поддержать бизнес, но и не допустить остановки строек. То есть дать компаниям возможность производить и транспортировать материалы до стройплощадок, возводить объекты с сохранением темпов. Нам это удалось. Все те 40 000 человек, которые задействованы на стройках Ярославской области, а это более 3500 предприятий, могут продолжить свою работу беспрепятственно. Первая неделя после введения самоизоляции была установочной. Некоторые крупные предприятия строительной отрасли заняли выжидательную позицию, но вскоре поняли, что это ошибочный путь, и быстро вышли на те объемы, которые необходимы для полноценного эффективного функционирования строительного комплекса.

— Роспотребнадзор рекомендует соблюдать меры профилактики и тщательно следить за здоровьем работников. Как соблюдаются эти требования на строительных площадках в целом и внутри каждой отдельной компании?

Виктор Жучков: Идёт обычный рабочий процесс. Любая строительная площадка — это объект повышенной опасности: работают механизмы, присутствует запыленность, люди в принципе готовы к некоторым ограничениям. Кроме того, мы строго придерживаемся рекомендованных мер: измеряем температуру сотрудников, обрабатываем поверхности, разводим потоки бригад, специально оборудуем места приема пищи, чтобы исключить возможность передачи инфекции на площадках. В течение дня состояние работающих контролируется.

Александр Скворцов: Специализированный застройщик «Феникс» на своем объекте ЖК «Европейский дом» применяет комплексную систему безопасности. Те, кто должен находиться на стройке, соблюдают защитные санитарные требования. Мы своевременно направляем в инстанции информацию о ввозимых на площадку материалах, о прибывающих машинах и количестве работников. Офисные процессы переведены на комплексный, смешанный режим работы. Часть операций происходит в дистанционном формате, в том числе заключение договоров эскроу-счетов. Записываемся на сделки без срывов и приостановок. Предварительно ведётся запись на резервирование квартир также в формате онлайн.

Дмитрий Головлев: В условиях самоизоляции компанией «Норские резиденции» детально продумана безопасная работа с клиентами. Службы продаж очень осторожно показывают квартиры. На самом деле, применяется два варианта. Руководствуемся рекомендациям Роспотребнадзора РФ, обеспечиваем персонал и покупателей масками, средствами дезинфекции, ограничиваем посещаемость. А также показываем квартиры онлайн. Есть фотографии планировок, которые мы высылаем на электронную почту, также можем предложить онлайн-прогулку. Наш сотрудник с камерой выезжает на объект и показывает квартиру в деталях.

— Как повлияла пандемия на реализацию национальных проектов? Не последует ли заморозки или сдвига сроков сдачи?

Виктор Жучков: Ни в коем случае никаких остановок по национальным проектам нет. Сейчас мы занимаемся несколькими блоками, и жилищное строительство — один из них. В регионе строится более 1,3 миллиона кв. м многоквартирного жилья и порядка 1 миллиона объектов ИЖС. Мы занимаемся и реализацией нацпроектов. За последние три года нам удалось привлечь дополнительные средства федерального и областного бюджетов. По итогам 2020 года в Ярославской области будет возведено 19 объектов. Для сравнения, в 2016–2017 году их было всего три и лишь 270 миллионов рублей. Сейчас это более 1,3 миллиарда рублей в год. Соответственно, такую машину не остановить. Департамент контролирует выполнение мер в связи с пандемией. Государственный строительный надзор контролирует площадки, которые занимаются строительством жилья на территории области.

— Что происходит с потребительским спросом на первичную недвижимость? И как удается его стимулировать?

Виктор Жучков: На сегодняшний день спрос падает лавинообразно. Но это прогнозируемая ситуация. Сейчас на территории Ярославской области показатели на 30–40 процентов ниже по отношению к данным апреля прошлого года. Для исправления ситуации принимаются решения на федеральном и региональном уровнях. Среди мер поддержки — субсидированная ипотека под 6,5 процента годовых на строящуюся недвижимость, первые сделки уже успешно проведены. Сегодня можно получить кредит онлайн под 6,5% до 3 миллионов рублей, ставка будет постоянной. Строительная отрасль мультипликативная. Мы тянем за собой 16 отраслей — от деревообработки до транспорта. Мы всегда локомотив.

Елена Горелова: Ипотечная ставка 6,5% годовых действительно беспрецедентно низкая. Это мощный инструмент помощи стройке, который позволяет жителям региона не переносить своё решение о покупке жилья. Что касается Сбербанка, мы оказались абсолютно готовы к сложившейся ситуации. Банковские сервисы, которые уже успешно работали и ценились нашими клиентами и до пандемии, сейчас оказались как никогда востребованы. Мы сохранили программы ипотечного кредитования и безостановочно продолжаем работу на всех этапах — начиная от подачи заявки и подбора объекта недвижимости до выдачи и сопровождения ипотечных кредитов. Банк оказался подготовленным к кризисной ситуации. Мы, разумеется, не готовились специально. Но так вышло, что вся наша стратегия и все наши сервисы, в том числе связанные с оформлением ипотеки, цифровизированы и ориентированы на онлайн. У нас изначально выдача ипотечного кредита предполагала только 1 визит клиента в банк для подписания кредитной документации. С учётом пандемии мы скорректировали и этот этап. На сделку по приобретению строящегося жилья в ипотеку при необходимости мы можем выехать в любое удобное для клиента время, подписать кредитную документацию и произвести выдачу займа. Сбербанк также с помощью сервиса электронной регистрации направит все документы в Росреестр и проведет безопасные онлайн-расчеты по факту регистрации сделки.

— Какое жильё оказалось востребованным в новых реалиях?

Светлана Прокофьева: Каждый сегмент рынка недвижимости реагирует по-разному. Острее всего — экономкласс и вторичный рынок. Стройка отчасти из-за хорошей господдержки пока не чувствует спада. На примере жилого комплекса «Арена Парк», который только начал возводиться, и продажи квартир здесь только стартовали, могу сказать, что спрос на жильё в новостройке растёт пропорционально росту этажности. Мы находимся на первом этапе продаж, и поскольку проект заметный, новый и очень продуманный, интерес со стороны покупателей есть. Дело в том, что наш проект — высоколиквидный. У дома статусные и полезные соседи — «Арена 2000», парк «Нефтяник», спорткомплекс «Атлант», ДК «Нефтяник», футбольный стадион. Это новый современный дом в развитом районе: парки, зоны для спорта и отдыха, оздоровительные комплексы, развивающие детские игровые центры, садики, школы, университеты — всё в непосредственной близости. Современные энергоэффективные материалы, из которых строится дом, — немаловажный аргумент, который позволяет ярославцам останавливать выбор на ЖК «Арена Парк». Современный кирпич, вентилируемые фасады, декоративная отделка. Технологичные коммуникации и инженерные сети — тоже плюс. По проекту дом будет оборудован автономной газовой котельной, что позволит новосёлам существенно сэкономить на оплате услуг ЖКХ.

Александр Скворцов: Позволю себе провести такую параллель. Коронавирус тотально распространяется у нас в стране, но болеют не все, а только те, у кого пониженный иммунитет. Так же и строительный проект — это живой организм. Кризис из-за пандемии свалил слабых игроков, некоторым строительным проектам становится сложно. Наш жилой комплекс «Европейский дом» тщательно разрабатывался, и сейчас это проект с большим потенциалом. При планировании строительства мы учитывали три основных условия — это месторасположение объекта, качество, продуманное в деталях — от материалов до планировок, и надёжный инструмент финансирования, банк-партнёр, с которым мы работаем по системе эскроу-счетов. Это гарантия того, что средства наших покупателей в ЖК «Европейский дом» надёжно защищены, и объект будет возведён в срок. Строительство ведётся по графику работ. Сейчас объект на стадии завершения второго этажа. Параллельно со строительством идут продажи. Работа на удалённом режиме за счет электронных сервисов позволила ускорить процессы, которые раньше были растянуты во времени. Мы активно используем дистанционные сервисы. Наш дом не такой большой, это всего 69 квартир. Чтобы заинтересованные в покупке жители Ярославля могли увидеть комплекс, мы планируем запустить онлайн-экскурсию по строящемуся объекту. Виртуальный тур дает возможность совершить путешествие на место переезда. Мы не испытываем сложностей ни в ходе самого строительства, ни в продажах квартир. Локация, надежное финансирование и характеристики объекта стимулируют постоянный интерес со стороны покупателей. У нас есть всё необходимое, чтобы идти по графику и держать темпы строительства, взятые на старте.

Дмитрий Головлев: С момента начала всеобщего карантина, вызванного пандемией COVID-19, прошло еще мало времени. Сейчас еще очень рано говорить о глобальной смене трендов в покупательской активности. Падение доходов в эти месяцы, конечно, приведет к некоторому падению покупательской способности. Но это не предмет для паники застройщиков. Дело в том, что подавляющая часть покупателей жилья пользовалась ипотекой. В среднем ипотека обходится семье в 15–20 тысяч рублей в месяц. Для семей, действительно нуждающихся в улучшении жилищных условий, это приемлемый платеж. Для семей, стремящихся инвестировать в недвижимость — есть повод задуматься, в какое жилье вкладывать. В итоге спрос на квартиры комфорт-класса в регионах пока практически на прежнем уровне. Что такое комфорт-класс? Квартиры, сочетающие ряд основных качеств: хороший ремонт, честные, экологически правильные материалы, используемые в строительстве, выверенную энергоэффективность. Отсюда невысокая коммуналка, правильное место для жизни. Та окружающая среда, в которой растет ваш ребенок — это важно и это ценится.

Светлана Прокофьева: Соглашусь с коллегами, у нашей компании трудностей по переходу на дистанционный режим не возникло. На стройку в принципе невозможно прийти и посмотреть планировку квартиры вживую, особенно если стройка только началась и еще не закрыт периметр, далеко не каждый застройщик пускает на объект повышенной опасности. Человек, нацеленный на покупку новостройки, сразу готов к виртуальной составляющей и понимает, что пощупать стены он не сможет. Здесь делается ставка на умение отдела продаж правильно и интересно рассказать о своем объекте. Сделать это возможно тогда, когда объект действительно интересен. ЖК «Арена Парк» интересен своей концепцией, придомовой территорией. Застройщик — ООО «Выбор» — каждый раз стремится применить фишки и новшества, которых никогда не бывало на территории Ярославской области. Проект «Арена-Парк» движется в этих тенденциях.

— Сбербанк обеспечивает строителям надежный тыл. Какую поддержку бизнесу оказывает финансовый сектор?

Денис Крылов: По мнению Сбербанка, строительная отрасль имеет фундаментальное значение для всего бизнеса. И, конечно, не секрет, что строительные компании оказываются на острие проблем при сокращении экономики в целом. На сегодня для большинства строительных компаний созданы комфортные и выгодные условия финансирования, большинство кредитов выдаются под льготную ставку до 8,5% годовых. При этом есть и специальная ставка, которая может быть 0,1% годовых. Меры, принятые правительством РФ по доступности ипотечного кредитования, безусловно помогут строительным компаниям пройти стабильно в текущей ситуации.

Строители могут претендовать на ту поддержку, которая оказывается малому и среднему бизнесу. Все меры, принятые на федеральном уровне, актуальны и для представителей первичного рынка жилья. Мы готовы оказывать консультативную помощь и говорить о реструктуризации долгов. Ряд компаний уже воспользовался этим предложением. Так вышло, что перечень пострадавших отраслей весьма широк. Банк не отказывает никому, решения принимаются оперативно, порой за два часа. Программы субсидирования процентных ставок, выплаты заработной платы под нулевую процентную ставку также поддержаны Сбербанком. Мы готовы оказывать поддержку нашим предприятиям.

— Что стало с ценами на вторичную недвижимость после обострения ситуации в стране? Повлияло ли это на объём сделок?

Анастасия Голлай: Если смотреть в хронологии в пределах этой весны, группа компаний «Метро» может отметить, что на момент экономического кризиса был всплеск активности. Жители региона, желая сохранить сбережения или завершить запланированную покупку недвижимости, поспешили вкладывать деньги. Произошёл рост объёма сделок. Когда случился коронакризис, из-за самоизоляции некоторые потенциальные продавцы и покупатели квартир взяли паузу. Рынок вторичной недвижимости переживает спад спроса.

— Справедливо ли мнение о росте спроса на готовые квартиры в новых домах?

Дмитрий Головлёв: То, что люди всегда предпочитают готовое жилье строящемуся, это, по-моему, очевидно. Тут как с эластичностью спроса. Всё регулируется рынком. А именно, не всегда найдешь готовую квартиру по себе. Опять же потому, что все лучшие планировки раскупаются на стадии строительства. Поэтому со спросом на готовое жилье всегда лучше, чем на строящееся. Но возможности рынка таковы, что он не может обеспечить симметричное спросу предложение по готовому жилью с оптимальными параметрами. Или на порядок дороже, или нет того, что нужно, или метраж маловат, или планировка не та.

— Любые ли сделки с недвижимостью сейчас можно провести? Как это происходит?

Михаил Фёдоров: При сопровождении агентства недвижимости «Метро», несмотря на кризис, проводятся сделки купли-продажи жилья и в очном формате, и в формате электронной регистрации. Алгоритм чуть изменился с поправкой на условия самоизоляции. Процесс усложнился тем, что требуются дополнительные документы, которые из-за дистанционной работы многих учреждений, получать стало дольше. Сроки выдачи некоторых справок увеличились до двух недель. Их высылают по электронной почте или доставляют с курьером. Плюс нужно заранее записываться в разные инстанции, существует очередь, но это не останавливает процесс. Определенное затишье наблюдается со стороны покупателей. Создается эффект отложенного спроса.

— Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость? Или лучше всё-таки подождать, пока ситуация стабилизируется? И что произойдёт с ценами?

Анастасия Голлай: Тем, кто занял выжидательную позицию, имеет смысл поспешить с принятием решения. Есть мнение, что с окончанием пандемии цены на жилье подрастут. Но в долгосрочной перспективе, к осени, активность на рынке вторичного жилья вновь снизится. Падение спроса коснётся недвижимости бюджетного сегмента, где очень велико предложение. По новостройкам ожидается меньше негативных последствий. Сейчас выходить на сделку выгодно потому, что продавцы на вторичном рынке готовы к торгу и можно выдвигать свои требования. Если вы улучшаете жилищные условия, то ценовая дельта сохраняется независимо от стоимости. Поэтому проще решить квартирный вопрос здесь и сейчас и жить счастливо.

Дмитрий Головлев: Давайте разберемся. Мы ведь с вами не о фондовом рынке говорим. Когда мы говорим о поведении домохозяйства в современных условиях, мы говорим о достаточно немасштабных операциях. Ждать стабильности — это вообще не про нашу многовековую историю. Когда она была? При Иване Грозном, Петре I, Сталине? Нет. Стабильность — это, прежде всего, профессиональные качества работника. Будет он востребован как специалист всегда и в любой ситуации или нет. Получить пожизненные гарантии стабильности от кого-то или от чего-то не удастся. Хорошее ли сейчас время для покупки? Да. Хорошее. Ставка по ипотеке — крутая! Даже это — уже очень сильный аргумент. Недвижимость всегда можно продать, в конце концов.

— Что стоит ждать от цен на жильё?

Дмитрий Головлев: Огорчу тех, кто ждет падения цен на строящее жилье. Его не будет. И соглашусь с коллегами, что вторичка в домах постройки ранее 2000 года упадет. Виной тому ряд обстоятельств. Первое — постепенно все застройщики переходят на проектное финансирование, что увеличивает затратную часть. Второе — экономические стимулы в виде государственной поддержки направлены на строящуюся недвижимость, с целью поддержки реального сектора экономики. Третье — инфляция и валютный курс увеличили стоимость многих комплектующих, материалов, металла и импортного оборудования. Все это как минимум заставляет цены идти вверх. В противном случае, я вас уверяю, рынок предложения просто сожмется, никто себе в убыток или ради чистого процесса строить не будет. Слишком велики риски. Итак, думаю, что сейчас самое время купить квартиру тем, кому она нужна.

Светлана Прокофьева: Вновь набирает популярность тенденция — покупать недвижимость на этапе фундамента, чтобы сэкономить на стоимости квадратного метра. Надо лишь пристально выбирать объект и застройщика. Мы рассматриваем большой спектр работы с клиентами, предлагаем различные условия оплаты за новостройку — рассрочку и трейд-ин. Отката вниз по ценам на первичном рынке я не ожидаю, сильного всплеска — тоже нет. Резких скачков ни в ту, ни в другую сторону не произойдет, если они и будут, то в небольшой амплитуде.

Александр Скворцов: Если ты принял решение улучшить жилищные условия — их нужно улучшать. На сегодняшний день существует беспрецедентно низкий процент по ипотеке на новостройки. Если возведение жилого комплекса финансирует системообразующий банк страны и ты берёшь в нём кредит, всё получается выгодно и удачно. Ни в ближайшей, ни в долгосрочной перспективе цены на жильё не упадут. Мы знаем, что самое основное, что есть у человека — это жильё. Вложение денег в недвижимость — в данный момент будет действительно выгодным — и финансово обоснованным.

Елена Горелова: В Сбербанке сейчас масса программ, которые покроют все потребности населения в покупке жилья. Самые популярные касаются покупки жилья на первичном рынке — это и ипотека с господдержкой под 5% для семей, у которых родился 2-й и последующий ребенок после 01.01.2018 и новая программа «Господдержка 2020», по которой Сбербанк предлагает ипотеку по ставке 6,4%*. И если посмотреть на другие наши ипотечные программы, в том числе на покупку готового жилья, то ставки сейчас находятся на историческом минимуме. Предпосылок к большему снижению мы не видим. Поддержку коллег, кризис есть, но мы предлагаем использовать его как возможность и обратить в свою пользу.

Застройщик ООО СЗ «Феникс»,
Ярославль, пр. Ленина, 44, оф. 217;
тел.: 8 (4852) 75–70–70;
адрес объекта:
Ярославль, ул. Некрасова, 52.
Проектная декларация на сайте:
Fenix76.com/docs.html.

Жилой комплекс «Арена Парк»:
офис продаж: Ярославль, пр. Октября, 46, оф. 402;
тел.: 8 (4852) 33–85–38;
www.arena.vybor76.ru;
застройщик — ООО «Выбор»,
группа компаний «ФОРА».
Проектная декларация на сайте:
www.arena.vybor76.ru.

ООО «Норские резиденции»:
Ярославль, ул. Республиканская, 3, корпус 6;
тел.: 8 (4852) 700–630;
Norskoe.ru.
Проектная декларация на сайте:
Norskoe.ru/about/documents.

Группа компаний «Метро»:
Ярославль, ул. Республиканская, 3, корп. 4;
тел.: 8 (800) 234–35–368, 8 (4852) 339–777;
Yarmetro.ru.

ПАО Сбербанк:
тел.: 8 (800) 555–55–50;
www.sberbank.ru.

<sub>* C 21.04.2020 по 01.11.2020 г. в рамках программы кредитования Сбербанка «Госпрограмма 2020» можно приобрести квартиру на первичном рынке у юридического лица, как на стадии строительства, так и готовое жильё от застройщика по ставке от 6,4% годовых на срок кредита от 12 до 240 месяцев, при условии оформления страхования жизни и здоровья заемщика в аккредитованных ПАО Сбербанк компаниях. При отказе заемщика от страхования жизни и здоровья процентная ставка увеличивается до 7,4% годовых.

Первоначальный взнос от 20% от стоимости кредитуемого жилого помещения. В случае не предоставления документов, подтверждающих финансовое состояние и занятость, первоначальный взнос от 50%. Минимальная сумма кредита — 300 тыс. руб. Максимальный размер кредита до 8 000 000 ₽ — при покупке жилья в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 3 000 000 ₽ при покупке жилья в других регионах. Валюта — рубли РФ.

Дополнительные расходы: страхование жизни и здоровья заемщика, страхование и оценка объекта недвижимости, оформляемого в залог (тарифы зависят от индивидуальных особенностей заемщика), нотариальное заверение документов, направление документов на гос. регистрацию ДДУ в электронном виде. Обеспечение по кредиту — залог кредитуемого или иного жилого помещения. Итоговая сумма кредита определяется индивидуально, на основании оценки платежеспособности и обеспечения заемщика. Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Изменение условий — Банком в одностороннем порядке. Подробнее об условиях кредитования, необходимых документах и ограничениях на www.sberbank.ru. Реклама. ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.</sub>