Долевые войны: у кого больше прав

Верховный суд разъяснил, как уживаться людям в коммуналках. После рассмотрения запутанного дела двух владелиц столичной коммунальной квартиры суд поставил во главу угла «баланс интересов». У владельцев долей есть не только права, но и обязанности. Как ужиться в одной квартире с другим собственником и не оказаться на улице?

Две москвички не смогли поделить коммунальную квартиру. Как пишет «Российская газета», у одной в собственности были две комнаты и она проживала в них, а у второй женщины во владении была одна комната, в которую она не заселялась, так как имела другое место жительства. Вместо этого она решила сдавать комнату в коммуналке. С того момента для постоянно живущей в квартире хозяйки двух комнат наступил, по ее словам, коммунальный ад. А не устраивало ее то, что арендаторы пользовались ванной, кухней, коридором и остальным общим имуществом. К слову, кухня и ванная остались неделимыми между хозяйками коммуналки. Но все, что находилось в туалете и коридоре, принадлежало постоянно живущей в квартире хозяйке, а временные жильцы считали необязательным покупать свои вешалки и кухонную утварь.

Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Но суд ей отказал, апеллируя тем, что закон не обязывает собственника спрашивать у других разрешения распоряжаться имуществом. А общее имущество, то есть ванная, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». Суд сослался на 41-ю и 42-ю статьи Жилищного кодекса.

Однако Верховный суд с такими выводами не согласился. Высший суд заявил, что собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан «соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества».

По ЖК (41-я статья) собственнику коммуналки принадлежат на праве общей долевой собственности «помещения в квартире, используемые для обслуживания», например та же ванная или туалет. Но в следующей, 42-й, статье кодекса сказано, что доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади собственника в квартире. То есть у хозяйки двух комнат доля в кухне и ванной в два раза больше и, следовательно, прав на них тоже.

Также в суде сослались на строчку в законе, по которой общим имуществом нужно пользоваться по договоренности. Сдавая комнату, ее хозяин понимает, что арендаторы будут ходить в ванную и на кухню. Но для «достижения баланса интересов» с другим собственником о пользовании кухней надо обязательно договариваться. Без согласия соседки сдать комнату можно, а пользоваться туалетом без ее одобрения – нельзя. В описанном же случае никаких попыток договориться не было. А раз договориться не получается – проблему решит суд. Чем сейчас и займутся юристы: решения по делу хозяйки двух комнат отменены, так что дело пересмотрят.

Ярославские юристы тем не менее считают, что причина спора – пользование общим имуществом – смешна. Хотя и признают, что случаев перетягивания одеяла на себя среди обладателей долей предостаточно. «По закону, собственники имеют равные права, – рассказал директор службы юридической помощи «Центр по защите прав» Алексей Мотылев. – Поводом для ограничения прав может послужить лишь злоупотребление обладателями долей, например ненадлежащее поведение арендаторов, если женщина сдает комнату. В этом случае суд может наложить ограничение на сдачу жилья. Если же этого не происходит, причин для урезания ее прав нет. Если говорить о моменте, что обладатель бОльших площадей, имеет больше прав распоряжаться общим имуществом, то возникает вопрос – и что с того? Что, от этого люди станут меньше пользоваться туалетом или реже мыться?».

По мнению юриста, сейчас у стороны, являющейся ответчиком, есть выбор: либо попытаться договориться с хозяйкой, например, обязав жильцов обзавестись всем своим – посудой, ванными принадлежностями, или избавиться от доли в квартире. Во втором случае первым делом стоит предложить выкупить третью комнату хозяйке двух других помещений, а если ответ окажется отрицательным, женщина имеет право искать стороннего покупателя. Чтобы впоследствии не возникло нареканий, она должна в письменном виде уведомить об этом вторую собственницу. И документ лучше заверить у нотариуса. Также возможен вариант выкупа двух остальных комнат у стороны, обратившейся в суд, но здесь важен факт, что комнаты – единственные квадраты истицы.

Впрочем, эксперты отмечают, что часто спорящие стороны договариваются полюбовно, определяя порядок пользования квартирой. Например, определяют, кто в какой комнате будет жить. Если же прийти к взаимному соглашению по этому вопросу не удается, то этот порядок устанавливает суд по заявлению одного из собственников. При этом в суде могут учесть фактически сложившийся порядок пользования жилыми помещениями в квартире, который может не точно соответствовать долям в праве общей собственности. Например, если после развода жена с ребенком фактически занимали большую комнату, а бывший муж – меньшую, то суд своим решением может закрепить именно этот порядок пользования квартирой.

Следует иметь в виду, что при последующей продаже женой своей 1/2 доли квартиры к новому собственнику доли автоматически не перейдет право пользования конкретной комнатой, установленное решением суда для прежних долевых собственников – бывших супругов. Порядок пользования общей квартирой ее новым собственникам придется устанавливать заново.

Таким образом, пути решения проблемы реализации или использования доли квартиры зависят от конкретных обстоятельств и от намерений самих долевых собственников.

«Чаще всего доли в квартире не могут поделить бывшие супруги и наследники», – говорит Алексей Мотылев. И в выигрышном положении оказываются те, у кого есть другое место жительства. Обладателям же доли, которая является единственной их недвижимостью, придется раскошелиться на выплату стоимости метров, на которые они претендуют. В противном случае, если не удастся договориться о совместном использовании жилплощади, каждый собственник вправе продать свою долю кому угодно, а также сдавать ее в аренду.

Исключением здесь, пожалуй, является тот вариант, когда на чужую долю претендует наследник, проживающий у владельца собственности до его кончины. Но и в этом случае его никто не освобождает от уплаты стоимости долей другим наследникам.

Впрочем, юристы отмечают, что заселение неаккуратных арендаторов иногда является своеобразной уловкой, чтобы вынудить второго собственника избавиться от своих квадратов. Кстати, также часто поступают и новые собственники долей, многие из которых – приезжие, вынуждая других жильцов продать свою долю.