Нотариус или регпалата: кто надежней?

Новый закон о нотариате прошел общественное обсуждение. Сделки с недвижимостью, как прежде, будут заверяться нотариусом по желанию гражданина. А вот бежать следом в регпалату уже не будет необходимости. Что изменится с новым законом, наш сайт.

Проект нового закона «О нотариате и нотариальной деятельности в РФ» не предусматривает обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью, пишет «Российская газета». Эксперты сразу высказались за такую расстановку акцентов. По их мнению, это облегчит жизнь заемщикам, которые и так ограничены в средствах. Также предлагается разграничить ответственность нотариуса и регистратора. Если сделка будет удостоверена нотариально, регистратор не вправе по своему усмотрению проверять ее законность. Отметим, что сейчас регпалата в любом случае контролирует сделку, независимо от того, заверена ли она нотариусом. «С одной стороны, это существенная экономия времени, сделка таким образом будет зарегистрирована быстрее, – отмечает директор службы юридической помощи «Центр по защите прав» Алексей Мотылев. – Но, с другой, в регпалате более придирчивы в проверке сделок. И отмена их контроля вызывает опасения».

Также предлагается сокращенный срок регистрации прав (в том числе переход прав на жилую недвижимость) по нотариально удостоверенной сделке в течение трех рабочих дней. По действующему законодательству, нотариус уже имеет право обращаться в органы по регистрации прав, то есть может оказывать посреднические услуги. Следовательно, в новом законопроекте всего лишь декларируется схема «одного окна», а изменение действующих нотариальных тарифов не предлагается.

Много вопросов вызывает сфера ответственности нотариусов. В законопроекте закреплена презумпция достоверности и законности нотариального акта. Однако это не исключает возможности оспаривания решения в суде. Одновременно нотариус несет имущественную ответственность за вред, причиненный гражданину или организации. Тем не менее пока не раскрывается то самое понятие вины: имеется в виду только умысел или допускается неосторожность. Если исходить из того, что помимо удостоверения личности совершающих сделку с недвижимостью нотариус обязан проверить наличие ограничений, обременений, арестов на объект, а также его принадлежность, согласно базе ЕГРП, открытым остается вопрос, будет ли работать презумпция о признании сделки недействительной по вине нотариуса. Недостаточная проработанность этих пунктов угрожает затруднить дальнейшие разбирательства среди участников рынка.

Тем не менее законодатели уже ищут выход и предлагают взять за пример возмещение вреда по аналогии с оценщиками. Например, при обязательном страховании ответственности нотариуса факт причинения имущественного вреда в результате совершения нотариального действия будет подпадать под страховой случай. При доказательстве факта причинения вреда нотариусом платить будет страховая компания. Если же суммы страховой выплаты будет недостаточно, остальное возместит лично нотариус. Страховая сумма – пять млн рублей для вновь назначенных нотариусов. Для остальных же – двукратный размер дохода, полученного от нотариальной деятельности за год, предшествовавший году, в котором заключается договор страхования. Таким образом, сохранена конструкция, значительно осложняющая привлечение нотариуса к ответственности. Кроме того, встает вопрос, достаточно ли этих сумм для сделок с недвижимостью, особенно в крупных городах.

«Считаю, это правильно, что продавать (и иным образом отчуждать, например, дарить) недвижимость можно будет только у нотариуса по месту нахождения этой недвижимости. То есть если квартира находится в одном городе, совершить с ней сделку в другом уже не удастся. И в этом я вижу плюс, – отмечает Алексей Мотылев. – Это позволит упорядочить оборот сделок с недвижимостью. Также у нотариуса появится доступ к единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним – он сможет в режиме онлайн проверять достоверность информации.

Однако налицо и минусы – в законопроекте есть тарифы за совершение нотариальных действий, превышающие существующие в 2-5 раз. Думаю, эта часть закона не будет принята, так как нотариальные тарифы предусмотрены налоговым кодексом. В целом в части удостоверения сделок с недвижимым имуществом принципиально ничего не поменялось. Если хочешь большей достоверности – иди к нотариусу, но это совсем не обязательно. Конечно, как и ранее, нотариальное удостоверение сделки не будет гарантировать ее законности, так как множество вопросов ни нотариус, ни Росреестр проверить просто не смогут, да и не должны. Сделать это можно только заказав юридическую экспертизу документов у надежной юридической фирмы».

Эксперты тут же вспомнили, что нотариусы с помощью нового закона смогут отобрать хлеб у риелторов. Однако у последних на этот счет свое мнение. «Задача риелтора – подобрать покупателю объект или помочь продавцу, нотариус этим заниматься не будет. Мне кажется неправильным, что нотариусам перейдут функции регпалаты, – делится мнением директор АН «Алмаз» Денис Имряков. – Сделку должны оформлять госрегистраторы. Нотариусы – скорее, техники, фиксирующие факт. У людей остается выбор – идти за заверением сделки к нотариусу или нет».