Кому «светит» дешевое жилье

Жилой район «Преображенский» получил приоритет на федеральном уровне. Благодаря соглашению, заключенному на Петербургском международном экономическом форуме цена квадратного метра жилья в комплексе снизится для ярославцев до 30 тысяч рублей.

Документ, который изменил все

Важный документ был подписан в рамках Петербургского международного экономического форума. Администрация Ярославской области, Госстрой, АИЖК и ГК «КОРТРОС» подписали соглашение о сотрудничестве и информационном обмене.

Этот документ облегчит взаимодействие при реализации в Ярославском районе пилотного проекта «Преображенский» по строительству жилья экономкласса в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ».

«Проект в Ченцах – жилой район Преображенский реализуется в рамках соглашения с правительством области, – говорит директор департамента строительства Ярославской области Владимир Хмелев. – 60% жилья будет составлять жилье экономкласса. Ввод будет осуществляться поэтапно. Кроме этого, проектом предусмотрено строительство двух детских садов, общеобразовательной школы, автовокзала, а также создание общественной и деловой зоны».

Напомним, стратегическое соглашение о реализации проекта региональное правительство и инвестор подписали еще в конце 2011 года. Выйти на площадку застройщик планирует в четвертом квартале этого года.

Жилье по 30 тысяч за квадрат? Дайте две!

Чтобы жилье стало доступнее, к проекту подключилось АИЖК. «Преображенский» попал в число первых проектов (помимо Ярославля, в список попали Омск и Пермь), над которыми в соответствии с госпрограммой, будет работать АИЖК.

Проект микрорайона «Преображенский» предусматривает строительство 230282 квадратных метров жилья (полезная площадь), школы на 825 учеников, двух детских садов по 280 мест, ряда объектов общественно-деловой застройки и технопарка площадью 43200 квадратных метров. Концепцией застройки района предусмотрено также создание рекреационных зон отдыха и обустройство реки Норы. На территории района предварительно планируется размещение филиала федерального вуза и предприятий научно-производственного кластера.

АИЖК возьмет на себя две задачи. В первую очередь, эксперты оценят потребительский и платежеспособный спрос на рынке жилья, и дадут экспертное заключение. Также в функции АИЖК войдет координация работы банков-участников программы, которым предстоит сформировать список граждан, которые смогут приобрести жилье про низким ценам и предварительная оценка платежеспособности заемщиков.

«Хочу отметить, что программа рассчитана на определенную целевую аудиторию граждан, которые в настоящий момент не могут купить жилье за счет собственных, либо заемных средств. – сказал заместитель генерального директора ОАО «АИЖК» Андрей Шелковый. – При этом речь идет не о социальной программе помощи малоимущим. Этот продукт рассчитан для экономически активного населения, трудоспособного, имеющего определенные доходы. Но граница этих доходов у них чуть ниже, чем тот уровень, который позволил бы при нынешних ценах на жилье приобрести его с помощью того же ипотечного кредита».

Также АИЖК профинансирует строительство. Планируемая доля участия агенства – 12,5% от общего объема финансирования всех проектов программы. Предусмотрены жесткие ограничения по цене реализации построенного жилья – они обязаны быть на 20% ниже рыночных. На сегодняшний день, согласно данным Ярославльоблстата, рыночная цена квадратного метра жилья в Ярославле составляет 50994 рубля.

«Соглашение подписано, сейчас проект находится в стадии планирования, – пояснил генеральный директор «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области» Евгений Меньшиков. – Первый этап ввода жилья намечен на 2014 год. Половину построенного жилья «Кортрос» будет продавать по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр. К гражданам, которые захотят приобрести жилье в этом ЖК, будут применяться некоторые критерии. Сейчас по соглашению будут утверждаться эти критерии, порядок исполнения проекта».

Будущие заемщики – люди в возрасте от 20 до 45 лет, имеющие сбережения на первоначальный взнос по ипотеке. Отметим, что в «Преображенском» планируется построить 240 тысяч квадратных метров жилья, рассчитанных на проживание 8 тысяч людей.

Проблемы КОТов

Как считают застройщики, в Ярославле наблюдается дефицит подготовленных под строительство земельных участков, и резерв по уплотнительной застройке уже исчерпан. Кроме того, наличие внутри исторического центра множества градостроительных и инфраструктурных ограничений подталкивают инвесторов на окраины. Немаловажным фактором остается и более низкая стоимость земли вне центра города. Спрос на жилье в регионе сегодня требует в первую очередь минимальной цены.

«Ярославская область нуждается в новых микрорайонах комплексной застройки, обеспеченных полноценной социальной инфраструктурой», – отметил губернатор Ярославской области Сергей Ястребов. Но такие проекты – удел крупных строительных компаний, поскольку мелкие и средние застройщики не могут позволить себе вкладываться в столь затратные проекты.

«Областное правительство поддерживает реализацию проектов комплексного освоения территорий – это в наших общих интересах, – подчеркивает Владимир Хмелев. – Сегодня по нескольким стратегически значимым проектам КОТ заключены соглашения между правительством области и компаниями-застройщиками. В рамках этих соглашений утверждаются планы-графики мероприятий по подготовке проектной документации (в том числе подведения внешней инженерной и транспортной инфраструктуры), а также планы реализации проектов с указанием сроков и ответственных за выполнение предусмотренных работ».

Выделяемые под комплексное освоение территории – нередко настоящая целина. Там отсутствует не только инфраструктура, но и инженерные сети. Все это надо создавать с нуля. Сейчас в области реализуется порядка десяти проектов КОТ в части жилищного строительства.

«Конечно, одним из самых острых вопросов при реализации проектов КОТ является обеспечение данных земельных участков необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой, – говорит Владимир Хмелев. – Для решения этих вопросов мы создали рабочие группы с участием представителей профильных департаментов области, сетевых организаций и застройщика».

На заседаниях рабочих групп участники решают проблемы оптимизации схем обеспечения проектов инженерной и транспортной инфраструктурой, а также договариваются с руководством сетевых организаций области о включении мероприятий по обеспечению необходимой инженерной инфраструктурой рассматриваемых территорий в соответствующие инвестиционные программы.

Еще один вариант решения проблемы обеспечения проектов КОТ инфраструктурой предложил первый замдиректора департамента строительства Виктор Жучков: «В Ленинградской области строительство детских садов на территориях комплексного освоения ведется по схеме «соцобъекты в обмен на налоги». При этом застройщик – налоговый резидент данного региона – возводит за свои средства, например, детсад, стоимость которого компенсируется за счет уплаченных им налогов в бюджеты муниципального образования и субъекта».

Говоря о безусловных преимуществах комплексного подхода к инженерной подготовке кварталов, специалисты отмечают имеющиеся разногласия в законодательном регулировании между градостроительным кодексом и внутренними документами различных ведомств. Это приводит к существенному увеличению сроков проведения работ и затягиванию процесса сдачи объекта. Малоэтаное жилье в Ярославской области строят в среднем по два-три года, многоквартиные дома – три-четыре года.