Детское право на метры

Дети, как и взрослые, тоже имеют право владеть недвижимостью. Как защищаются эти права ребенка? Как передавать недвижимость по наследству? Об этом Dom.76.ru рассказали эксперты.

На территории Ярославской области живет более 211,6 тысячи детей и подростков в возрасте до 17 лет включительно, в том числе более 44 тысяч – несовершеннолетние с 14 до 17 лет. При этом количество нарушений прав ребенка на жилье, в том числе прав собственности, по оценкам экспертов, не уменьшается.

Недавно Верховный суд принял важное решение, разобрав иск о законности прописки ребенка. Суд, наконец, ответил на вопрос: какие права на жилье, в котором прописаны родители, есть у детей. Ситуация была такова: в Пензе отец обратился с иском к дочери и попросил признать ее человеком, который не приобрел право пользования квартирой. С женой истец был в разводе, а дочь с самого рождения была прописана в квартире бабушки по отцу, хотя жила с родителями в другой квартире. Однако после развода квартира, в которой прописан ребенок, после смерти бабушки перешла к истцу. Жилье муниципальное, и он стал его основным нанимателем. Но в этой квартире прописана его дочь. Основной аргумент отца – девочка никогда не жила в бабушкиной квартире, поэтому не имеет на нее прав. При этом мать девочки подала встречный иск, поскольку девочка несовершеннолетняя и пока не может самостоятельно выбирать, где жить, а отец сдает квартиру и не дает дочери ключи. Между тем у девочки не было права пользования каким-либо другим помещением, и женщина попросила судей вселить несовершеннолетнюю дочь в бабушкину квартиру. Когда спор дошел до Верховного суда, коллегия по гражданским делам решила: после того, как ребенка прописали в квартире, он приобретает права на нее. «Российская газета» пишет: «А еще Верховный суд сказал – ссылка областного суда на то, что мать девочки купила в собственность квартиру, в которой она зарегистрирована одна, не имеет правового значения для разрешения такого спора».

Как и любой взрослый человек, несовершеннолетние дети могут стать собственниками жилья в нескольких случаях: в результате приватизации, покупки или дарения, а также при передаче по наследству.

По статистике, каждая третья сделка с недвижимостью на вторичном рынке жилья проходит с участием несовершеннолетних собственников.

Однако в отличие от взрослого человека дети не могут так просто от своей собственности избавиться: любые операции с жильем ребенка-собственника жестко контролируются органами опеки и попечительства.

«Продать квартиру, в которой сособственником (даже доли) является ребенок, родители могут только после получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства, – рассказывает юрист Юлия Шамахова. – Разрешение опека выдает, если ребенок будет наделен правом собственности на аналогичную долю в другой квартире или на его счет будут перечислены деньги за его долю. Если доля в новом доме хуже, чем в предыдущей квартире, то разница в стоимости также кладется на счет ребенка».

Чаще всего органы опеки одобряют сделки с квартирами, принадлежащими несовершеннолетним, только в случае выгоды ребенка или в исключительных случаях, когда этого требуют интересы ребенка. Для совершения сделок с жильем, где дети прописаны, но не являются собственниками, согласие органов опеки не требуется.

Сроки приватизации снова были продлены, поэтому следует уточнить некоторые моменты. Как известно, несовершеннолетний ребенок должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Некоторые родители, чтобы облегчить в дальнейшем процедуру продажи недвижимости, накануне оформления муниципальной квартиры в собственность выписывают ребенка к бабушке, например. Росреестр обязательно запрашивает данные на приватизацию жилья без участия несовершеннолетних, а органы опеки и попечительства дают разрешение в случаях, если ребенок уже имеет собственность или прописан по новому адресу.

«Прежде чем идти оформлять документы, пожалуйста, определитесь со всеми членами вашей семьи, прописанными на территории приватизируемой квартиры, кто из них будет участвовать в приватизации, – советует руководитель Управления Росреестра по Ярославской области Наталья Бибикова. – По закону граждане России имеют право только один раз участвовать в приватизации. Однако те, кто уже однажды использовал это право, должны подтвердить этот факт справкой. Вы также можете отказаться от участия в приватизации, оформив такой отказ в комиссии приватизации или у любого нотариуса. Если в квартире проживают несовершеннолетние, то они будут обязательно включены в число будущих собственников приватизируемой квартиры. Законом определено, что все члены семьи, участвующие в приватизации занимаемого ими жилья, приобретают право собственности на квартиру в равных долях».

Купленную квартиру можно завещать любому человеку, в том числе и ребенку. При этом наследовать ваше имущество могут дети как рожденные в браке, так и вне его, а также усыновленные дети – все они обладают равными правами.

«Даже если несовершеннолетние дети были не указаны наследниками в завещании, они все равно имеют право на обязательную долю наследства, – говорит адвокат Наталья Полянская. – Вне зависимости от содержания завещания несовершеннолетние или нетрудоспособные дети имеют право на половину доли, которая была бы им положена при наследовании по закону».

В случае, если завещания нет, то речь идет о наследовании по закону. Дети являются наследниками первой очереди и наследуют имущество в равных долях вместе с остальными наследниками первой очереди, к которым относятся супруг и родители наследодателя.

Однако пока дети не достигнут совершеннолетия, они ограничены в правах, и поэтому в наследство вступают их представители по закону или договору. Распоряжаться же полученным наследством ребенок сможет также лишь по достижении совершеннолетия.

Права детей регулируются следующими законодательными актами:

• согласие органа опеки и попечительства на отчуждение или обмен жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (пункт 4 статьи 72, 292 Жилищного Кодекса РФ);

• разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, а также в отношении приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (пункт 1 ст. 70 Жилищного Кодекса РФ).

ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливает дополнительные особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

• принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

• отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

• отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

• отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;

• отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.