Новые отношения с КОТами

Участники рынка заявляют о том, что в ближайшее время доля жилья, которое возводится в Ярославской области в рамках проектов комплексного освоения территорий (КОТ), будет расти значительно быстрее, чем объемы жилищного строительства в целом. По мнению экспертов, через пару лет, когда будут реализованы все начатые и заявленные проекты КОТ, их доля на рынке станет превалирующей.

Спрос на жилье в регионе сегодня требует не столько архитектурных изысков, сколько минимальной цены. В первую очередь поэтому строительная активность сместилась на окраины города и в сторону Ярославского района. Здесь строятся «Норские резиденции», «Преображенский», «Зеленый бор», «Губцево», «Зеленый квартал» и другие. Во Фрунзенском районе Ярославля – в квартале, ограниченном улицами Доронина, Суздальской, Пожарского и южной городской чертой, – началось строительство первого дома в составе масштабного проекта жилого квартала «Южный».

«В этом году мы открыли строительство интересного и масштабного проекта комплексной застройки территории в активно развивающемся районе города», – говорит директор ярославского филиала компании «Желдорипотека» Светлана Горюнова. Первый дом представляет собой здание переменной этажности (10–14 этажей). Проектом дома предусмотрено 204 квартиры площадью от 39,6 до 83,5 квадрата. На начальном этапе строительства средняя стоимость квадратного метра составляет 40,9 тысячи рублей.

При этом известно, что проекты КОТ – удел крупных строительных компаний. Слишком серьезных вложений требуют эти проекты.

«Областное правительство поддерживает реализацию проектов комплексного освоения территорий – это в наших общих интересах, – говорит директор департамента строительства Ярославской области Владимир Хмелев. – Сегодня по нескольким стратегически значимым проектам КОТ заключены соглашения между правительством области и компаниями-застройщиками».

Основные преимущества таких проектов для девелоперов – новые возможности для строительства на фоне общего дефицита земельных участков, уменьшение себестоимости за счет эффекта масштаба застройки. Однако много вопросов вызывает необходимость строительства объектов социальной инфраструктуры, которая в результате «съедает» разницу в себестоимости жилья.

По мнению экспертов, комплексное освоение территорий принесет снижение цен, посколькув вывод на рынок одновременно большого объема предложения повлияет на цену в среднем по городу.Госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения России» предполагает, что обеспечение проектов жилищного строительства социальной инфраструктурой должно, в основном, осуществляться застройщиком за свой счет. После сдачи объекта застройщик может либо подарить соцобъект муниципалитету, либо сдавать в аренду до тех пор, пока не окупит затраты.

«Вопрос строительства, в частности, объектов социальной инфраструктуры определяется условиями заключенного соглашения или договора на реализацию проекта КОТ, – говорит Владимир Хмелев. – Если же соглашением не предусмотрено обязательств застройщика по строительству таких объектов, то в рамках разработки документации по планировке территории застройщику могут выделить земельные участки для размещения соцобъектов, которые передаются органам местного самоуправления. При этом участки под объекты социальной инфраструктуры после утверждения документации передаются в муниципальную собственность, и застройщик уже на стадии проектирования значительно сокращает свои финансовые затраты на арендную плату за землю».

Однако этот путь застройщиков не вполне устраивает. Поэтому новый вариант решения проблемы предложил первый замдиректора департамента строительства Виктор Жучков: «В Ленинградской области строительство детских садов на территориях комплексного освоения ведется по схеме «соцобъекты в обмен на налоги». При этом застройщик – налоговый резидент данного региона – возводит за свои средства, например, детсад, стоимость которого компенсируется за счет уплаченных им налогов в бюджеты муниципального образования и субъекта».

Это предложение понравилось ярославским застройщикам куда больше, поэтому в ближайшее время в департаменте строительства начнут разрабатывать соответствующую схему компенсации.

Пока же существует еще несколько способов снижения затрат на строительства с помощью господдержки. Их четыре. По данным регионального правительства, субсидии выделяются на возмещение затрат при погашении процентных ставок по кредитам на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой; на возмещение процентов по кредитам на строительство или реконструкцию предприятий по производству стройматериалов.

Также из облбюджета местным бюджетам выделяют субсидии на финансирование строительства дорог и софинансирование строительства объектов социальной инфраструктуры.

«Один из инвесторов уже воспользовался субсидией на погашение процентной ставки по кредиту на обеспечение инженерными сетями, – пояснила заместитель директора департамента строительства Ярославской области Анна Огурцова. – Размер компенсации по кредиту в 63 миллиона рублей сроком на полтора года составит около шести миллионов рублей».